TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00308 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JENM

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 10 Septembre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[U] [S]

[H] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [U] [S]

Mme [H] [W]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS [Localité 9] 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [C] [V], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [S]

né le 10 Mai 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Madame [H] [W]

née le 12 Août 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur COSTREL DE CORAINVILLE, conciliateur de justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Juin 2025

Date des débats : 12 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 10 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22/11/2018, à l’effet du 01/12/2018, la S.A. PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [S] et à Madame [H] [W], un immeuble à usage d’habitation, un appartement de type 4F, catégorie PLUS, sis [Adresse 7] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel révisable de 513,11 euros outre les charges.

Aux termes d’un courrier émanant de la S.A. PARTELIOS HABITAT en date du 30/07/2024, il apparaît que Monsieur [U] [S] demeure seul titulaire du bail à compter du 26/10/2024, Madame [H] [W] demeurant toutefois tenue solidaire du paiement des sommes engendrées par l’exécution du bail jusqu’à la date du 26/04/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 08/10/2024, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [S] et à Madame [H] [W] un commandement de payer la somme de 2242,64 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 01/10/2024. Cet acte a été délivré directement à la personne de Madame [H] [W], le 08/10/2024, par Maître [E] [Z], commissaire de justice à [Localité 10], et remis en copie à l’attention de Monsieur [U] [S], en l’étude de Maître [E] [Z], le 08/10/2024, selon les éléments figurant au procès-verbal des deux actes dressés à cette occasion.

L’impayé a été enregistré par les services de la CCAPEX de [Localité 9] par courriel du 11/10/2024.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] devant le Tribunal judiciaire de Caen par actes de commissaire de justice en date du 30/12/2024 et du 10/01/2025 afin de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] ;

— Ordonner l’expulsion des locataires, de leurs biens et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est dans les deux (2) mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Condamner Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] au paiement :

* de la somme de 2191,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 20/12/2024

* des loyers et charges impayés du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts

— Dire que l’indemnité d’occupation mensuelle sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur.

— Condamner Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] au paiement :

* de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,

* d’une indemnité de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés.

— Ordonner l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Cet acte n’ayant pu être délivré directement ni à la personne de Monsieur [U] [S] ni à celle de Madame [H] [W], une copie en a néanmoins été déposée à l’attention de chacun d’eux, respectivement le 30/12/2024 s’agissant de Monsieur [U] [S] et le 10/01/2025 s’agissant de Madame [H] [W], en l’étude de Maître [O] [T], commissaire de justice à [Localité 9], selon les éléments figurant aux procès-verbaux dressés à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 15/01/2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par le système de notification électronique EXPLOC.

A l’audience du 12/06/2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A. PARTELIOS HABITAT, représentée par Madame [C] [V] aux termes d’un mandat en date du 18/09/2023 versé aux débats, sollicite ainsi qu’il en résulte de la note d’audience le bénéfice de l’acte introductif d’instance, maintenant ses demandes dans leur intégralité, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 5023,80 euros due à la date du 31/05/2025.

Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] sont présents lors de l’audience du 12/06/2025. Ils ne versent ni pièce ni écritures aux débats.

L’affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé au 10/09/2025 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 4.5, p. 3/4) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la S.A. PARTELIOS HABITAT que Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Lors de l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [U] [S] met en avant des difficultés d’ordre personnel, et prétend qu’il met en œuvre des démarches afin de régler la dette locative.

L’absence de reprise du paiement du loyer constaté au jour de l’audience ne permet pas aux locataires de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier de la situation de Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] n’a pu être réalisé par les services de l’UDAF du Calvados de Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] n’étant pas présents à la visite à domicile du 26/05/2025. Un bordereau de carence a été rédigé le 10/06/2025.

Il n’est pas contesté que Madame [H] [W] ait libéré les lieux.

Il convient en conséquence de ces différents éléments de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au logement sont réunies à la date du 08/12/2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clefs, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Il convient enfin de dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue et de débouter la S.A. PARTELIOS HABITAT du surplus de ses prétentions de ce chef.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte à la date du 10/06/2025, et des demandes actualisées lors de l’audience, il apparaît que la dette locative s’élève à la somme de CINQ MILLE VINGT-TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (5023,80 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 31/05/2025.

Il apparaît que la dette locative s’élève à la somme de QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-HUIT EUROS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES (4528,74 euros) à la date du 26 avril 2025.

En conséquence, Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] seront condamnés de verser au profit de la S.A. PARTELIOS HABITAT, la somme correspondant à la dette locative, dans la limite de QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-HUIT EUROS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES (4528,74 euros) s’agissant de Madame [H] [W], et au regard de la somme de CINQ MILLE VINGT-TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (5023,80 euros) s’agissant de Monsieur [U] [S], avec les intérêts au taux légal à compte de la date de l’assignation, soit le 10/01/2025 à hauteur de la somme de DEUX MILLE CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (2191,80 euros), et à compter de la date du présent jugement pour le surplus, intérêts légaux déterminés sur la somme de QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-HUIT EUROS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES (4528,74 euros) s’agissant de Madame [H] [W].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

La S.A. PARTELIOS HABITAT revendique à l’encontre de Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée.

Toutefois, et alors que la preuve lui incombe, la S.A. PARTELIOS HABITAT ne démontre pas la réalité de cette résistance abusive et injustifiée qui demeure à l’état de simple allégation.

En conséquence, il convient de débouter la S.A. PARTELIOS HABITAT de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable au regard de la situation des parties de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La charge des dépens sera quant à elle supportée par Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail en date du 22/11/2018 liant Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] à la S.A. PARTHELIOS HABITAT, s’agissant d’un local à usage d’habitation, un appartement de type 4F, catégorie PLUS, sis [Adresse 7] à [Localité 12], à la date du 08/12/2024 .

DIT que Monsieur [U] [S] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux sis [Adresse 6] aux 40 écus à [Localité 12] .

ORDONNE son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à verser mensuellement à la S.A. PARTHELIOS HABITAT une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue et de débouter la S.A. PARTHELIOS HABITAT du surplus de ses prétentions de ce chef ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] à verser au profit de la S.A. PARTELIOS HABITAT, la somme correspondant à la dette locative, dans la limite de QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-HUIT EUROS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES (4528,74 euros) s’agissant de Madame [H] [W], et au regard de la somme de CINQ MILLE VINGT-TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (5023,80 euros) s’agissant de Monsieur [U] [S], avec les intérêts au taux légal à compte de la date de l’assignation, soit le 10/01/2025 à hauteur de la somme de DEUX MILLE CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (2191,80 euros), et à compter de la date du présent jugement pour le surplus, intérêts légaux déterminés sur la somme de QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-HUIT EUROS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES (4528,74 euros) s’agissant de Madame [H] [W] ;

DÉBOUTE la S.A. PARTELIOS HABITAT de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

DÉBOUTE la S.A. PARTELIOS HABITAT de sa demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] et Madame [H] [W] à prendre en charge tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION