TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 21 Janvier 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Novembre 2025

N° RG 25/03537 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XQP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société MGF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [E], née le 26 Novembre 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

non comparante

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Madame [F] [E] est propriétaire des lots n°122 et 193 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [F] [E] de régler la somme de 309,26 euros relative à l’exercice en cours, représentant l’appel de fonds du 1er janvier au 31 mars 2025, se composant de 290,84 euros au titre de la provision trimestrielle et 18,42 euros au titre du fonds travaux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société MGF, a fait citer Madame [F] [E] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 5 novembre 2025, aux fins de :

Condamner Madame [F] [E] au paiement des sommes suivantes : 3.997,30 euros au titre des charges impayées ;290,84 euros au titre des provisions non encore échues ;18,42 euros au titre des appels de fonds travaux à venir ;981,90 euros au titre des frais nécessaires ;138,87 euros au titre du commandement ;1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Les entiers dépens ;Ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Valablement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [F] [E] n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 janvier 2026.

SUR CE

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [F] [E] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 23 novembre 2021, 27 octobre 2022, 26 octobre 2023, 21 mai 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [F] [E] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 26 février 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 02 juillet 2025 à la somme de 3.997,30 euros dus au titre des charges et travaux et 981,90 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 309,26 euros,

— le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, Madame [F] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.997,30 euros au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 02 juillet 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 26 février 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 21 mai 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025.

Il convient donc de condamner Madame [F] [E] au paiement de la somme de 309,26 euros correspondant aux provisions trimestrielles et cotisations de fonds travaux du 1er octobre au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 02 juillet 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Madame [F] [E] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Madame [F] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [E] supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [F] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3], les sommes suivantes :

—  3.997,30 euros (trois mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept euros et trente centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 02 juillet 2025,

—  309,26 euros (trois cent neuf euros et vingt-six centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 et la cotisation pour fonds de travaux pour la même période,

—  300 euros (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts,

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [F] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 21/01/2026

À

— M^e DE VALON