TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00741 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFQY

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[T] [O]

[Y] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [T] [O]

Mme [Y] [U]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M. [N] [H], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [U]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025

Date des débats : 09 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 25 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2017, la SAIEM de [Localité 7], devenue l’OPH Inolya, a donné à bail à Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 360,20 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 169,34 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 360,20 euros.

Monsieur [O] et Madame [U] ont quitté les lieux.

Par requête du 17 février 2025, réceptionnée le 21 février 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner solidairement Monsieur [O] et Madame [Y] [U] à lui payer la somme en principal de 1.676,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives restant dus après déduction du dépôt de garantie ainsi que, leur condamnation solidaire aux dépens.

À l’audience du 9 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Monsieur [N] [H] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [O] et Madame [U], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été tous deux assignés à comparaître par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, remis à domicile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite le paiement de la somme totale de 1.676,68 euros, répartie comme suit :

523,71 euros au titre des loyers et charges impayées à l’issue du bail,1.513,17 euros au titre des indemnités de réparations locatives+ 360,20 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit aux débats :

le contrat de bail du 30 novembre 2017, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle « les locataires […] seront tenus solidairement et indivisément de l’ensemble des obligations découlant du présent contrat »,l’avis d’échéance du 25 avril 2023 portant sur la somme de 1.458,43 euros, après mise au débit du compte locatif de la somme de 1.513,17 euros au motif « réparations suite EDL » et la somme de 305,46 euros au motif « régularisation eau » et après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 360,20 euros,l’avis d’échéance du 1er juillet 2023 portant sur la somme de 198,44 euros au crédit du compte locatif après régularisation des charges au titre de l’année 2022,le décompte locatif portant sur les lieux litigieux et arrêté au 17 février 2025 faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1.676,68 euros.

Il s’infère de ces documents que, le compte locatif présente un solde débiteur au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail et portant sur les lieux litigieux.

Toutefois, il ressort du décompte locatif transmis aux débats que, postérieurement à la libération des lieux et la remise des clés fixés au 11 avril 2023 ainsi qu’ultérieurement à la mise au débit du compte locatif des réparations locatives et de la régularisation des charges, la somme de 85,62 euros a été mise au débit du compte suivant facture du 1er juillet 2024 en date du 14 juillet 2024 sans qu’il ne soit justifié aux débats de cette somme. Aussi, cette somme non justifiée doit être ôtée du calcul de la dette locative.

Dès lors, Monsieur [O] et Madame [U] sont débiteurs d’une somme de 438,09 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail litigieux selon décompte arrêté au 17 février 2025.

Par conséquent, Monsieur [O] et Madame [U] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH Inolya la somme de 438,09 euros au titre des loyers et charges impayés (régularisations des charges inclues) à l’issue du bail au 11 avril 2023, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradations locatives :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 de l’article précité prévoit que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application des textes précités que, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 1.513,17 euros au titre des indemnités de réparations locatives imputables à Monsieur [O] et Madame [U], produit aux débats un document d’état des lieux totalement vierge (ne comportant ni nom des parties, ni date, ni aucune autre mention), un état des lieux de sortie non daté et non établi contradictoirement en l’absence de mention du nom du signataire sous la mention « locataire sortant » et alors même que la signature portée sous cette mention n’est absolument pas semblable aux signatures des locataires sortants figurant au bail du 30 novembre 2017.

Aussi, si l’OPH Inolya soutient qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties lors de la remise des clés à Monsieur [O] et Madame [U] et qu’un état des lieux de sortie a également été établi contradictoirement entre eux à l’issue du bail, après la libération des lieux et la restitution des clés par les locataires, il n’en rapporte cependant pas la preuve.

Au demeurant, s’il n’était pas possible d’établir un état des lieux de sortie amiablement du fait des locataires, il appartenait au bailleur de le faire établir par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié entre les parties, ce dont il s’est abstenu.

En conséquence, faute pour l’OPH Inolya de rapporter la preuve des états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement ou bien par commissaire de justice, le bailleur sera débouté de sa demande au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives.

Sur le compte entre les parties :

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

L’alinéa 3 de l’article 22 précité dispose que, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Étant rappelé que la finalité du dépôt de garantie est de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il convient de déduire des sommes dues par Monsieur [O] et Madame [U] au titre des loyers et charges impayés (régularisation des charges inclues), la somme correspondant au montant du dépôt de garantie fixé au bail.

De sorte qu’il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 438,09 euros

(régularisations des charges inclues)

Dépôt de garantie: – 360,20 euros

TOTAL : 77,89 euros

En définitive, Monsieur [O] et Madame [U] sont redevables de la somme de 77,89 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 11 avril 2023, après déduction du dépôt de garantie.

Par conséquent, Monsieur [O] et Madame [U] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH Inolya la somme de 77,89 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 11 avril 2023, après déduction du dépôt de garantie et selon décompte arrêté au 17 février 2025.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] et Madame [U], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DÉBOUTE l’OPH Inolya de ses demandes au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] à payer à l’OPH Inolya, venant aux droits de la SAIEM de [Localité 7], la somme de 77,89 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 11 avril 2023 relatifs aux lieux sis [Adresse 5], après déduction du dépôt de garantie et selon décompte arrêté au 17 février 2025 ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,