TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02833 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5HK

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[B] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Mme [B] [L]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par [G] [R], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2023, l’Etablissement public INOLYA a donné à bail à Madame [F] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 415,10€ augmenté des charges locatives d’un montant de 216,78€.

Le 10 avril 2024, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT, a fait signifier à Madame [F] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.235,18€, arrêtée au 31 mars 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, remis à personne, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT, a fait assigner Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins d’ :

— constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [L], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [F] [L] à payer :

* la somme de 1.480,13€ au titre des loyers et charges impayés échus au 30 mai 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du 1er juin 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Le 5 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Calvados déclarait recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [F] [L] le 21 novembre 2024 et décidait de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [G] [R], Expert Métier, dûment habilité.

Il a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant sa créance au jour de l’audience.

Madame [F] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Madame [F] [L], par exploit d’huissier remis à personne.

Elle n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par courrier électronique du 26 juin 2024, soit deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 15 avril 2024, reçue le 17 avril 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1315 du Code Civil, re-codifié sous les dispositions de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur, de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 10 avril 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.235,18€, arrêtée au 31 mars 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Etablissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 5 février 2025, ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte actualisé que la locataire permet d’établir une dette de loyer de 3.630,47€, déduction faite des frais de procédure à hauteur de 297,74€ (113,31€ et 184,43€).

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 10 juin 2024 et de condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme de 3.630,47€, suivant décompte arrêté au 5 février 2025.

Aux termes de l’application combinée de l’article L.711-4 du Code de la consommation et de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, peut accorder des délais de paiement (2°) à la condition que le locataire ait repris le paiement des loyers et des charges au jour de l’audience.

En l’espèce, il est établi, par le relevé de compte actualisé au 5 février 2025, que, depuis la recevabilité du dossier de surendettement le 5 décembre 2024, que Madame [F] [L] n’a pas repris le paiement de l’intégralité du loyer et des charges au jour de l’audience. En effet, il ressort du relevé de compte actualisé au 5 février 2025, que la facture de décembre 2024, soit la somme de 627,96€ et la facture de janvier 2025, soit la somme de 646,65€ n’ont été réglées que partiellement à hauteur de 170€ le 13 décembre 2024 et 220 euros le 13 janvier 2025.

Or, d’autant plus après la décision d’un probable effacement substantiel de tout ou partie de la dette locative de l’Etablissement public INOLYA, la reprise du paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle pour maintenir le bail d’habitation, étant rappelé qu’en outre, la Cour de cassation a précisé que « l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail » (Cass. 2ème civ. 10 janvier 2019 – N° 17-21.774).

En conséquence, compte tenu du manquement contractuel de la locataire, il y a donc lieu de condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme de 3.630,47€, suivant décompte actualisé arrêté au 5 février 2025 ; somme qui pourra, le cas, échéant, faire l’objet d’une annulation totale ou partielle selon les mesures définitives prises par la Commission de Surendettement des Particuliers du Calvados, après recours éventuel de l’Etablissement public INOLYA.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Madame [F] [L] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter de la date de résiliation du bail prononcé par le présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [L], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA une indemnité d’un montant de 10€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Etablissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 13 juillet 2023, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 9], à compter du 10 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 3.630,47€ (trois-mille-six-cents-trente euros et quarante-sept centimes), suivant décompte arrêté au 5 février 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [L] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [F] [L] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à payer à l’Établissement public INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 11 juin 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [L] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 10€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

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Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection