TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 984/25

N° RG 23/01774 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ILRH

Section 3

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maïtre Julie AUBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [F]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [B] [I] épouse [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] sont copropriétaire des lots 319 et 320 de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR sise [Adresse 4].

Par ordonnances du 29 avril 2021, du 27 avril 2022 et du 15 mai 2023, la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Localité 8] Noir » », sis [Adresse 5] avec pour mission de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété.

Le 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y], en qualité d’administrateur provisoire a fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— Déclarer recevable et bien fondée l’assignation régularisée par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y],

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y], le montant de 5040,56 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y], en réparation du préjudice de trésorerie causé par sa résistance abusive, un montant de 2000 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile le montant de 2000 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— Juger que les intérêts dus porteront eux-mêmes intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] en tous les frais et dépens,

— Déclarer que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y] pour le recouvrement de cette créance justifiée seront imputés à Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F], en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, à l’exclusion des autres copropriétaires, la demande en justice valant mise en demeure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023 et a fait l’objet de renvois à la demande de l’une au moins des parties avant d’être plaidée à l’audience du 13 février 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par son conseil, reprend ses conclusions datées du 18 avril 2023 et indique que la dette a été acquittée et qu’il ne maintient ses demandes qu’au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [Z] [F] comparant mais non muni d’un pouvoir pour Madame [B] [I] épouse [F] qui ne comparaît pas mentionne que la dette a été réglée depuis le mois de juin 2024. Il expose que la dette trouve son origine d’une part dans l’absence de paiement des loyers par le locataire et d’autre part par la fermeture de son entreprise. Il ajoute qu’un plan d’apurement avait été mis en place avec le demandeur. Il sollicite le rejet des demandes indemnitaires invoquant des demandes injustifiées et précise être de bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR verse aux débats les différents justificatifs justifiant de sa créance et indique que la dette a été acquittée ce qui est confirmé par le défendeur. Il est produit un extrait de situation de compte qui permet d’établir que postérieurement à l’assignation, les défendeurs ont procédé à plusieurs paiements et que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR a procédé à des remboursements de provisions soldant ainsi la dette.

Dès lors, le tribunal constate que la demande est devenue sans objet.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du défendeur. Néanmoins, il n’est pas contesté que la situation financière de la copropriété est délicate puisqu’un administrateur provisoire a été désigné et que dès lors le non-paiement des charges a nécessairement entrainé une perturbation dans la trésorerie. Monsieur [Z] [F] invoque des difficultés financières mais ne produit aucun justificatif permettant de le démontrer.

Ce préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement sera réparé par l’allocation d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 € majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et du fait que la présente procédure a été rendue nécessaire pour solder la dette, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

CONSTATE que Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] ont soldé la dette au titre des charges et avance sur charges auprès du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y], en qualité d’administrateur provisoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y], en qualité d’administrateur provisoire la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] NOIR, représenté par la SELARL AJ Associés, prise en la personne de Maître [M] [Y], en qualité d’administrateur provisoire la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [B] [I] épouse [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,