TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/04948 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IVBJ

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2025

S.C.I. DES CLAUSTRATS

C/

[D] [N]

[S] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

S.C.I. DES CLAUSTRATS

M^e Elise BRAND – 102

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

S.C.I. DES CLAUSTRATS

M^e Elise BRAND – 102

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. DES CLAUSTRATS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [I] [P] (Gérant)

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N]

né le 04 Mars 1996 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Elise BRAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 102 substituée par M^e Mathilde LAMBINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 102

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005576 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par M^e Elise BRAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 102 substitué par M^e Mathilde LAMBINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 102

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Juin 2024

Date des débats : 23 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 05 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2021, l’indivision [P], devenue depuis lors la SCI des Claustrats a donné à bail à M.[D] [N] et Mme [S] [K] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [10] (14230) moyennant un loyer mensuel révisable de 410 euros, outre les charges.

Par acte du commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la SCI des Claustrats a fait délivrer à M.[D] [N] et Mme [S] [K] un commandement de payer la somme de 1345,62 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 13 octobre 2023.

Ce commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la SCI des Claustrats a fait assigner M.[D] [N] et Mme [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par acte du commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 afin de voir :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M.[D] [N] et Mme [S] [K], de leurs biens et de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— être autorisée à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix aux frais, risques et périls du locataire,

— être autorisée à solliciter les services de la SPA ou tout organisme de mise en fourrière des animaux éventuellement présents,

— condamner solidairement M.[D] [N] et Mme [S] [K] au paiement :

* de la somme de 1233,32 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges à la date du 21 décembre 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1345,62 euros à compter du commandement de payer

* d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges en cours de la résiliation du bail jusqu’à leur départ des lieux,

* d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

* d’une indemnité de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 22 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par écritures déposées le 23 septembre 2025, M.[D] [N] et Mme [S] [K] ont conclu au rejet des demandes de la SCI des Claustrats, à la suspension des loyers jusqu’à l’exécution des travaux à compter du 1er avril 2024, à la condamnation de la SCI des Claustrats au paiement des sommes suivantes :

—  4000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  4000 euros au titre du préjudice moral,

—  1500 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 23 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI des Claustrats, dûment représentée et M.[D] [N] et Mme [S], représentés par leur avocat, ont confirmé la teneur de leurs écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La SCI des Claustrats a actualisé sa créance qui s’élève au 30 septembre 2025 à la somme de 4546,02 euros, frais de procédure déduits.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, ce n’est que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à l’usage d’habitation que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il s’ensuit que, même si le logement est indécent, le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, si le contrôle de décence du logement en date du 22 avril 2024 conclut que le logement est indécent, il n’en ressort pas qu’il est inhabitable.

Or, seule l’inhabilité du logement peut justifier la suspension des loyers.

En outre, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que la faute du bailleur ait rendu les locaux impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il ressort des développements susvisés que M.[D] [N] et Mme [S] [K] ne peuvent opposer à leur bailleur l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la SCI des Claustrats que M.[D] [N] et Mme [S] [K] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, si le paiement du loyer courant avant l’audience est justifié, il n’est pas démontré la possibilité d’apurer la dette dans les délais offerts par la loi puisque M.[D] [N] et Mme [S] [K] ne présentent aucune proposition.

Ils ne sont donc pas en position de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 12 décembre 2023 et d’ordonner l’expulsion de M.[D] [N] et Mme [S] [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clefs, les occupants sont redevables d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

L’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

Il s’ensuit que le tribunal n’a pas à ordonner la séquestration des meubles, notamment les animaux soumis au régime juridique des biens, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l’expulsion, dès lors que la personne expulsée n’a pas indiqué de lieu approprié.

La SCI des Claustrats sera de ce fait déboutée de ses demandes.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièce produites, notamment le contrat de bail et le décompte que M.[D] [N] et Mme [S] [K] ne contestent pas, il apparaît que ceux-ci restent redevables de la somme de 4546,02 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 30 septembre 2025, frais de procédure déduits qui relèvent des dépens, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Faute de justifier d’un quelconque préjudice indépendant du retard de paiement de loyers, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande au titre des préjudices de jouissance et moral des locataires

L’article 1720 du code civil prévoit l’obligation pour le bailleur de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation, le bailleur devant “ y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.”

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée démontre que le logement loué était dans un état moyen.

Le contrôle de décence du logement en date du 22 avril 2024 réalisé par CDHAT conclut que le logement est indécent mais pas insalubre.

Les locataires y demeurent toujours.

Il n’est pas contesté par le bailleur que le logement est indécent mais il en impute la responsabilité aux locataires.

Or, la SCI des Claustrats ne justifie d’aucune façon le comportement fautif des locataires dans la persistance et l’aggravation de la situation d’indécence du logement.

Elle ajoute qu’elle n’a pu exécuter les travaux prescrits de mise aux normes du logement en raison du refus des locataires de l’accueillir.

A supposer ce fait établi, ce qui n’est pas le cas, le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente le caractère de la force majeure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Saisie d’un trouble de jouissance qu’elle ne conteste pas, la bailleresse se devait de faire diligence, ce que les pièces versées au débat n’établissent pas.

L’ensemble de ces observations justifie la demande au titre du préjudice de jouissance, qui peut être évalué au regard de sa nature et de la période de location à la somme de 2500 euros.

M.[D] [N] et Mme [S] [K] ne justifient pas d’un préjudice moral qui s’ajouterait au préjudice de jouissance qu’ils dénoncent.

Ils seront déboutés de leur demande ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI des Claustrats n’ayant exposé aucun frais irrépétible est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[D] [N] et Mme [S] [K], succombants au principal, sont déboutés de la demande fondée sur l’article 37 de la loi sur l’ aide juridictionnelle et condamnés aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant la SCI des Claustrats à M.[D] [N] et Mme [S] [K] à la date du 12 décembre 2023 ;

DIT que M.[D] [N] et Mme [S] [K] devront rendre libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 11] ;

ORDONNE leur expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M.[D] [N] et Mme [S] [K] à verser mensuellement à la SCI des Claustrats une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE solidairement M.[D] [N] et Mme [S] [K] à verser à SCI des Claustrats la somme de 4546,02 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI des Claustrats à payer à M.[D] [N] et Mme [S] [K] la somme de 2500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum M.[D] [N] et Mme [S] [K] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION