TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02549 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-I4TC

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[H] [F]

[U] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [H] [F]

Mme [U] [J]

M^e Franck THILL – 93

M^e Clément BOITTIN – 109

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552.046.484)

dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F]

demeurant 902 Quartier Grande DELLE Porte 41 – Résidence les Eglantines – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

comparant en personne, assisté de M^e Clément BOITTIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 109

Madame [U] [J]

demeurant 902 Quartier Grande DELLE Porte 41 – Résidence les Eglantines – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Janvier 2025

Date des débats : 09 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 11 Mars 2025

Suivant acte sous seing privé établi le 9 août 2023 prenant effet en date du 24 août 2025, CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à directoire et conseil de surveillance, au capital de 12 073 184 €, inscrite sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est à PARIS (13ème) 33, avenue Pierre Mendès France venant aux droits de la SA HLM Plaine NORMANDE a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] un logement situé Résidence les Eglantines, 902 Quartier Haute Folie, porte 41, 4ème étage, 14200 Hérouville- Saint- Clair.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] un commandement de payer la somme de 2181,53€ au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte.

Ce commandement étant resté infructueux, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du céans en date du 5 juin 2024 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 9 août 2023 avec effet au 24 août 2023 par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U], de leurs biens et de tout occupant des lieux sis Résidence les Eglantines, 902 Quartier Haute Folie, porte 41, 4ème étage,14200 Hérouville- Saint- Clair avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

* les condamner au paiement :

* de la somme de 2031€ correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

* de 250 € au titre sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil,

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

* d’une indemnité de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires,

— et ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 9 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, les ont amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

CDC HABITAT SOCIAL indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 4556,93 €, selon le décompte en date du 31 décembre 2024.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude,Monsieur [F] [H] comparait à l’audience en personne, sans pouvoir de représentation pour Mme [J] [U].

Monsieur [F] a été autorisé à communiquer des justificatifs, ainsi qu’un pouvoir de réprésentation par note en délibéré par l’intermédiaire de son conseil.

Le locataire formule une proposition de règlement de l’arriéré.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement réputé contradictoire, vu qu’aucun pouvoir de représentation n’a été fourni au Tribunal, conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion :

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 2 avril 2024 qui prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

Il résulte des éléments versés au débat par CDC HABITAT SOCIAL que Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

D’une part, aucun règlement depuis le mois d’octobre 2023.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

L’enquête sociale diligentée n’a pas permis à l’enquêteur de rencontrer Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U].

Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] ont formulé une demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience par note en délibéré en date du 11 février 2025. Cependant, Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] ne sont pas à jour du dernier loyer, condition prévue par l’article 24 VII de la loi du 27 juillet 2023, et ne présentent pas une situation financière permettant d’envisager un apurement du solde et une reprise de paiement.

En effet, parmi les documents communiqués en délibéré figure un contrat de travail à durée déterminée signé le 10 janvier 2025 avec une validité jusqu’au 27 janvier 2025.

Cet élément de saurait être suffisant pour attester de la capacité de remboursement et de reprise du loyer courant.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 2 juin 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

1° – Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés au débat que Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] sont redevables de la somme de 4556,93 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au 31 décembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner.

2° – Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constatée en date du 2 juin 2024. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] sont redevables d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

3°-Sur l’indemnité article 1231-6 du code civil

Outre le retard de paiement des loyers, CDC HABITAT social ne démontre pas avoir subi un préjudice justifiant l’octroi d’une indemnité pour résistance abusive.

4°- Sur les frais accessoires

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] à payer à CDC HABITAT SOCIAL les dépens de l’instance, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5°- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit et celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] portant sur le logement sis Résidence les Eglantines, 902 Quartier Haute Folie, porte 41, 4ème étage, 14200 Hérouville- Saint- Clair à la date de 2 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4556,93€ selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de règlement, départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux Résidence les Eglantines, 902 Quartier Haute Folie, porte 41, 4ème étage, 14200 Hérouville- Saint- Clair au besoin avec le concours de la force publique étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide de tous objets et meubles et que les clefs soient restituées à CDC HABITAT SOCIAL conformément à l’article 411-11 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] à verser mensuellement à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à l’exclusion de tout autres frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, 1 rue Daniel Huet – CS35327-14 053 Caen Cedex 4) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Mme [J] [U] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DEBOUTE CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de paiement sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Maître BOITTIN, avocat au barreau de Caen ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé les jour mois an susdits et signé par le Greffier et le Juge.

LE GREFFIER LE JUGE