Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 23 janvier 2026, n° 25/01887

TJ Caen 23 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Absence de justification des retenues sur le dépôt de garantie
La cour a estimé que la bailleresse n'a pas apporté la preuve des dégradations justifiant la retenue sur le dépôt de garantie, et a ordonné la restitution de la somme due.
Accepté
Retard dans la restitution du dépôt de garantie
La cour a jugé que la bailleresse était redevable d'une majoration pour non-restitution dans les délais légaux, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 23 janv. 2026, n° 25/01887
Numéro(s) :	25/01887
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Parties :	MOSAIQUE c/ S.C.I. MOSAIQUE, S.C.I.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01887 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JI44

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2026

[V] [S]

S.C.I. MOSAIQUE

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [V] [S]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [V] [S]

S.C.I. MOSAIQUE

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [S]

né le 02 Avril 1995 à [Localité 8] (TOGO), demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. MOSAIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M. [J], gérant, régulièrement muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2025

Date des débats : 18 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 23 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2018, la SCI Mosaïque a donné à bail à M. [V] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 540 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

M. [V] [S] a quitté les lieux après remise des clés à la bailleresse le 13 septembre 2024.

Le 15 avril 2025, la commission départementale de conciliation des litiges locatifs a émis un avis de non-conciliation, en l’absence de la SCI Mosaïque à la séance du même jour.

Par requête du 4 mai 2025, réceptionnée le 12 mai 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, M. [V] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner la SCI Mosaïque au paiement de la somme en principale de 280 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée de dommages et intérêts à hauteur de 600 euros au titre de la majoration de 10 % pour défaut de restitution du dépôt de garantie sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et du préjudice moral et matériel engendré.

À l’audience du 18 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [V] [S], comparant en personne, sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 194,10 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmenté de la majoration de 10 % prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses demandes, il explique avoir pris à bail les lieux litigieux du 27 octobre 2018 au 13 septembre 2024, date à laquelle il a libéré les lieux, après respect d’un préavis de 3 mois et un état des lieux de sortie a été établi entre les parties à cette même date. Il considère que la retenue de 280 euros effectuée par la société bailleresse sur le dépôt de garantie n’est pas fondée, en l’absence de production de devis ou facture des travaux évoqués. Il soutient également qu’il avait acheté une manivelle de volet et qu’à son entrée dans les lieux, il a refait les peintures. Aussi, il conteste les réparations locatives qui lui ont été imputées par la bailleresse, à l’exception de celle relative à la porte de placard pour la somme de 85,90 euros.

La SCI Mosaïque, représentée par M. [G] [J], sollicite le débouté des demandes formées à son encontre.

Il fait valoir que, les réserves sur l’état des lieux de sortie n’ont pas été contestées par M. [V] [S] et que la facture des réparations lui a été adressée par LR-AR en octobre 2024. Il ajoute que l’appartement a été refait presque entièrement.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

L’alinéa 3 du même article dispose qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

L’alinéa suivant prévoit qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est admis, en application des dispositions de l’article précité, qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir sur le dépôt de garantie et que, celles-ci doivent être dûment justifiées.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

Il est admis en application de ce texte que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, il ressort des débats que, sur la somme de 540 euros représentant le montant du dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux, la somme de 280 euros a été retenue par la bailleresse au titre des réparations locatives ; de sorte que, la somme de 260 euros a été restituée au locataire sortant titre du dépôt de garantie.

Il s’infère des débats que, M. [V] [S] a quitté les lieux litigieux et remis les clés à la bailleresse le 13 septembre 2024 après établissement d’un état des lieux de sortie entre les parties.

Selon le décompte de sortie des lieux en date du 21 septembre 2024, la SCI Mosaïque a expliqué retenir la somme de 280 euros sur le montant du dépôt de garantie à restituer à M. [V] [S] au titre des réparations locatives imputables à ce dernier et composées du « changement porte de placard, réparation choc baignoire et joint silicone, reprise de peinture, changement manivelle volet roulant ».

M. [V] [S] qui sollicite la restitution de la somme supplémentaire de 280 euros au titre du dépôt de garantie, conteste les réparations locatives qui lui ont été imputées selon le décompte de sortie du 21 septembre 2024, à l’exception de celle relative au remplacement de 2 portes coulissantes de placard pour la somme de 85,90 euros.

Aussi, il convient, afin de savoir si la retenue de la somme de 194,10 euros (280 euros [somme retenue sur le dépôt de garantie] – 85,90 euros [somme relative au remplacement de 2 portes coulissantes de placard]) effectuée par la SCI Mosaïque au titre des réparations locatives est justifiée par des réparations et dégradations locatives imputables à M. [V] [S], de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie, en prenant en considération le nombre de pièces principales (3), sa surface habitable (53 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 6 années).

Outre la facture relative au remplacement de 2 portes coulissantes de placard que le locataire reconnaît lui être imputable, la bailleresse ne rapporte aux débats qu’une autre facture, datée du 10 septembre 2024 et portant sur l’achat de 27 litres de peinture et ses accessoires, pour la somme totale de 281,54 euros.

Il ressort du document intitulé « état des lieux » sur lequel figure l’état des lieux entrant daté du 27 octobre 2018 ainsi que l’état des lieux sortant daté du 13 septembre 2024 que, lors de la remise des clés au locataire, les plafonds peints et murs peints sur toile de verre présentaient un « bon état » dans la cuisine et dans la grande chambre ; tandis que, dans la pièce à vivre le plafond présentait des « traces d’eau sous velux avec une peinture décollée à différents endroits », les murs peints sur toile de verre étaient quant à eux étaient « bon état » ; la petite chambre présentait quant à elle des plafonds et murs dans un « état moyen » ; enfin, le plafond de la salle de bains + WC était en « mauvais état » et les murs en « état moyen ».

Lors de la sortie des lieux du locataire, il a simplement été mentionné « à repeindre » en face de chacun de ces éléments et ce, sans aucune autre mention, sauf s’agissant de la grande chambre dont le plafond et les murs ont été notés en « bon état ».

Il apparaît, à la comparaison des états des lieux qu’aucune dégradation ni aucun défaut d’entretien n’est imputable au locataire sortant s’agissant des peintures des murs et plafonds, en l’absence de mentions en ce sens dans l’état des lieux de sortie.

Au demeurant, l’intégralité des peintures du logement ne présentaient pas un bon état, plusieurs étaient en état moyen (murs et plafonds de la petite chambre et murs de la salle de bains + WC), voire dégradés (plafonds de la pièce à vivre et de la salle de bains + WC). Aussi, compte tenu de l’état de ces éléments lors de l’entrée dans les lieux et de la vétusté liée à la durée d’occupation des lieux, soit 6 ans et inhérente au passage du temps, aucune remise en état des peintures des murs et plafonds du logement ne peut être imputée à M. [V] [S] en tant que locataire sortant.

De sorte que, la SCI Mosaïque était tenue de lui restituer le montant du dépôt de garantie versé lors de son entrée dans les lieux après déduction de la seule somme de 85,90 euros au titre du remplacement de 2 portes coulissantes de placard, soit la somme totale de 454,10 euros.

Toutefois, il est patent que, la SCI Mosaïque n’a restitué à M. [V] [S] que la somme de 260 euros.

Par conséquent, la SCI Mosaïque sera condamnée à restituer à M. [V] [S] la somme de 194,10 euros, calculée comme suit : 454,10 euros (représentant le montant du dépôt de garantie devant être restitué) – 260 euros (représentant la somme partielle du dépôt de garantie déjà restitué), au titre du solde du dépôt de garantie.

Sur la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie

L’alinéa 3 de l’article 22 précédemment cité dispose que, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

L’alinéa 4 du même article prévoit qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 22 pris en son alinéa 7 dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, bien que la SCI Mosaïque ait restitué la somme de 260 euros au locataire, il résulte des développements précédents qu’elle était tenue de lui restituer la somme de 454,10 euros au titre du solde du dépôt de garantie, déduction faite de la somme de 85,90 euros restant due par le locataire au titre des réparations locatives.

Il ressort des débats que, M. [V] [S] a remis les clés à la bailleresse le 13 septembre 2024, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à l’état des lieux d’entrée, dans la mesure où il est noté au départ du locataire que 2 portes de placard sont cassées, ce que reconnaît le locataire, la bailleresse était tenue de lui restituer le solde du dépôt de garantie dans un délai de 2 mois, soit avant le 13 novembre 2024.

Dès lors, depuis le 13 novembre 2024, la SCI Mosaïque est redevable de la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

De sorte que, le loyer mensuel étant fixé selon les stipulations contractuelles du bail litigieux à la somme de 540 euros, la majoration mensuelle de 10 % prévue par l’article susmentionné s’élève à 54 euros par mois de retard.

En conséquence, la SCI Mosaïque sera condamnée à payer à M. [V] [S] la somme de 54 euros par période mensuelle commencée en retard pour non-restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à restitution effective du solde du dépôt de garantie de 194,10 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

La SCI Mosaïque, partie succombante au présent litige sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Mosaïque à restituer à M. [V] [S] la somme de 194,10 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie relatif au bail portant sur les lieux sis [Adresse 4]  ;

CONDAMNE la SCI Mosaïque à payer à M. [V] [S] la somme 810 euros au titre du retard de restitution, arrêtée à la date du jugement, augmentée de la somme de 54 euros par période mensuelle commencée en retard postérieure au jugement et jusqu’à restitution effective du solde du dépôt de garantie de 194,10 euros ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE la SCI Mosaïque aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION