TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04900 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IU7B

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2025

S.C.I. SAINT LOUP

C/

[H] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christine BAUGÉ – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H] [Y]

M^e Christine BAUGÉ – 70

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. SAINT LOUP (RCS Caen 842.438.566), dont le siège social est sis 127, avenue Capitaine Georges Guynemer – 14000 CAEN

représentée par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [Y]

née le 15 Juin 1965 à BAYEUX (14400), demeurant 18 Rue Saint LOUP – 14400 BAYEUX

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Juin 2024

Date des débats : 02 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 05 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2016, les époux [U] ont donné à bail à Madame [H] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé 18 rue Saint-Loup – rez-de-chaussée – 14400 Bayeux, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 360 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges de 40 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie s’élevant à 360 euros.

Par acte extrajudiciaire daté du 25 juillet 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 26 juillet 2023, la SCI Saint-Loup a fait délivrer à Madame [Y] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.933,27 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, annulant et remplaçant le congé signifié le 25 juillet 2023, la SCI Saint-Loup a fait délivrer à Madame [Y] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 14 octobre 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, notifié à la préfecture du Calvados le 21 novembre 2023, la SCI Saint-Loup a fait assigner Madame à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé pour motif légitime et sérieux qui lui a été délivré le 6 septembre 2023 pour le 14 octobre 2025,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [Y], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame[Y] à lui payer :

*la somme de 3.183,16 euros correspondant au solde des loyers et provisions sur charges des mois de mars à octobre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à calculer à compter du jour où les loyers auraient dû être réglés,

*à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

*le montant des loyers à échoir à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au jugement à intervenir, avec les intérêts de droit à compter du jour où les loyers auraient dû être réglés,

*une indemnité d’occupation équivalente au loyer mensuel indexé jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, à compter du jugement prononçant la résiliation et ordonnant l’expulsion,

*la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la présente assignation et de sa dénonciation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, au cours de laquelle la SCI Saint-Loup, représentée par son gérant Monsieur [D] [X], lui-même représenté par Monsieur [P] [X] dûment muni d’un pouvoir, a sollicité la condamnation de Madame [Y] au paiement de la somme de 2.502,78 euros, selon décompte arrêté au 11 juin 2024. Il a expliqué que la locataire a quitté les lieux le 16 avril 2024 et qu’un état des lieux de sortie a eu lieu entre les parties à la date du 17 avril 2024 et ce, sans qu’aucune indemnité de réparation locative ne soit imputée à la locataire sortante.

Madame [Y], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit du 26 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter la SCI Saint-Loup à produire un titre de propriété de l’immeuble donné à bail à Madame [Y] suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2016 ainsi que, les parties à faire part de leurs remarques et explications sur le défaut d’intérêt à agir de la SCI Saint-Loup, de même que, transmettre toutes pièces et plus amples explications qu’elles estiment nécessaire au succès de leurs prétentions et sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

À l’audience de réouverture des débats du 2 décembre 2024, la SCI Saint-Loup, représentée par son conseil, maintient sa demande en paiement.

Madame [Y], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, les demandes de résiliation du bail, validation du congé délivré, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et d’expulsion sont devenues sans objet par suite du départ de la locataire le 16 avril 2024.

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la SCI Saint-Loup au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2.502,78 euros, produit aux débats :

— l’acte authentique de vente en date du 16 novembre 2018 conclu entre les époux [U] et la SCI Saint-Loup, représentée par son gérant Monsieur [X], lui-même représenté par Monsieur [P] [X] dûment muni d’une procuration et portant sur l’immeuble situé 18 rue Saint-Loup – 14400 Bayeux,

— le contrat de bail du 15 octobre 2016,

— le commandement de payer délivré à Madame [Y] le 25 juillet 2023 et portant sur la somme en principal de 1.933,27 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 juillet 2023,

— un décompte locatif portant sur la période de septembre 2020 à avril 2023 inclus,

— un décompte locatif actualisé au 25 novembre 2024, portant sur la période du 26 avril 2023 au 22 mai 2024 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2.502,78 euros, prorata du terme d’avril 2024 inclus et après déduction du montant du dépôt de garantie.

Il ressort de ces éléments que, Madame [Y] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et reste débitrice d’une dette locative relative aux lieux loués suite à son départ au 16 avril 2024 et à la remise des clés.

Toutefois, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats par le demandeur.

En effet, tout d’abord, l’historique locatif ne permet pas de remonter antérieurement à l’échéance de septembre 2020, alors même qu’à cette date a été mise au débit du compte locatif, outre la somme relative aux loyers et charges contractuellement convenus, la somme de 1.200 euros pour « solde débiteur à la reprise de gestion ». De sorte que, faute de justifier aux débats d’un décompte locatif antérieur à septembre 2020, cette somme sera ôtée du solde locatif et ce, d’autant plus qu’à la date de vente des lieux litigieux, il n’existait aucune dette locative concernant l’appartement loué par Madame [Y].

De même, la somme de 55 euros, mise au débit du compte locatif le 19 avril 2023, correspondant à « APL non reçue », alors même qu’une telle somme correspondant au versement d’APL n’apparaît pas antérieurement au crédit du compte locatif et que l’échéance mensuelle de loyers et charges mise au débit du compte relative à cette échéance correspond au montant normal des échéances courantes.

Dès lors, faute pour la bailleresse de justifier et d’expliciter la mise au débit de cette somme, celle-ci sera également déduite du solde locatif.

En outre, le 1er mai 2023, la somme de 63,70 euros a été mise au débit du compte locatif pour « régul. Loyer soumis TVA du 01/12/2022 au 30/04/2023 », alors qu’il n’en est pas non plus justifié aux débats, étant rappelé qu’en application de l’article 7-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ; de sorte qu’il ne peut pas y avoir d’effet rétroactif à la révision du loyer. Aussi, la somme de 63,70 euros sera également ôtée du solde locatif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans le montant de la dette locative, dans la mesure où il est compris dans les dépens, si ces actes sont justifiés ; dès lors, la somme de 152,29 euros mise au débit du compte locatif le 26 juillet 2023 pour « frais CDP du 25 juillet 2023 » sera déduite du solde locatif.

Enfin, bien qu’il soit justifié du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2023 et 2024, il n’est cependant pas justifié du reste des charges locatives récupérables, ni produit les décomptes de régularisation annuelle des charges ; étant rappelé que le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 40 euros qui se trouve bien au débit du compte locatif à chaque échéance, la bailleresse ne démontre donc pas que la somme totale des charges réelles récupérables est supérieure au montant des provisions appelées et ce, dans la mesure où les seules charges réelles récupérables dont elle justifie aux débats sont les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, dont les montants sont inférieurs au montant total des provisions appelées.

De sorte que, les sommes de 194 euros et 65,98 euros, mises au débit du compte locatif en dates des 27 février et 21 mai 2024 libellées « TEOM 2023 » et « TEOM 2024 » seront ôtées du solde locatif, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces constatations que Madame [Y] est débitrice d’une somme de 771,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, prorata du terme d’avril 2024 inclus et après déduction du montant du dépôt de garantie.

Par conséquent, Madame [Y] sera condamnée à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 771,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, prorata du terme d’avril 2024 inclus et après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [Y], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 25 juillet 2023, ainsi qu’à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 771,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, prorata du terme d’avril 2024 inclus et après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI Saint-Loup ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 25 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 4175 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION