TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

7ème chambre

1ère section

N° RG 21/14655

N° Portalis 352J-W-B7F-CVICV

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2024

DEMANDEURS

– Madame [H] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6] France

— Monsieur [J] [L] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6] France

représenté par Maître Claire FEREY de la SCP SCP FEREY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0541

DÉFENDERESSE

— S.C.I. [Adresse 7]

domiciliée : chez [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Madame Ines SOUAMES, Greffier

Décision du 12 Mars 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/14655 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVICV

DEBATS

A l’audience du 08 Janvier 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

En premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente, et par Madame Inès SOUAMES, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 05 juillet 2018, Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] et la SNC [Adresse 7] ont conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot 1501 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour une date de livraison prévue au 31 décembre 2019.

Par acte authentique du 05 juillet 2018, Madame [H] [D] seule a conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot 1502 du même ensemble immobilier, pour une date de livraison également prévue au 31 décembre 2019.

La livraison des appartements est intervenue le 21 juillet 2020 avec réserves.

Par courrier de leur conseil en date du 14 octobre 2020, Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] ont sollicité auprès de la société [Adresse 7] l’indemnisation des préjudices causés par le retard, d’une part, et l’indemnisation de diverses malfaçons affectant les appartements livrés, d’autre part.

C’est dans ce ce contexte que par acte d’huissier en date du 25 novembre 2021, Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] ont assigné la SNC [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 08 octobre 2023, Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] demandent au Tribunal de :

“-RECEVOIR les Consorts [H] [D] et [J] [C] en toutes leurs demandes,

fins et conclusions ;

JUGER que la SNC [Adresse 7] a imparfaitement exécuté ses obligations ;

JUGER que la SNC [Adresse 7] a, en conséquence de cette inexécution, causé un préjudice financier et un préjudice moral aux Consorts [H] [D]

et [J] [C] d’une part et à Madame [D] d’autre part;

En conséquence,

CONDAMNER la SNC [Adresse 7] . au paiement de la somme de 110.260 euros au bénéfice des Consorts [H] [D] et [J] [C], à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre du Lot 1501 ;

CONDAMNER la SNC [Adresse 7] . au paiement de la somme de 17.332,42 euros au bénéfice de Madame [H] [D], à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre du Lot 1502 ;

CONDAMNER la SNC [Adresse 7] au paiement de la somme de 10.000 € au bénéfice des Consorts [H] [D] et [J] [C], à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNER la SNC [Adresse 7] . à verser aux Consorts [H] [D] et [J] [C] la somme de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent en substance, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil que :

— s’agissant du retard de livraison :

* l’auteur des attestations produites en défense pour justifier le retard, l’agence SEERI, n’est pas maître d’oeuvre d’exécution, puisqu’il s’agit d’une émanation de la société NEXITYREGIONS XI qui est désignée comme représentante de la société [Adresse 7] ; le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux au sens du contrat devait nécessairement être un tiers neutre pour attester valablement des causes de retard ;

* l’opération a pris du retard dès son démarrage, sans qu’aucune justification n’y soit apportée : les travaux qui devaient commencer au 3ème trimestre 2017 n’ont finalement débuté que le 6 octobre 2017 ; les fondations ont été achevées le 27 juillet 2018, soit avec 3 à 4 mois de retard, et ce sans qu’aucune raison ne soit avancée par la société venderesse ;

* les intempéries alléguées s’ajoutent mais ne se cumulent pas ; seules les intempéries objets d’une demande d’indemnité auprès de la Caisse des intempéries du BTP peuvent être exonératoires de retard ;

le bâtiment était hors d’eau et hors d’air à compter du 30 octobre 2019, de sorte que les intempéries ne peuvent plus être prises en compte à cette date ;

* les difficultés d’approvisionnement et l’insuffisance d’effectifs en raison des grèves ne sont pas justifiées, n’ont été invoquées que tardivement et ne concernent pas le secteur du bâtiment ;

* le retard est antérieur à la période COVID, qui ne constitue pas, en tout état de cause, un cas de force majeure ; les chantiers n’ont d’ailleurs pas été suspendus pendant cette période ;

* il n’est pas établi que les causes de report invoquées en défense ont effectivement retardé le chantier ;

* la venderesse ne les a pas correctement informés des reports de livraison : ils n’ont appris le report de la livraison pour la première quinzaine du mois d’avril que le 10 janvier 2020 ; ils n’ont appris le report au 04 mars 2020 que par téléphone le 24 février 2020, la veille de la pré-visite initialement prévue, avant que le report ne soit confirmé par lettre du 13 mars 2020, alors que les motifs des reports étaient connus auparavant ; un nouveau report leur a été notifié par correspondance du 22 avril 2020 à une date indéterminée en raison de l’épidémie de COVID 19 ;

* des difficultés d’approvisionnement liées à la crise sanitaire et les difficultés liées au titre du ralentissement des travaux sont concomitantes et ne peuvent se cumuler.

— concernant les malfaçons, Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] se plaignent de la mise en œuvre d’une simple cloison en placoplâtre de 18 mm entre les lots 1501 et 1502, au lieu d’un mur en béton armé de 20 mm d’épaisseur, comme prévu dans la notice descriptive de vente pour des locaux privatifs contigus.

Ils affirment que la société venderesse a manqué à son devoir de conseil puisque en tant que profanes, ils pouvaient légitimement penser que cette cloison serait conforme à la notice descriptive et aux plans. Ils soutiennent que cette malfaçon a entraîné des défauts d’isolation acoustique entre les deux lots, ainsi qu’un problème de viabilité de la cloison et de qualité du mur de la pose de la cuisine.

Ils ajoutent que l’essai acoustique produit en défense ne concerne pas les deux lots en question.

Ils affirment que le retard et les malfaçons ont entraîné :

— une perte de la valeur vénale du bien immobilier qu’ils ont vendu pour acheter les présents lots, car les acquéreurs de leur précédent bien n’ont finalement pas eu leur prêt en raison de la crise sanitaire ; une nouvelle proposition d’achat est intervenue à hauteur de 840.000 euros, au lieu du prix 885.000 euros initial, soit une perte vénale de 45.000 euros ;

— le paiement prolongé des charges de leur précédent bien, qui s’ajoutent à celles du bien acquis ;

— la prolongation de leur prêt relais et l’obligation de recourir à la solidarité familiale pour faire face à la situation financière difficile causée par la situation ;

— un préjudice moral, causé par l’impossibilité d’occuper les lots vendus, en particulier pendant la période de COVID alors que le lot qu’ils comptaient habiter bénéficiait d’une terrasse, et par la pénibilité de la date du déménagement, incompatible avec leurs engagements professionnels;

— le coût de reprise des malfaçons ;

— la perte de loyer du lot 1502, destiné à la location.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, la SNC [Adresse 7] demande au Tribunal de :

“-Sur le report de livraison

— DIRE que le décalage de livraison est justifié par les causes légitimes contractuellement prévues aux actes de vente ;

— DIRE et JUGER que le décalage de livraison contractuellement justifié, avec application de la clause de majoration de délai, est supérieur au retard de 6 mois allégué,

En conséquence,

— DIRE qu’il n’existe aucun retard indemnisable et DEBOUTER purement et simplement les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

Sur la cloison séparative

— DIRE que le désordre allégué au titre de la cloison séparative n’est pas réel,

En conséquence,

— REJETER purement et simplement les demandes indemnitaires formées à ce

titre ;

Les demandes indemnitaires

Sur la perte alléguée de la valeur vénale du bien vendu pour acquérir les lots 1501 et 1502

— DEBOUTER purement et simplement les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

Sur le doublement de charge allégué

— DEBOUTER purement et simplement les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

Sur les prêts

— DEBOUTER purement et simplement les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

Sur le préjudice moral allégué

— DEBOUTER purement et simplement les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER Madame [D] et Monsieur [C] à verser la somme de 3.000 euros à la SNC [Adresse 7] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Muguette ZIRAH, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le report de 139 jours est entièrement justifié par les causes légitimes de suspension du délai de livraison prévus au contrat de vente :

* la société SEERI est effectivement le maître d’oeuvre d’exécution de l’opération ; la société SERRI est autonome par rapport au maître de l’ouvrage et a intérêt à respecter les délais ; les attestations s’appuient sur des éléments objectifs, notament des relevés d’une station météorologique METEO FRANCE ;

* s’agissant des intempéries, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’à cette date le bâtiment était effectivement hors d’eau et hors d’air comme ils l’affirment; les actes de ventes, qui font la loi des parties ne font aucune allusion ou référence à la nécessité de soustraire du décompte des intempéries en cas de mise hors d’eau et d’air ; les intempéries ont nécessairement un impact sur l’avancement des travaux, notamment pour la réalisation des ravalements et de l’ensemble des travaux en extérieurs ; les intempéries n’ont pas à faire l’objet d’une demande indemnitaire auprès de la caisse des intempéries du BTP ; elles sont justifiées par les attestations du maître d’œuvre et par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ;

