TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e HABA

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BONAGLIA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07920 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WAH

N° MINUTE : 7 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1292

DÉFENDERESSE

Madame [I] [N]

représentée par sa mère, Madame [Z] [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e William HABA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C0220

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Laura LABAT, Juge, assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 07 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07920 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WAH

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2017, Monsieur [X] [N] a donné en location à Monsieur [O] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 470 euros, outre les charges.

Le 25 février 2022, un avenant a été régularisé afin de tenir compte du transfert de propriété au profit de Madame [I] [N].

Par acte de commissaire de justice délivré par l’autorité étrangère le 29 août 2024, Monsieur [O] [U] a fait assigner Madame [I] [N], représentée par sa mère Madame [Z] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la nullité du bail ;

— la condamnation de Madame [I] [N] à lui payer les sommes de :

—  26950 euros en restitution des loyers perçus,

—  1100 euros en restitution du dépôt de garantie,

—  5000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

—  15000 euros en réparation de ses préjudices corporel et moral ;

— la condamnation de Madame [I] [N] aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Monsieur [O] [U], assisté de son conseil, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :

— le rejet des écritures et pièces produites par Madame [I] [N] en dehors des délais prévus par le calendrier de procédure signé par les parties ;

— le prononcé de la nullité du bail ;

— la condamnation de Madame [I] [N] à lui payer les sommes de :

—  26950 euros en restitution des loyers perçus,

—  1100 euros en restitution du dépôt de garantie, outre la somme de 1760 euros au titre de la pénalité légale de retard,

—  5000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

—  15000 euros en réparation de ses préjudices corporel et moral,

—  1650 euros en réparation de ses frais de réinstallation à venir ;

— la condamnation de Madame [I] [N] aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [I] [N], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— que ses écritures et pièces soient déclarées recevables ;

— à titre principal, le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ou le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et en conséquence :

— l’expulsion de Monsieur [O] [U] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 6797,91 euros au titre des loyers et charges impayés,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 550 euros par mois du mois de janvier 2022 au jugement à intervenir au titre des loyers et charges impayés,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant des échéances courantes jusqu’à son départ effectif des lieux,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 4295 euros au titre des travaux d’installation d’un compteur électrique,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais de remise en état du studio après son départ des lieux,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à réaliser à ses frais les travaux de remise en état du studio,

— qu’il soit fait injonction à Monsieur [O] [U] de déclarer à son assureur les dégâts qu’il a causé dans les appartements des quatrième et cinquième étages ;

— à titre subsidiaire :

— la suspension du paiement des loyers à compter du 29 septembre 2023 en raison de l’arrêté préfectoral,

— la déduction du montant mensuel de 280 euros perçu par Monsieur [O] [U] au titre de l’allocation logement,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant des échéances courantes jusqu’à son départ effectif des lieux,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 4295 euros au titre des travaux d’installation d’un compteur électrique,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 3249,55 euros au titre de sa consommation d’électricité depuis le 25 octobre 2022,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais de remise en état du studio après son départ des lieux,

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à réaliser à ses frais les travaux de remise en état du studio,

— qu’il soit fait injonction à Monsieur [O] [U] de déclarer à son assureur les dégâts qu’il a causé dans les appartements des quatrième et cinquième étages ;

— le rejet des prétentions de Monsieur [O] [U] ;

— le rejet de l’exécution provisoire ;

— la condamnation de Monsieur [O] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le respect du calendrier de procédure,

Il résulte de l’article 446-2 du code de procédure civile qu’après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces et que juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, à l’audience du 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a fixé les délais suivants après avoir recueilli l’avis des parties :

— Madame [I] [N] avait jusqu’au 31 octobre 2024 pour conclure ;

— Monsieur [O] [U] avait jusqu’au 16 décembre 2024 pour répliquer ;

— Madame [I] [N] avait jusqu’au 22 janvier 2025 pour répliquer.

En l’espèce, il est constant que Madame [I] [N] n’a conclu que le 7 janvier 2025 en vue de l’audience du 28 janvier 2025. Si les explications relatives aux difficultés de trouver des créneaux horaires communs en raison de la distance entre Madame [I] [N] et son conseil ne sont pas convaincantes, force est de constater que Monsieur [O] [U] a eu un délai de vingt jours pour prendre connaissance des écritures de Madame [I] [N] et y répondre. Il a d’ailleurs été en capacité de produire de nouvelles pièces la veille de l’audience. Dès lors, si les écritures de Madame [I] [N] ont été communiquées après la date initialement fixée pour les échanges sans motif légitime, cela n’a pas porté atteinte aux droits de la défense.

Par conséquent, il convient de déclarer recevables les écritures et pièces de Madame [I] [N].

Sur le sort du bail,

Aux termes de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, disposition d’ordre public en vertu de l’article 2 de cette même loi, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’article 4 du décret du 30 janvier 2002 précise qu’un logement décent doit disposer d’au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

En l’espèce, le bail stipule qu’il porte sur un studio de 12 mètres carré. Cependant, cette information est contredite par les pièces versées aux débats. En effet, dans son rapport suivant la visite du 12 juillet 2023, l’agence parisienne du climat a constaté que le local litigieux faisait 6 mètres carré. Aux termes de son arrêté du 29 septembre 2023, le préfet de [Localité 4] a constaté que le local dispose d’une surface au sol de 7,94 mètres carré et d’une surface disposant d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2m20 à 7,12 mètres carré. Madame [I] [N] ne conteste pas cette surface habitable et ne produit aucun élément permettant de contredire les mesures faites.

Cette surface insuffisante suffit à caractériser l’indécence du local d’habitation loué à Monsieur [O] [U]. Le fait que Monsieur [O] [U] ait connu la disposition des lieux au moment de la prise à bail est indifférent. Le fait que le logement ait été occupé par des proches du propriétaire puis par le frère de Monsieur [O] [U] ne rend pas le logement décent. Cette indécence, compte tenu de son origine, existe depuis l’origine du bail et ne peut être réparée. Ainsi, le bail litigieux est contraire à la règle d’ordre public énoncée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cette violation de l’ordre public porte sur l’obligation essentielle de Madame [I] [N].

Dès lors, il convient de prononcer la nullité du bail en date du 19 novembre 2017.

En conséquence, Madame [I] [N] doit être condamnée à restituer les loyers perçus. Cette condamnation est la conséquence juridique de la nullité du bail de sorte que la date de l’arrêté est indifférente. Le décompte produit démontre que Monsieur [O] [U] a réglé les loyers et charges jusqu’au mois de décembre 2021 inclus soit la somme totale de 26950 euros (49 * 550). Madame [I] [N] soutient que Monsieur [O] [U] a perçu la somme mensuelle de 280 euros au titre de l’aide au logement et sollicite que cette somme vienne en déduction des sommes dues. Madame [I] [N] ne rapporte pas la preuve de cette aide perçue par Monsieur [O] [U]. En effet, les relevés bancaires de Monsieur [O] [U] font apparaître des virements créditeurs émanant de la caisse aux allocations familiales mais sans préciser la nature des prestations versées. En tout état de cause, Monsieur [O] [U] a effectivement réglé l’intégralité des loyers et charges à Madame [I] [N] qui ne percevait pas directement d’aide au logement de sorte que Madame [I] [N] doit restituer à Monsieur [O] [U] l’intégralité des sommes perçues à ce titre, à charge pour la CAF d’éventuellement solliciter la restitution des aides qui auraient été versées.

Compte tenu de la nullité du bail, Madame [I] [N] doit également être condamnée à rembourser à Monsieur [O] [U] la somme perçue au titre du dépôt de garantie. Le bail produit par Monsieur [O] [U] lui-même prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 550 euros de sorte qu’il convient de limiter la condamnation à cette somme. Cette condamnation est fondée sur la nullité du bail de sorte que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable. Monsieur [O] [U] sera dès lors débouté de sa demande formée au titre de l’indemnité légale.

Par conséquent, Madame [I] [N] est condamnée à payer à Monsieur [O] [U] les sommes de 26950 euros au titre du remboursement des loyers et charges perçus et 550 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie perçu.

La nullité du bail litigieux ayant été prononcée, il convient de rejeter les demandes de Madame [I] [N] tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée par le bail ou au prononcé de sa résiliation judiciaire. Il en est de même des demandes tendant à la condamnation de Monsieur [O] [U] au paiement des loyers, des charges et des indemnités d’occupation. En application de l’article 1719 du code civil, la demande tendant à l’expulsion de Monsieur [O] [U] doit également être rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [O] [U],

Par application de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer. L’article 1241 prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L.1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] occupe un logement d’une superficie de 7,12 mètres carré. Le rapport de visite SLIME retient en outre que la zone de couchage a une hauteur insuffisante pour garantir une ventilation efficace, « avec des incidences prévisibles sur la santé et le confort » ; que les menuiseries extérieures sont dégradées et non étanches ; que le réseau électrique est défaillant et potentiellement dangereux (fils exposés et non protégés, mise à terre non conforme, absence de disjoncteur différentiel) ; absence de système de chauffage performant. Compte tenu de la nature de ces désordres, ils ne relèvent pas d’un simple défaut d’entretien des lieux par Monsieur [O] [U]. Ces conditions d’occupation ont nécessairement causé un préjudice à Monsieur [O] [U], lequel n’est pas intégralement réparé par le remboursement des loyers et charges. Monsieur [O] [U] produit des certificats médicaux aux termes desquelles il souffre de « crises d’asthme en rapport avec ses conditions d’occupation » et qu’il a besoin d’un logement plus salubre « adapté à ses problèmes de santé douleurs rhumatismales ».

Il occupe les lieux depuis le 1er décembre 2017. Les désordres structurels (superficie, conformité du réseau électrique) existent depuis l’origine et sont les plus graves.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [I] [N] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 5000 euros en réparation de son trouble de jouissance, de son préjudice moral et de son préjudice corporel.

En revanche, il résulte de l’arrêté du 29 septembre 2023 que Madame [I] [N] avait l’obligation de reloger Monsieur [O] [U], c’est-à-dire de lui faire une offre de logement et de lui verser une indemnité correspondant au triple du montant du nouveau loyer. Madame [I] [N] a proposé, par courrier du 29 novembre 2023, plusieurs offres de logement à Monsieur [O] [U] qui les a refusé le 19 décembre 2023 aux motifs que les logements sont « trop petits et très chers ». Pourtant, les logements proposés étaient des studios d’une surface habitable égale ou supérieure à 9 mètres carré dont les loyers étaient inférieurs à ceux prévus par le bail litigieux. Monsieur [O] [U] ayant refusé les offres de logement, Madame [I] [N] ne pouvait pas connaître le montant du nouveau loyer et lui verser l’indemnité prévue par la disposition ci-dessus rappelée. Par ailleurs, Monsieur [O] [U] dispose déjà d’un titre. Par conséquent, la demande formée au titre des frais de réinstallation est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [I] [N],

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer. L’article 1241 prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le présent jugement a prononcé la nullité du bail du 19 novembre 2017 de sorte que Monsieur [O] [U] n’est plus débiteur des obligations prévues par ce bail.

En tout état de cause, Madame [I] [N] ne justifie pas en quoi les frais d’installation d’un compteur électrique individuel devraient être à la charge de Monsieur [O] [U], cela outrepassant les obligations d’un locataire.

Par ailleurs, Madame [I] [N] produit une facture relative aux frais de réparation d’une douche. Cependant, elle ne démontre pas que Monsieur [O] [U] serait à l’origine des dégradations invoquées. Il en est de même s’agissant des fuites.

Enfin, Madame [I] [N] sollicite une somme au titre des consommations d’électricité de Monsieur [O] [U]. Cependant, elle produit des photographies illisibles et non localisables d’un compteur électrique. Ces données non objectives ne sont pas corroborées par d’autres éléments. Elle ne verse aux débats qu’une seule facture d’un montant de 226,27 euros. Cependant, cette facture a été réglée par Madame [E] [T], sans mention de Madame [I] [N].

De même, elle ne justifie pas d’une faute commise par Monsieur [O] [U] ayant entraîné des dégâts dans d’autres appartements ni d’un préjudice personnellement subi en lien avec cette faute et ces dégradations.

Par conséquent, Madame [I] [N] est déboutée de ses demandes de dommages et intérêts, de condamnations à réaliser des travaux et de déclarer les dégâts à l’assureur.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. En effet, aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [N], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [I] [N] est condamnée à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du bail en date du 19 novembre 2017 portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 26950 euros au titre des loyers et charges indûment perçus ;

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie indûment perçu ;

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 5000 euros en réparation de ses préjudices ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [N] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [I] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,