TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02424 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4FT

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

[F] [V]

C/

[A] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [F] [V]

M^e Boris LAIR – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [F] [V]

M^e Boris LAIR – 93

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [V]

né le 01 Août 1984 à CAEN (14000), demeurant 16 Rue de la Charte – 14760 BRETEVILLE SUR ODON

représenté par son père, régulièrement muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [W], demeurant 2 Bis Henri Menu – 50100 CHERBOURG-EN-COTENTIN

représenté par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 28 Janvier 2025

Date des débats : 28 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location du 12 décembre 2021, M.[F] [V] a donné à bail à M.[A] [W] ainsi qu’à Mme [P] [U] une maison individuelle située 16 rue Marguerite Duras à Bretteville sur Odon (14) moyennant le versement d’un loyer de 824 euros comprenant 10 euros de charges.

Un dépôt de garantie de 814 euros a été versé.

Un état des lieux d’entrée a été régularisé le 30 décembre 2021 faisant état de quelques réserves.

Un avenant au bail a été régularisé à la suite du départ de Mme [U].

Le 25 septembre 2023, M.[A] [W] a informé M.[F] [V] de son souhait de mettre fin au bail.

Ils sont convenus de fixer la fin du bail au 30 novembre 2023 et l’état des lieux de sortie au 30 novembre 2023 à 19h30.

Les nouveaux locataires sont arrivés à 13h30.

L’état des lieux a été signé par les deux parties, lesquelles ne se sont pas accordées sur les réserves mentionnées.

M.[A] [W] a sollicité la restitution du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2023, ce que M.[F] [V] a refusé.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2024, M.[A] [W] a mis en demeure M.[F] [V] de lui restituer le dépôt de garantie et lui a adressé, en parallèle, un chèque de 201,31 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

M.[F] [V] a maintenu son refus de restituer le dépôt de garantie.

Le 29 février 2024, M.[A] [W] a saisi la commission de conciliation, laquelle a constaté le 18 juin 2024 l’absence de conciliation.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2024, M.[F] [V] a finalement adressé un chèque d’un montant de 714 euros au titre du dépôt de garantie, retenant ainsi la somme de 100 euros.

Suivant requête reçue le 24 juin 2024, M.[F] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection de Caen afin de solliciter la condamnation de M.[A] [W] à lui verser la somme de 4.051,80 euros en principal et celle de 200 euros à titre de dommages et intérêts, auxquels la somme de 100 euros retenue au titre du dépôt de garantie doit être soustraite.

M.[A] [W] a conclu au débouté des demandes de M.[F] [V] et à titre principal, à la condamnation de M.[F] [V] au versement de la somme de 100 euros au titre du dépôt de garantie ainsi qu’à celle de 81 euros par mois de majoration correspondant au 10 % du loyer mensuel à compter du mois de février 2024 jusqu’à restitution complète du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, M.[A] [W] a sollicité la condamnation de M.[F] [V] au versement de la somme de 405 euros de majoration en raison des 5 mois de retard de restitution du dépôt de garantie.

En tout état de cause, il a conclu à la condamnation de M.[F] [V] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En réponse, M.[F] [V] a confirmé ses demandes et sollicité le versement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 janvier 2025, M.[F] [V], représenté par son père et M.[A] [W], représenté par son avocat, ont maintenu leurs demandes et leurs écrits auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée un état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés ou à défaut par huissier de justice.

Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur.

L’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La demande de M.[F] [V] au titre des réparations locatives porte :

— sur la remise en état de la pelouse

Il est constant que les frais d’entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes incombent aux preneurs.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi le 30 décembre 2021 et l’état des lieux de sortie établi le 30 novembre 2023, un mauvais entretien des pelouses, et plus précisément l’absence de pelouse à l’endroit du salon de jardin et l’absence de tonte.

M.[A] [W] prétend qu’il s’est entendu avec le bailleur pour que celui-ci fasse les travaux de reprise de la pelouse à charge pour lui-même de lui fournir un sac de semences, ce qu’il a fait le 9 novembre 2023.

M.[F] [V] conteste cet accord mais ne remet pas en cause l’achat du sac de semences.

Le devis du 12 janvier 2024 prévoit à la fois une reprise du gazon et une réfection du gazon avec démontage de clôture et de poteaux et scellement béton en fin de chantier, sans autre précision et sans qu’il soit possible d’imputer la part de responsabilité du locataire.

En conséquence, la demande au titre de la remise en état de la pelouse est rejetée.

— sur la remise en état de la peinture du plafond

M.[A] [W] ne conteste pas avoir lui-même repris le plafond à l’ancien emplacement d’une goulotte qui permettait de relier directement un plafonnier.

Il verse au débat des photographies qui, sous éclairage électrique, ne font pas apparaître de traces mais reconnaît toutefois, lors d’un échange de mails avec le bailleur en date du 27 novembre 2023, que « c’est visible, certes, mais discret ».

Il précise que le plafond, lors de son entrée dans les lieux, était seulement enduit et non peint.

M.[F] [V] considère que cette reprise a laissé une trace d'1m 50 de long sur 10 cm de large et affirme que le plafond était peint, M.[A] [W] étant le premier locataire de ce pavillon neuf.

Les différentes photographies versées par M.[F] [V], prises sous éclairage naturel de la pièce, confirment la visibilité des traces des travaux de reprise du plafond faits par le locataire, traces que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas.

Cette dégradation excède l’usure liée à un usage normal des lieux pendant 2 ans et engage la responsabilité du locataire qui doit être condamné à indemniser le bailleur du préjudice subi à ce titre.

Le devis [K] du 21 décembre 2023 prévoit trois couches de peinture à 800 euros chacune , ce qui paraît excessif compte tenu du désordre constaté, d’autant qu’il s’agit d’une maison neuve dont, par nature la peinture du plafond n’a pas eu le temps de vieillir.

Compte tenu de ces éléments, sur la base de ce devis et après avoir ôté la somme de 800 euros pour la troisième couche de peinture, il convient de mettre à la charge de M.[A] [W] la somme de 1889,80 euros correspondant au coût des réparations du plafond.

— sur la mise en place du siphon

Selon l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

La loi n’exige pas le remplacement à l’identique.

Dès lors, la pose d’un siphon, évalué par M.[F] [V] à 100 euros sans justificatif, installé par M.[A] [W] en inox et non blanc, satisfait aux exigences légales.

La demande est rejetée.

— sur les déplacements et le stockage du mobilier pendant les travaux de peinture

D’une part, en l’absence de la moindre pièce justifiant le bien-fondé de cette demande, d’autre part, en l’absence de preuve d’un préjudice subi par le bailleur du fait du locataire, il convient de rejeter cette demande présentée tant au titre des réparations locatives qu’à titre de dommages et intérêts.

Sur le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la « remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire », déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée si bien que le dépôt de garantie devait être restitué dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés survenue le 30 novembre 2023, soit au plus tard le 30 janvier 2024.

Eu égard aux développements précédents, à la retenue justifié de 100 euros par M.[F] [V] et à la date à laquelle la somme de 714 euros a été reversée à M.[A] [W], soit le 21 juin 2024, il convient de mettre à la charge de M.[F] [V] la somme de 405 euros (81 euros x 5) au titre du retard de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M.[F] [V] n’ayant exposé aucun frais irrépétible est débouté de sa demande.

M.[A] [W], succombant au principal, est également débouté de sa demande et condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M.[A] [W] à payer à M.[F] [V] la somme de 1889,80 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M.[F] [V] à payer à M.[A] [W] la somme de 405 euros au titre du retard de la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE toutes autres demandes ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[A] [W] aux dépens .

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION