TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Décembre 2025

N° RG 25/00288 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDOV

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’ASL des copropriétaires des [Adresse 4]

immatriculé au RCS d'[Localité 5] sous le numéro B 382 565 661, prise en la personne de son syndic la SAS DURAND MONTOUCHE dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. SOLOXIA

immatriculé au RCS de [Localité 6] sous le numéro 812 965 192, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nuné RAVALIAN de la SELARL AVENIR AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 14 Novembre 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SOLOXIA est propriétaire des lots n°29 et du volume 8 au sein de l’ensemble dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 7] à [Localité 5].

Elle est membre de l’association syndicale libre des copropriétaires des Halles 1ère et 2ème tranche et des propriétaires des lots de volumes des bâtiments Est et Sud-Est (ci-après l’ASL [Adresse 4]).

Se plaignant de provisions et charges impayés, l’ASL [Adresse 4] a, par acte en date du 14 avril 2025, assigné la société SOLOXIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de condamnation provisionnelle.

Selon ses conclusions notifiées le 13 novembre 2025, l’ASL HALLES [Adresse 3], prise en la personne de son directeur, la SARL DURAND MONTOUCHE, sollicite la condamnation de la société SOLOXIA à lui verser :

une indemnité provisionnelle d’un montant de 60.949,27 euros, en compte et à valoir sur ses des charges impayées, avec intérêts de droit à compter du 23 avril 2024, date de la mise en demeure restée vaine, sur la somme de 44.916,79 euros et de l’acte introductif pour le surplus ;une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon ses conclusions notifiées le 11 septembre 2025, la société SOLOXIA sollicite :

à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé ;à titre subsidiaire, lui accorder des plus larges délais de paiement sur une période de 24 mois ;en tout état de cause, condamner l’ASL [Adresse 4] aux dépens et à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 novembre 2025, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité soulevée par le défendeur

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles ne saurait trouver à s’appliquer entre l’ASL HALLES CHATELET et ses membres, dont la société SOLOXIA. Au surplus, les statuts de l’ASL ne renvoient pas à ladite loi (pièce n°4 du demandeur).

Dès lors, la société SOLOXIA sera déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de la violation de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Sur la demande de provision au titre des charges échues impayées

Il résulte des pièces versées au débat que la SARL SOLOXIA est propriétaire des lots 8 et 29 représentant 330 et 1980 des 122 930 tantièmes (cf. tableau de répartition des charges de la pièce n°22).

En sa qualité de propriétaire d’un lot, elle est tenue, au regard de l’article 20 des statuts de l’association syndicale libre dénommée « des copropriétaires des halles », de « supporter tous les frais et charges relatifs à l’entretien, au fonctionnement et même au remplacement des biens et équipements qui seront la propriété de l’association syndicale », proportionnellement à l’état de répartition établi (article 21) (pièce n°22).

Conformément à l’article 22 des statuts, « le syndicat est chargé de poursuivre le recouvrement des sommes dues à l’association (…) Dans le cas où l’un des membres de l’association ne paierait pas sa quote-part de charge, le syndicat a tous pouvoirs pour poursuivre contre lui le recouvrement des sommes dues ».

L’association syndicale libre « des copropriétaires des halles » verse aux débats :

une attestation notariée et un avis de mutation,les statuts de l’association syndicale libre « des copropriétaires des halles »,le contrat de gestionnaire/président d’ASL,les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date du 23 mai 2023, et du 28 mai 2024, approuvant les comptes des exercices allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, réajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice allant du 1er janvier 2025 jusqu’au 31 décembre 2025,les appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,des décomptes des impayés dont le dernier arrêté au 1er octobre 2025 faisant état d’une somme débitrice de 60.949,27 euros,une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 23 avril 2024 pour la somme de 44.916,79 euros,un courriel du 30 avril 2024 du gérant de la société SOLOXIA confirmant un arriéré de 44.916,79 euros.

Ces éléments suffisent à considérer qu’il n’existe pas de contestation sérieuse quant à l’existence de l’obligation au paiement des charges.

Par ailleurs, la société SOLOXIA ne rapporte pas la preuve de s’être libérée de son obligation de payer, les paiements retracés dans les décomptes ayant été pris en considération dans le montant total net dû.

Enfin, contrairement à ce que soutient la société SOLOXIA , il n’y a pas lieu de soustraire à la somme due, la provision pour « REMPLT MODULE SSI » de 1592,75 euros, la provision pour « Mise en conformité T » de 160,45 euros, et les charges du 01/04/2025 de 5.049,50 euros, dans la mesure où ces charges et provisions ont été approuvées en assemblées générales du 22 novembre 2022 et 28 mai 2024 (pièces n°9 et 11), l’absence d’appels de charges n’étant pas nécessaires en matière d’association syndicale libre.

Ainsi, il y a lieu d’accueillir la demande de provision pour paiement des charges et des frais arrêtés au 20 octobre 2025 à hauteur de 60.949,27 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

La SARL SOLOXIA sollicite l’octroi d’un échéancier sur 24 mois.

Si elle indique souffrir de difficultés financières, elle ne fournit pas ses comptes sociaux ni sa situation de trésorerie permettant de juger de sa situation financière dans sa globalité.

Eu égard à ces constatations, la demande formulée par la SARL SOLOXIA sera rejetée.

Sur la demande d’intérêt moratoire

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. »

Il ressort des pièces versées que la SARL SOLOXIA ne s’est pas acquittée dans les délais de son obligation de paiement, dès lors la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il y a lieu d’assortir la provision prononcée d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 avril 2024 sur la somme de 44.916,79 euros et à compter du 14 avril 2025 pour le surplus.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Il en résulte que le demandeur doit justifier de la mauvaise foi du défendeur et du préjudice causé indépendamment du retard.

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il n’y a pas lieu de condamner la société SARL SOLOXIA à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL SOLOXIA sera en conséquence condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer à l’association syndicale libre une somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la société SOLOXIA à payer à l’association syndicale des copropriétaires des halles 1ère et 2ème tranche et des propriétaires de lots de volumes des bâtiments est et sud-est, une provision à hauteur de 60.949,27 euros à valoir sur les charges et frais arrêtés au 20 octobre 2025, cette provision étant majorée des intérêts légaux à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 44.916,79 euros et à compter du 14 avril 2025 pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

Déboute la société SOLOXIA de sa demande de délais de paiement,

Condamne la société SOLOXIA aux dépens,

Condamne la société SOLOXIA à payer à L’association syndicale des copropriétaires des halles 1ère et 2ème tranche et des propriétaires de lots de volumes des bâtiments est et sud-est, une provision à hauteur de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.