MINUTE : 25/00048

JUGEMENT DU : 9 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00364 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQCZ

AFFAIRE : S.C.I. L’ERONCE C/ [R] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

S.C.I. L’ERONCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE :

Mme [R] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 7 Juillet 2025

Date de délibéré annoncée : 9 Octobre 2025

Décision rendue par mise à disposition le : 9 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 11 septembre 2015, la SCI L’ERONCE a consenti à Mme [R] [V] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à STENAY ([Adresse 3]) moyennant un loyer de 370€ outre des provisions sur charges de 40€.

La bailleresse a fait délivrer Mme [R] [V] le 12 février 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 4.480,52€ au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 16 avril 2025, la SCI L’ERONCE a saisi le Juge des contentieux de la protection de VERDUN afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamne Mme [R] [V] à lui payer une somme de 5.523€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, et le coût du commandement de payer,

— fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale,

— condamne Mme [R] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonne son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamne à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, la SCI L’ERONCE, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande en paiement à hauteur de 6.600,52 euros et indiqué que sa créance est de 4.565,48 euros tenant compte de l’éventuelle prescription.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil que la défenderesse a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers. Elle a estimé qu’au regard de l’importance des manquements répétés de la locataire, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner la résiliation du bail. Elle s’est estimée également fondée à obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complet déménagement et restitution des clés.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Bien que citée par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, Mme [R] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation de Mme [V] le 13 février 2025, et que le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation le 5 mai 2025, de sorte que la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire dont les termes sont illisibles.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par exploit en date du 12 février 2025, la bailleresse a fait commandement à Mme [R] [V] de s’acquitter de la somme de 4.480,52€ au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort des pièces produites que la défenderesse n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les six semaines de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit au 26 mars 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 26 mars 2025.

Sur l’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [R] [V] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Eu égard à la prescription triennale des loyers prévue par l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soulevée par la demanderesse, la demande en paiement des sommes dues avant le 1er mai 2022 est prescrite.

Il résulte du contrat de bail et des décomptes produits que Mme [V] est redevable d’un montant de 4.565,48 euros au titre des loyers et charges dus de mai 2022 au 30 juin 2025.

Mme [R] [V], non comparante, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [V] au paiement de la somme de 4.565,48 euros au titre des loyers et charges dus de mai 2022 à juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement.

Sur les mesures accessoires

Mme [R] [V], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des frais de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département, et à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI L’ERONCE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Mme [R] [V] sera condamnée à lui payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 26 mars 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 11 septembre 2015 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [R] [V], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à la SCI L’ERONCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ de la locataire ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à la SCI L’ERONCE la somme de 4.565,48 euros au titre des loyers et charges dus de mai 2022 à juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025;

CONDAMNE Mme [R] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des frais de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à la SCI L’ERONCE la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI L’ERONCE de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE