TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01466 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZJF

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2025

[F] [I] née [D]

C/

[Z] [H] divorcée [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agathe MARRET – 30

Mme [F] [I] née [D]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Agathe MARRET – 30

Mme [F] [I] née [D]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [F] [I] née [D]

née le 13 Février 1952 à CARENTAN (50500)

demeurant 165 Bis Allée RICARD – 14790 MOUEN

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [H] divorcée [B]

demeurant 10 Rue de l’Eglise – 14790 VERSON

représentée par M^e Agathe MARRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 Novembre 2024

Date des débats : 19 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2011, Mme [F] [I] née [D] a donné à bail à Mme [Z] [H] divorcée [B] et M. [Y] [B] un logement à usage d’habitation situé 275 chemin du vivier – logement n° 3 – 14 790 Mouen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 700 euros hors charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 1er mai 2011.

Mme [Z] [H] divorcée [B] et M. [Y] [B] ont quitté les lieux et remis les clés à Mme [F] [I] née [D] le 15 mai 2023 après établissement le jour même d’un état des lieux de sortie contradictoire.

Par courrier daté du 20 septembre 2022, Mme [F] [I] née [D] a délivré congé aux locataires aux fins de vendre le logement pour le 30 avril 2023.

Le 27 novembre 2023, le conciliateur de justice a dressé une attestation de non-conciliation entre d’une part, Mme [F] [I] née [D] et d’autre part, Mme [Z] [H] divorcée [B] portant sur un litige relatif à une fin de bail.

Par requête réceptionnée au greffe du tribunal judiciaire de CAEN le 12 avril 2024, Mme [F] [I] née [D] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner Mme [Z] [H] divorcée [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de la remise en état du logement qui lui a été loué.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024, au cours de laquelle, Mme [F] [I] née [D], comparante en personne, sollicite le paiement de la somme de 2 105,42 euros, représentant le montant des factures liées aux réparations locatives après déduction du montant du dépôt de garantie et du trop-perçu au titre des loyers.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que les locataires, partis le 15 mai 2023, ont laissés derrière eux un appartement dégradé au sein duquel il a fallu entreprendre des travaux qui l’ont empêché de vendre le logement qui a alors été reloué le 1er septembre 2024.

Mme [Z] [H] divorcée [B], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite d’entendre :

À titre principal,

– débouter Mme [F] [I] née [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire,

– dire qu’elle ne saurait être redevable de toute indemnité éventuelle qu’à concurrence de moitié compte tenu de l’absence de solidarité avec M. [Y] [B] ;

À titre reconventionnel,

– condamner Mme [F] [I] née [D] à lui verser une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir mis un terme au bail d’habitation pour un motif frauduleux ;

En toute hypothèse,

– condamner Mme [F] [I] née [D] à lui verser une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Elle soutien que les dégradations dans le logement sont uniquement dues à l’usure normale dont le coût incombe au bailleur selon la jurisprudence de la cour de cassation, raison pour laquelle elle s’oppose à la demande en paiement formée à son encontre. S’il devait y avoir condamnation à son encontre, elle estime que elle-ci ne peut intervenir qu’à hauteur de moitié puisque M. [Y] [B] vivait également dans le logement. Enfin, compte tenu du fait qu’un congé pour vendre a été délivré et que finalement le logement a été mis en location, elle sollicite une indemnisation du préjudice subi par la délivrance d’un congé frauduleux.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En application des articles 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En application de l’article 7 d) précité, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que, s’agissant des dégradations locatives, le bailleur ne doit pas nécessairement produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis ; outre qu’il n’est pas tenu d’effectuer les travaux de remise en état.

En l’espèce, la bailleresse qui sollicite la condamnation de Mme [Z] [H] divorcée [B] au paiement de la somme de 2 105,42 euros produit aux débats :

l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er mai 2011 ;l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 15 mai 2023 ;un décompte de sortie des lieux arrêté au 13 juillet 2023 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 077,42 euros ;un décompte de sortie des lieux arrêté au 28 juillet 2023 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 105,42 euros ;un ensemble de facture émises par la société Brico Dépôt pour un montant total de 2 865,97 euros ;un ticket de caisse émis par la société Bricoman pour un montant total de 8,90 euros.

Il s’infère du décompte de sortie des lieux, arrêté au 28 juillet 2023, que le montant des réparations et dégradations locatives mis au débit du compte locatif s’élève à la somme de 2 874,87 euros, augmentée de la somme de 28 euros pour le motif « frais envoi recommandé » et qu’après déduction de la somme de 97,45 euros correspondant à « trop perçu paiement » et la somme de 700 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, le solde locatif est débiteur de la somme de 2 105,42 euros.

Tout d’abord, faute pour la bailleresse de justifier de la somme de 28 euros mise au débit du compte locatif et correspondant à « frais envoi recommandé », cette somme sera ôtée du solde locatif.

Afin de déterminer si les postes de réparations locatives identifiés dans les factures produites aux débats correspondent à des dégradations imputables aux locataires sortants, les états des lieux entrant et sortant doivent être comparés, en prenant en considération le nombre de pièces principales figurant au bail, soit 4 pièces principales et la durée d’occupation du logement, soit un peu plus de 12 années.

Il convient de relever que, l’état des lieux d’entrée, très succinct et ne comportant pas de photographies, fait état d’un logement ainsi que des éléments qui le composent en « bon état », étant précisé qu’aucune autre mention n’est portée sauf concernant le sol de la chambre 3 pour lequel il est mentionné « parquet ».

Tandis que, l’état des lieux de sortie fait état d’un logement principalement en état d’usage, ce qui s’explique par la durée d’occupation des lieux soit 12 années, avec cependant des dégradations excessives et anormales qui doivent être imputées en intégralité et sans déduction de vétusté aux locataires sortants.

Mme [Z] [H] divorcée [B] reconnaît les dégradations liées à la porte d’une chambre qui était endommagée et nécessitait d’être changée et la dégradation liée au parquet. Aussi, elle ne conteste pas la rétention par la bailleresse des sommes correspondant au dépôt de garantie et au trop perçu, soit la somme de 797,45 euros (700 euros + 97,45 euros).

Eu égard aux états des lieux entrant et sortant, desquels il s’infère qu’outre une vétusté des lieux, des dégradations locatives sont directement imputables aux locataires sortants ainsi qu’aux factures produites, justifiant de l’évaluation sérieuse des sommes réclamées, il apparaît justifié d’accorder à Mme [F] [I] née [D] la somme de 2 000 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants.

De sorte qu’après déduction du montant correspondant au dépôt de garantie (700 euros) ainsi qu’au trop perçu par la bailleresse (97,45 euros), le solde restant dû à l’issue du bail s’élève à la somme 1 202,55 euros.

Bien que Mme [Z] [H] divorcée [B] et M. [Y] [B] soient divorcés selon jugement de divorce prononcé le 31 mai 2024, mettant notamment fin à la solidarité entre époux, ils sont tous deux redevables de cette somme solidairement dans la mesure où il s’agit des réparations locatives suite à la fin du bail, conclu par eux deux, en date du 15 mai 2023, soit antérieurement au prononcé du divorce.

Par conséquent, Mme [Z] [H] divorcée [B], étant seule appelée à la procédure, elle sera condamnée à payer à Mme [F] [I] née [D] la somme de 1 202,55 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, à charge pour la défenderesse de solliciter le recouvrement de la moitié de cette somme auprès de M. [Y] [B].

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour congé frauduleux

En application de l’article 15 I alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’alinéa 2 du même article dispose qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est admis qu’un congé ne peut être justifié que s’il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire. Les juges du fond saisis d’une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n’a pas été délivré frauduleusement.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que, Mme [F] [I] née [D] a, par courrier daté du 20 septembre 2022, délivré congé à Mme [Z] [H] divorcée [B] et M. [Y] [B] aux fins de vendre le logement, pour le 30 avril 2023.

Néanmoins, il ressort des débats que le logement n’a pas été vendu suite au départ des lieux des locataires en date du 15 mai 2023 mais qu’au contraire, il a été reloué, ce que reconnaît elle-même Mme [F] [I] née [D].

En outre, compte tenu du fait que, les locataires ont quitté les lieux le 15 mai 2023 et que ceux-ci ont été reloués, de l’aveu de Mme [F] [I] née [D], à compter du 1er septembre 2023, soit 3 mois et demi après le départ des locataires, il n’est pas démontré que Mme [F] [I] née [D] était mue par une volonté réelle de vendre le bien précédemment loué aux époux [B].

Dès lors, il est manifeste que le congé délivré par Mme [F] [I] née [D] à Mme [Z] [H] divorcée [B] et M. [Y] [B] a été délivré frauduleusement.

Par ailleurs, il ne peut être contesté que la délivrance du congé a nécessairement causé un préjudice aux locataires, dans la mesure où ceux-ci ont dû trouver à se reloger et déménager.

En conséquence, il sera accordé à Mme [Z] [H] divorcée [B] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice subi lié au congé frauduleux délivré par Mme [F] [I] née [D].

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la solution apportée au litige il convient d’indiquer que les dépens seront partagés par moitié entre les parties et que chacune d’elle conserve à sa charge ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [Z] [H] divorcée [B] à payer à Mme [F] [I] née [D] la somme de 1 202,55 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux sis 275 chemin du vivier – logement n° 3 – 14 790 Mouen ;

CONDAMNE Mme [F] [I] née [D] à verser à Mme [Z] [H] divorcée [B] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice subi lié au congé frauduleux qui lui a été délivré ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

PARTAGE par moitié les dépens entre les parties ;

DIT que chaque partie conserve à sa charge ses propres frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE-PRESIDENTE