* les travaux ont été fortement affectés par le mouvement social d’ampleur nationale contre la réforme des retraites à compter du 5 décembre 2019 jusqu’au 6 janvier 2020 ;

* s’agissant de l’épidémie de COVID-19, le décret 2020-260 du 16 mars 2020 est une injonction administrative implicite de suspendre ou d’arrêter les travaux au sens de l’acte de vente ; à ce titre, il constitue une cause légitime de suspension du délai de livraison, et présente les caractères irrésistible, imprévisible et extérieur de la force majeure ;

* elle n’a pas tardé à informer les acquéreurs des reports, et aucune stipulation contractuelle ne prévoit un quelconque délai en ce sens ;

* des difficultés d’approvisionnement liées à la crise sanitaire et les difficultés liées titre du ralentissement des travaux ne sont pas concomitantes mais se sont succédé ;

* le contrat n’impose pas de rapporter la preuve des difficultés d’approvisionnement autrement que par l’attestation du maître d’œuvre.

Décision du 12 Mars 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/14655 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVICV

S’agissant des malfaçons alléguées, elle affirme que la cloison séparative des lots 1501 et 1502 est parfaitement conforme au contrat, à savoir la “ création d’une cloison de séparation de 180mm (SAD) entre deux logements “ ; le contrat ne mentionne nulle part un mur en béton. Elle ajoute que le défaut d’isolation acoustique allégué n’est pas avéré et qu’il est contredit par l’essai acoustique qu’elle verse aux débats, qui est conforme aux normes en la matière.

Elle conteste les préjudices allégués :

— la perte de la valeur vénale du précédent bien des acquéreurs ne peut lui être imputée : la raison pour laquelle la vente du précédent bien des acquéreurs ne s’est pas réalisée est la non-obtention du prêt par les intéressés ; par ailleurs, les prix ont augmenté sur la période considérée ;

— les charges de leur ancien appartement ne peuvent lui être imputées non plus : en faisant une acquisition sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement, Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] ont accepté l’aléa, propre à tout chantier de construction, d’un éventuel décalage de livraison ; en outre, les charges dues au titre du bien nouvellement construit ne ne sont dues qu’à compter de sa livraison ; il n’y a donc pas eu de double charge ;

— s’agissant du prêt, seuls les intérêts intercalaires causés par un report non justifié sont indemnisables, ce qui n’est pas le cas ;

— les demandeurs ne prouvent pas leurs difficultés financières et la nécessité de faire appel à la solidarité familiale ;

— le préjudice moral allégué n’est pas un dommage prévisible susceptible d’indemnisation en matière contractuelle ; la désorganisation de leur vie résulte de l’aléa propre à tout contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 janvier 2024 et mise en délibéré au 12 mars 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur les demandes d’indemnisation liées au retard de livraison et au défaut d’information

1) Sur le retard de livraison allégué

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1356 du code civil, les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition.

Néanmoins, ils ne peuvent contredire les présomptions irréfragables établies par la loi, ni modifier la foi attachée à l’aveu ou au serment. Ils ne peuvent davantage établir au profit de l’une des parties une présomption irréfragable.

En l’espèce, il convient de vérifier si le report de “139 jours ouvrés, soit 204 jours calendaires”, allégué par la venderesse est justifié.

Les deux actes authentiques de vente stipulent : “Le vendeur devra mener les travaux de telle manière que les Biens et Droits Immobiliers soient achevés et livrés à l’Acquéreur (ou à ses ayants droit ou ayants cause) au cours du quatrième trimestre 2019, soit au plus tard le 31 décembre 2019, le tout, sauf survenance de cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et de livraison.

Seront considérées comme clauses légitimes de suspension des délais d’achèvement et de livraison ou d’achèvement, les seuls événements suivants :

— les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ; (…)

— la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’oeuvre à l’entepreneur défaillant) (…)

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux ; (…)

— les difficultés d’approvisionnement ; (…)

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré de 1 mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier.”

S’agissant des 44 jours d’intempéries, la société venderesse produit une attestation de la société SEERI en date du 18 juin 2020 faisant état de 89,62 jours d’intempéries pendant toute la durée du chantier.

Elle produit aussi des relevés de la station méorologique de PARIS-MONTSOURIS confirmant la survenance des intempéries pendant le chantier, pour un total de 45 jours entre la conclusion des actes authentiques du 05 juillet 2018 et la fin du chantier, au mois de juin 2020.

Est également produit un contrat de maîtrise d’oeuvre d’exécution conclu entre la société [Adresse 7] et la société SEERI pour l’opération immobilière concernée : la preuve de sa qualité de maître d’oeuvre d’exécution est donc rapportée.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le lien allégué entre la société venderesse et le maître d’oeuvre n’est pas de nature à écarter son attestation, les parties ayant contractuellement convenu que cette preuve serait rapportée par ce moyen.

Par ailleurs, ni le contrat, ni aucun texte législatif ou réglementaire ne prévoit non plus que les intempéries doivent faire l’objet d’une déclaration auprès de la caisse des intempéries du BTP pour être considérées comme une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Les attestations produites sont donc conformes aux stipulations du contrat et établissent les intempéries alléguées.

Enfin, le contrat ne fait aucune différence entre les périodes antérieures et postérieures à la mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble.

Il est au surplus indiqué que la mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble ne supprime pas l’ensemble des inconvénients liés aux intempéries, en particulier les travaux réalisés sur les éléments extérieurs de l’immeuble, tels que sa façade.

Les 44 jours d’intempéries seront considérés comme des causes légitimes de suspension de délai.

S’agissant du défaut d’approvisionnement lié aux grèves, l’attestation du maître d’oeuvre mentionne “35 jours de défaut d’approvisionnement suite aux grèves interprofessionnelles de décembre 2019 à janvier 2020".

Il ressort de la lecture attentive des stipulations contractuelles précitées que si les parties ont convenu qu’elles s’en rapporteraient à un certificat établi par le maître d’oeuvre pour établir la preuve des difficultés d’approvisionnement, sans qu’aucun autre justificatif ne soit requis, la seule mention de 35 jours d’approvisionnement dans l’attestation, sans aucune explication du maître d’oeuvre sur les ressources et les matériaux manquants, ni sur les conséquences de ce défaut d’approvisionnement sur le chantier, est insuffisamment précise pour en établir la preuve et permettre au tribunal de s’assurer que les difficultés alléguées par le maître d’oeuvre constituent bien une cause légitime de retard telle que prévue au contrat.

Les 35 jours liés au défaut d’approvisionnement causé par les grèves ne seront donc pas considérées comme des causes légitimes de suspension de délai.

Concernant les “36+27" jours de retard causés par la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, il est relevé que cette épidémie ne figure pas parmi les événements susceptibles de constituer une cause légitime de suspension des délais d’achèvement tels que définis par le contrat.

Contrairement à ce que soutient la société venderesse, le décret 2020-260 du 16 mars 2020 ne constitue pas une injonction administrative implicite de suspendre ou d’arrêter les travaux au sens de l’acte de vente elle ne cite d’ailleurs aucun extrait de ce décret qu’elle considère comme telle. Elle ne démontre pas non plus que l’épidémie de COVID-19 a causé l’interruption totale du chantier, alors que la charge de cette preuve lui revient. Elle ne prouve pas le caractère irrésistible qu’aurait eu l’impact de l’épidémie de COVID-19 sur le chantier et échoue donc à démontrer un cas de force majeure qui l’exonérèrerait de son obligation de livrer l’immeuble dans le délai prévu au contrat. L’épidémie de COVID-19 ne constitue donc pas en elle-même une cause légitime de suspension de délai.

Par ailleurs, la seule mention des “36 jours de difficultés d’approvisionnement liés à la période de confinement dû au COVID 19 entre le 17 mars et le 11 mai 2020.” est insuffisamment précise pour établir la preuve de ces difficultés d’approvisionnement alléguées.

Les 36 jours de difficultés d’approvisionnement liésà la période de confinement due au COVID 19 ne sont donc pas une cause légitime de suspension de délais.

L’attestation du maître d’oeuvre mentionne également “27 jours de ralentissement sur le chantier lié à l’application des préconisations sanitaires de l’OPPBTP, notamment la limitation des effectifs sur site ainsi que des défauts d’approvisionnement (période du 11/05 à ce jour)”.

Or, ni le ralentissement du chantier, ni les préconisations sanitaires de l’OPPBTP, ni la limitation des effectifs ne figurent parmi les causes de suspension légitimes listées par le contrat.

Bien que le maître d’oeuvre indique également “des défaut d’approvisionnement”, cette cause figure parmi d’autres événements, non prévus contractuellement qui ne peuvent, en l’absence de stipulation contractuelle ou de cas de force majeure, retarder légitimement la date de livraison du bien.

Au surplus, dès lors que ces événements ne figurent pas aux termes du contrat, ils ne bénéficient pas de l’aménagement contractuel de la preuve relatif au certificat du maître d’oeuvre : il revenait donc à la société venderesse de démontrer ces événements, alors qu’elle ne produit aucune pièce probante en ce sens.

Enfin, il est noté que la mention des “défauts d’approvisionnement” mentionnés par le maître d’oeuvre au titre de ces 27 jours (citées parmi les autres événements précités) est insuffisamment précise pour en rapporter la preuve.

Ainsi, les 27 jours de ralentissement sur le chantier ne seront pas considérés comme ayant légitimement retardé le délai de livraison du bien.

En conséquence, le nombre de jours de suspension légitime de délai s’élève à 44 jours, auxquels s’ajoute une majoration d’un mois, soit 30 jours calendaires, pour un total de 74 jours.

Entre la date de livraison initialement prévue, le 31 décembre 2019, et la date de livraison effective, le 21 juillet 2020, se sont écoulés 203 jours.

Il est relevé que la société [Adresse 7] soutient que “La livraison a été reportée de 139 jours ouvrés, soit 204 jours calendaires.”.

Or, aucune stipulation du contrat n’indique que le report de la livraison doit s’apprécier en jours ouvrés. Au contraire, les clauses précitées font référence “au temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussion à la poursuite des travaux”. Il y a donc lieu de considérer l’ensemble des jours de retard comme des jours calendaires.

Ainsi, il existe un report de livraison justifié de 145 jours. Le nombre de jours de retard injustifié s’élève donc à (203-74=) 129 jours.

En conséquence, la société [Adresse 7] a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité contractuelle.

2) Sur le défaut d’information

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il est relevé que la société [Adresse 7] a contacté téléphoniquement et notifié chaque report par écrit à Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C], alors qu’aucun délai de prévenance particulier n’était stipulé au contrat.

Ainsi, aucun manquement de la société venderesse à son obligation de bonne foi et son n’est démontré par les acquéreurs.

B. Sur les préjudices

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

a. Sur la perte de valeur vénale du bien vendu pour acquérir les lots 1501 et 1502 de l’immeuble

Comme le soutient justement la société défenderesse, la circonstance que les demandeurs n’aient pas réussi à vendre leur précédent bien au moment qu’ils souhaitaient et au prix de 885.000 euros résulte de la non-obtention du prêt par les acquéreurs potentiels. La circonstance qu’une nouvelle proposition d’achat a été formalisée postérieurement au prix de 840.000 euros le 23 septembre 2020 n’est pas imputable à la société défenderesse. Au surplus, la chute du marché immobilierprétenduement intervenue pendant le retard de livraison n’est pas établie.

Ce préjudice ne sera donc pas retenu.

b. Sur le paiement de doubles charges

Si Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] demandent l’indemnisation des charges de copropriété de leur appartement précédent qu’ils n’ont pas pu vendre, il est relevé que l’absence de vente de leur appartement ne présente aucun lien de causalité direct avec le retard de livraison déploré. Ainsi, le paiement des charges de copropriété de leur ancien appartement n’est pas dû au retard de livraison de l’immeuble vendu par la société demanderesse, mais à l’absence de vente de l’ancien appartement des demandeurs. Aucun lien de causalité entre le manquement et le préjudice allégué n’est donc démontré.

Ce préjudice ne sera donc pas retenu.

c. Sur le remboursement des prêts contractés et la prolongation du prêt relais

Les acquéreurs démontrent avoir vendu leur précédent bien immobilier le 29 janvier 2021 et se plaignent d’un préjudice mensuel de 2.900 euros au titre de la prolongation de leur prêt relais.

Ils précisent que “Dans le cas présent, les mensualités de prêts s’élèvent à 3.287,98 euros auxquelles s’ajoutent les mensualités d’assurance pour un montant 140,02 euros. Une fois l’appartement du [Adresse 2] vendu, ces mensualités doivent être chiffrées à 500 euros. En conséquence du 21 juillet 2020 au 29 janvier 2020, les consorts [D] et [C] subissent un préjudice mensuel de 2.900 euros, soit un préjudice total du chef de ce poste à hauteur de 17.400 euros (6x 2.900 euros).”

Toutefois, pour établir ce prêt relais, ils produisent un seul relevé bancaire non daté, non nominatif et tronqué. Ce document fait état de trois échéances de prêt différentes : 2.380 euros, 607 euros, 324 euros, sans préciser à quel prêt se rapporte chaque échéance. Aucun élément sur les caractéristiques des différents prêts n’est précisé. Il en résulte que ce seul document est insuffisant à établir le préjudice allégué à ce titre.

Ils se plaignent en outre d’avoir dû recourir à la solidarité familiale pour faire face au retard de livraison en produisant des documents intitulés “reconnaissance de dette ou de prêts entre particuliers”, également tronqués, pour les montants respectifs de 21.700 euros et 25.000 euros. Cependant, ni les difficultés financières alléguées, ni le lien de causalité de ces reconnaissances de dette avec le retard de livraison ne sont établis.

Ces préjudices ne seront donc pas retenus.

En conséquence, la demande de Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre du Lot 1501 sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Le retard injustifié de la livraison a causé à Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] des préoccupations et tracas liés notamment à l’impossibilité d’occuper les appartements pendant la crise sanitaire, l’attente de la véritable date de livraison, et la désorganisation de leur vie personnelle, qui constituent un préjudice indemnisable en matière contractuelle et qu’il convient d’indemniser à hauteur de 5.000 euros.

La société [Adresse 7] sera donc condamnée à payer à Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] ensemble, et non à chacun d’eux, la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral.

Décision du 12 Mars 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/14655 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVICV

Sur la demande d’indemnisation au titre du lot 1502

1) Sur la perte de loyer

Madame [H] [D] produit un contrat de bail signé en date du 1er octobre 2020 portant sur le lot 1502 pour un loyer mensuel de 1.000 euros. Il est donc démontré que ce lot avait pour vocation d’être loué, ce qui a été retardé par le manquement contractuel de la société défenderesse.

Compte tenu du retard de 129 jours intervenu (soit 4 mois et 9 jours), il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de :

(4 mois x 1.000 euros) + (9 jours x 1.000 euros / 30 jours) = 4.000 euros + 300 euros = 4.300 euros.

En conséquence, la société [Adresse 7] sera condamnée à payer à Madame [H] [D] la somme de 4.300 euros au titre de la perte de loyer concernant le lot 1502.

2) Sur la demande d’indemnisation liée à la cloison séparative

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est acquis qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut être condamné sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun que sur faute prouvée.

En l’espèce, pour démontrer qu’il était contractuellement prévu que la cloison séparative des lots 1501 et 1502 devait être en béton et non en placoplatre, Madame [H] [D] produit la notice descriptive de vente et les plans, qui ne font aucune différence entre les murs en béton et la cloison en placoplâtre posée.

Il est exact que la notice descriptive du bien mentionne : “Murs ou cloisons séparatifs : entre locaux privatifs contigus : en béton armé de 0,20m minimum d’épaisseur suivant calculs de structure, en maçonnerie de parpaings pleins avec enduit. / Entre locaux privatifs et autres locaux (escalier, ascenseurs, hall et locaux divers) En béton armé de 0.18 m minimum d’épaisseur suivant calculs de structure en maçonnerie de parpaings avec enduit.”

Si la société [Adresse 7] produit quant à elle un devis qu’elle a elle-même proposé aux demandeurs, signé et accepté le 06 avril 2018 par Madame [D] et Monsieur [C] et mentionnant la “création d’une cloison de séparation de 180mm (SAD) entre deux logements”, seule la notice descriptive qui lui est postérieure, est annexée à l’acte authentique de vente. Il doit donc être considéré qu’elle s’est substituée au devis et qu’elle seule lie les parties.

Néanmoins, Madame [D] ne démontre pas que la société [Adresse 7] a commis une faute à l’origine du désordre, une non-conformité contractuelle, étant rappelé que bien que réputée constructeur, elle ne réalise pas elle-même les travaux.

Madame [D] qui n’agit à son encontre que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement du coût de reprise de la cloison.

Sur les demandes accessoires

•Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société [Adresse 7], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

•Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société [Adresse 7], partie condamnée aux dépens, sera tenue de payer la somme de 4.000 euros à Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société [Adresse 7] à payer à Madame [H] [D] la somme de 4.300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre du lot 1502 ;

CONDAMNE la société [Adresse 7] à payer à Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] ensemble, et non chacun d’eux, la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

REJETTE la demande de Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre du lot 1501 ;

CONDAMNE la société [Adresse 7] aux dépens ;

CONDAMNE la société [Adresse 7] à payer à Madame [H] [D] et Monsieur [J] [C] ensemble, et non à chacun d’eux, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2024

Madame Inès SOUAMES Madame Perrine ROBERT

Le Greffier Le Président