TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02276 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3ZO

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[R] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Sabrina SIMAO – 133

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [R] [G]

M^e Sabrina SIMAO – 133

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [S] [T], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [G]

né le 21 Janvier 1954 à , demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Sabrina SIMAO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 133, substituée par Maître Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 49

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

En présence de [I] [J], auditeur de justice, [F] [L], greffier-stagiaire, et [K] [Z], élève-avocate

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 juillet 2015, l’OPH Inolya a donné à bail à M. [R] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 287,37 euros.

Par jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 14 juin 2021, la résiliation du bail a été constatée, ainsi que l’expulsion de M. [G] prononcée.

Monsieur [R] [G] a été expulsé selon procès-verbal d’expulsion en date du 5 mai 2022.

Après cette expulsion, l’OPH INOLYA a fait vider le logement le 4 août 2022 et a imputé à M. [R] [G] des frais de mise en déchetterie, changement de serrure de boîte aux lettres et nettoyage du logement, dont Monsieur [G] ne s’est pas acquitté.

Suivant requête reçue au greffe le 12 juin 2024, l’OPH Inolya a fait convoquer M. [R] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, afin de l’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner à lui payer la somme de 528,50 euros au titre des réparations locatives, outre les dépens.

À l’audience du 29 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités.

M. [R] [G], assisté de son conseil, indique que certaines réparations locatives effectuées ne lui sont pas imputables et sollicite la réduction des sommes demandées, et des délais de paiement de deux ans à hauteur de 30 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

S’agissant des réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur.

En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

L’OPH INOLYA a facturé les sommes suivantes :

—  40 euros HT pour le remplacement de la serrure de boîte aux lettres

—  247,66 euros HT pour le nettoyage des sols du logement

—  156,09 euros HT pour le retrait des encombrants

soit un TOTAL TTC de 528,50 euros.

En l’absence d’un état des lieux contradictoire, la somme de 44 euros concernant la serrure de la boîte aux lettres ne sera pas retenue.

Les autres sommes apparaissent proportionnées et justifiées au regard de l’état encrassé du logement et de la nécessité de le vider des meubles encombrants.

En définitive, le locataire sortant est redevable de la somme de 484,50 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux.

En conséquence, M. [R] [G] sera condamné à payer à l’OPH INOLYA la somme de 484,50 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Monsieur [G] pourra s’acquitter de sa dette en 16 versements mensuels de la somme de 30 euros et un 17ème du reliquat.

Tout manquement dans le versement d’une seule mensualité rendra exigible le paiement de la totalité de la dette.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

M. [R] [G], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à l’OPH INOLYA la somme de 484,50 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que Monsieur [R] [G] pourra s’acquitter de sa dette par le versement de 16 mensualités de 30 euros et une 17ème du reliquat, le premier versement intervenant un mois à du présent jugement ;

DIT que faute de paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra exigible ;

CONDAMNE M. [R] [G] au paiement des dépens ;

DÉBOUTE l’OPH INOLYA du surplus de sa demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION