TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/56537 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAUYK

N° : 12

Assignation du :

26 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Société BORGHESE 10

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KSM ALIMENTATION

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre BAYONNE, avocat au barreau de PARIS – #B1196

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 janvier 2018, la société Gift, aux droits de laquelle vient la SAS Société Borghese 10, a consenti à M. [H], aux droits duquel vient la société KSM Alimentation, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 10 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier délivré le 5 juin 2025, un commandement de payer la somme de 6221,83 euros au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Borghese 10 a, par exploit délivré le 26 septembre 2025, fait citer la société KSM Alimentation devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de l’ordonnance, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 9021,60 € au titre des sommes impayées au 11 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux de retard à compter de leur exigibilité, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 1678,18€ HT, HC, à compter du 5 juillet 2025 jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 902,16€ au titre de la clause pénale,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie qui lui restera acquis à titre de provision sur dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 25 novembre 2025, les parties ont toutes deux comparu en la personne de leur conseil et un renvoi a été ordonné à leur demande.

A l’audience du 20 janvier 2026, la requérante actualise la dette locative à la somme de 4468,67€ terme de janvier 2026 inclus et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse n’a pas comparu en la personne de son avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XIII du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à l’échéance, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux et contenant l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 5 juin 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il comprend des explications sur la dette permettant au locataire d’en contester les causes.

L’examen du décompte locatif contenu dans l’assignation permet d’établir, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 juillet 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 6 juillet 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, majoré des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50% en application de l’article 13.5 du contrat de bail, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à l’octroi d’une clause pénale, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modéré par le seul juge du fond.

Après examen du décompte, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4468,67 euros à titre de provision à valoir sur la dette de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échue au 9 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Cette somme ne sera pas assortie des intérêts à compter de l’exigibilité de chaque échéance, en vertu de l’article 1231-6 du code civil qui suppose que les intérêts ne courent qu’à compter d’une mise en demeure.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse, qui succombe aux dépens, au paiement de la somme de 1300 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, statuant publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 6 juillet 2025 ;

Disons que la société KSM Alimentation devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte

Condamnons la société KSM Alimentation à payer à la société Borghese 10 à compter du 6 juillet 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, majorée des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons en conséquence la société KSM Alimentation à payer à la société Borghese 10 la somme de 4468,67 euros à titre de provision à valoir sur la dette de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échue au 9 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts sur la somme précitée ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, de conservation du dépôt de garantie et au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société KSM Alimentation au paiement des dépens ;

Condamnons la société KSM Alimentation à verser à la société Borghese 10 la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 février 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN