COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00347 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KELZ

Minute N° : 25/00552

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 02 Décembre 2025

Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e GUEZ

Copie délivré à :M.[O]

le :02/12/2025

DEMANDEUR

S.C.I. LOU MANESCAU, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Chez SAINTE ANNE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Léa DUPUY, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [O]

né le 09 Février 1968 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 janvier 2015, la SCI LOU MANESCAU a consenti à Monsieur [S] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 410,00 euros charges comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 400,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, la SCI LOU MANESCAU a fait délivrer à Monsieur [S] [O] un commandement de payer la somme totale de 2.303,11 euros selon décompte arrêté à la date du commandement et dont la somme de 2.163,95 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, La SCI LOU MANESCAU a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [S] [O] par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2025 aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et refuser d’accorder tout délais de grâce au requis,

— lui régler la somme de 2.906,64 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes y afférentes et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— lui régler la somme de 900,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 04 novembre 2025, La SCI LOU MANESCAU, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Le bailleur a actualisé la dette locative pour un montant de 1.957,27 euros au 06 octobre 2025 suite à l’effacement d’une partie de la dette locative par la Commission de surendettement.

Au cours de cette audience, Monsieur [S] [O] a comparu et a fait valoir qu’il reconnaissait la dette locative. Il n’a pas repris le paiement du loyer courant et ne formule pas de demandes particulières.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 10] a été communiqué et mentionne qu’il avait débuté l’accompagnement avec le service pour l’arrêter puis le reprendre à la date de réception de l’assignation. Monsieur [O] est célibataire et sans enfant à charge, il perçoit actuellement l’ASS pour environ 560 euros par mois et ses droits APL sont actuellement suspendus. Il a des problèmes de santé ne lui permettant pas de travailler. Il souhaite rester dans le logement.

A l’audience du 04 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 11 juillet 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 16 septembre 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 18 novembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 05 janvier 2015 contient en son article X une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative conformément aux dispositions précitées dans leur version applicable au litige.

La SCI LOU MANESCAU a fait signifier à Monsieur [S] [O], le 15 novembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 2.163,95 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par La SCI LOU MANESCAU que Monsieur [S] [O] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Monsieur [S] [O] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 15 janvier 2025 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur le solde locatif et les effets de la procédure de surendettement sur le bail en cours.

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

Par ailleurs, le VIII de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

*

La SCI LOU MANESCAU produit un décompte arrêté au 06 octobre 2025 à hauteur de 1.957,27 euros. De décompte fixe la créance arrêtée au 06 octobre 2025 (quittancement du mois d’octobre 2025 inclus) à la somme de 4797,40 euros et il déduit la somme de 2840,13 euros au titre de l’effacement de la dette intervenu. A cet effet, la Commission de surendettement du 1er octobre 2025 a pris une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Au titre des dettes figurant dans les créances, il est inclus la somme de 2840,12 euros, qu’il convient de déduire de la dette totale. Dès lors la dette locative est de 1957,27 euros au titre des charges et loyers impayés arrêtés au 06 octobre 2025 (quittancement d’octobre 2025 inclus).

Monsieur [S] [O] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, Monsieur [S] [O] sera condamné à titre provisionnel à régler à La SCI LOU MANESCAU la somme de 1.957,27 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 06 octobre 2025 (quittancement d’octobre 2025 inclus.

Ainsi, les effets de la clause de la résolutoire ainsi acquise sont de facto suspendus pendant deux années à compter de la décision imposant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par ailleurs, il convient de rappeler à [S] [O] que s’il s’acquitte au cours des deux prochaines années du loyer et des charges courantes, à leur date d’exigibilité fixée par le bail, après la décision d’effacement la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dans cette hypothèse, l’expulsion de [S] [O] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, [S] [O] sera tenu de payer à la SCI LOU MANESCAU, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [S] [O] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 15 novembre 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [S] [O] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que La SCI LOU MANESCAU a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par La SCI LOU MANESCAU concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par Monsieur [S] [O] suivant contrat de bail du 05 janvier 2015,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2015 entre La SCI LOU MANESCAU et Monsieur [S] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 janvier 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 15 janvier 2025,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [O] à payer à La SCI LOU MANESCAU, la somme de 1.957,27 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 06 octobre 2025 (quittance du mois d’octobre 2025 inclus),

CONSTATONS l’existence d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 10] en date du 1er octobre 2025 prononçant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

CONSTATIONS que la créance du bailleur à hauteur de 2840,13 euros est incluse dans l’état des créances adressé à la commission de surendettement des particuliers de [Localité 10],

En conséquence, DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant deux années à compter de la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 10] du 1er octobre 2025,

RAPPELONS que le locataire reste redevable durant ce délai du paiement des loyers et charges courants, à la date d’exigibilité convenue entre les parties,

RAPPELONS qu’à l’issue de ce délai, si le paiement des loyers et charges courants a été réalisé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

RAPPELONS qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants, et dès la première défaillance, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, Monsieur [S] [O] et ainsi :

— à défaut de départ volontaire de Monsieur [S] [O] des lieux situés à [Adresse 1], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le la SCI LOU MANESCAU.

— Monsieur [S] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

CONSTATONS au besoin que Monsieur [S] [O] n’a pas réglé le loyer et les charges courantes du mois d’octobre 2025, postérieurement à la décision de la commission de surendettement, soit la première défaillance,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [S] [O] à régler à La SCI LOU MANESCAU la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS Monsieur [S] [O] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 02 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge