TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ESD

N° MINUTE : 11/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 décembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT- OPH , [Adresse 3], représentée par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 1], représenté par M^e GROGNARD Arnault, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque E 1281, aide juridictionnelle n° C -75056-2024-022439 du 2 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ESD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 4 janvier 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [P] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 254,21 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1684 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [H] le 6 février 2024.

Par assignation du 28 mai 2024, [Localité 5] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, autoriser le transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2372,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, [Localité 5] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s’élève à 2461,36 euros, mois de septembre 2024 inclus.

[Localité 5] HABITAT OPH indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il precise que l’aide du FSL a été accordée à M. [P] [H] mais qu’elle n’a pas encore été versée.

M. [P] [H], représenté par son conseil, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros pendant 36 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le demandeur a communiqué en délibéré un décompte de sa créance actualisée au 22 octobre 2024.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1684 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de [Localité 5] HABITAT OPH, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 octobre 2024, M. [P] [H] lui devait la somme de 2461,36 euros.

M. [P] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des pieces produites par le défendeur et du diagnostic social et financier, que M. [P] [H] peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, cela d’autant plus que cette dernière a vocation à être réglée par le Fonds de Solidarité Logement, ainsi qu’en atteste le courrier émanant du service d’insertion par le logement de la Ville de [Localité 5], confirmant la prise en charge de la dette de M. [P] [H] par le FSL.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [P] [H] à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par le bailleur, dont il sera débouté,

— il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 janvier 2023 entre [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [P] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 2 avril 2024,

CONDAMNE M. [P] [H] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 2461,36 euros (deux mille quatre cent soixante et un euros et trente-six centimes) au titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024,

AUTORISE M. [P] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [P] [H] sera condamné à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024 et celui de l’assignation du 28 mai 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge