Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 5 novembre 2025, n° 25/00444

TJ Caen 5 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Validité du congé pour vente
La cour a constaté que le congé pour vente était nul en raison de l'absence d'une notice d'information jointe, ce qui empêche l'expulsion des locataires.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a rejeté cette demande en raison de la nullité du congé pour vente, ce qui empêche de considérer les locataires comme occupants sans droit ni titre.
Rejeté
Dépens de l'instance
La cour a décidé que les époux [X] ne pouvaient prétendre à l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, entraînant le rejet de la demande de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 5 nov. 2025, n° 25/00444
Numéro(s) :	25/00444
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique LECOMTE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00444 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JMKA

Minute : 2025/

Cabinet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 05 Novembre 2025

[M] [W]

[H] [X]

[D] [N] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M. [H] [X]

Mme [D] [N] épouse [X]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

M. [H] [X]

Mme [D] [N] épouse [X]

M^e Dominique LECOMTE – 24

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Novembre 2025

Nous Sandrine ENGE, Juge

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [W]

né le 15 Octobre 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [X]

né le 08 Avril 1946 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [N] épouse [X]

née le 13 Juillet 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Octobre 2025

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2009, Monsieur [M] [W] a donné à bail à Monsieur [H] [X] et Madame [D] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 400 euros charges comprises.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 15 juin 2023, Monsieur [W] a donné congé avec offre de vente prenant effet au 20 septembre 2023.

Par acte de commissaire de Justice du 6 juin 2024, le bailleur a signifié aux locataires un congé pour vente expirant le 28 février 2025.

Par acte de commissaire de Justice du 4 août 2025, Monsieur [W] a fait assigner en référé les époux [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins d’obtenir :

qu’ils soient déclarés occupants sans droit ni titre,en conséquence,que leur expulsion soit ordonnée ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, et sous astreinte de 100 euros par jour, passé le délai limite fixé par le tribunal pour leur maintien dans les lieux,leur condamnation solidaire à lui verser :* à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 500 euros à compter du 28 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux sous déduction des indemnités d’occupation déjà réglées jusqu’au mois de mai 2025 compris,

* la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2025.

À l’audience, Monsieur [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il expose que, conformément aux dispositions d’ordre public relatives au logement, par un acte de commissaire de justice un congé a été délivré aux locataires afin de pouvoir vendre l’appartement et qu’ils se maintiennent dans les lieux.

Les époux [X], régulièrement assignés respectivement à domicile et à personne, n’ont pas comparu et ne sont représentés. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du bailleur en matière de location meublée.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 juin 2023, Monsieur [W] a délivré aux époux [X] un congé pour vendre avec un préavis fixé au 20 septembre 2023.

Si ledit congé respecte les conditions de délai, mentionne le motif allégué, le prix et ouvre un droit de préemption à ces derniers, aucune notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation des locataires n’est cependant jointe à ce congé.

Il en est de même concernant du congé pour vente délivré par voie de commissaire de Justice le 6 juin 2024.

L’absence d’une telle notice d’information fait nécessairement grief au locataire.

Il convient, dès lors, de déclarer nul le congé délivré par Monsieur [W] aux époux [X] pour vendre le logement.

Le demandeur sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les époux [X], qui succombent, supporteront les dépens et ne peuvent prétendre à l’indemnité qu’ils sollicitent sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé ;

CONSTATONS la nullité du congé pour vendre délivré par Monsieur [M] [W] à Monsieur [H] [X] et Madame [D] [X] ;

DÉBOUTONS Monsieur [M] [W] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence,

DÉBOUTONS Monsieur [M] [W] de sa demande à ce titre ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION