Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 4 février 2025, n° 24/20561

TJ Tours 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que la S.A.S. CAZ' O SAVEURS n'a pas justifié de l'apurement de ses obligations dans le délai imparti, rendant la clause résolutoire applicable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale des lieux par la S.A.S. CAZ' O SAVEURS après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés contractuels
La cour a constaté que le montant des impayés était non sérieusement contestable et a accordé la provision demandée.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que l'occupation sans droit ni titre justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la S.A.S. CAZ' O SAVEURS à verser une somme au titre des frais de justice, considérant que la demanderesse avait dû engager des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 4 févr. 2025, n° 24/20561
Numéro(s) :	24/20561
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIER
Cabinet(s) :	WALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	S.C.I. GABRIEL RCS de SAINTES c/ S.A.S. CAZ ' O SAVEURS RCS de TOURS

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

04 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20561 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JO3N

DEMANDERESSE :

S.C.I. GABRIEL RCS de SAINTES n° 809 876 139, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Adresse 6]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. CAZ’ O SAVEURS RCS de TOURS n° 923 770 507, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffier.

A l’audience publique du 07 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 04 Février 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 04 Février 2025, assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 avril 2023, la SCI GABRIEL a donné à bail commercial à la SAS CAZ’ O SAVEURS un local situé [Adresse 4] Joué-lès-Tours, à compter du 24 avril 2023 et pour un loyer annuel de 11 040 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SCI GABRIEL a fait délivrer à la SAS CAZ’ O SAVEURS un commandement de payer, visant une somme en principal de 3 454,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 signifié à domicile, la SCI GABRIEL a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS CAZ’ O SAVEURS et demande de :

Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 10 octobre 2024 ;

Juger qu’à compter de cette date la S.A.S CAZ’O SAVEURS est occupante sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 2] sur le territoire de la commune de [Localité 5];

Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

Juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner la S.A.S CAZ’O SAVEURS à régler à la S.C.I GABRIEL une provision de 4.572,39 euros au jour du jeu de la clause résolutoire; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 1.118,03 euros à compter du 1 °' novembre 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

Condamner la S.A.S CAZ’O SAVEURS à régler à la S.C.I GABRIEL une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 154,39 euros T.T.C.) et celui de l’état des nantissements (65,42 euros T.T.C.);

Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Elle expose que la défenderesse est défaillante dans le règlement de ses loyers et charges courantes et que les causes du commandement de payer susmentionné n’ont pas été soldées dans le délai légal d’un mois.

Elle s’estime en conséquence fondée en sa demande tendant à constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et à obtenir l’expulsion de la défenderesse.

Elle précise que l’expulsion s’impose d’autant plus qu’à ce jour le commerce de la défenderesse apparaît fermé et non exploité.

Elle indique qu’aucune inscription ne grève le fonds exploité dans les lieux par le défendeur, et qu’elle est fondée en ses demandes provisionnelles, faute de contestations sérieuses à ces sommes.

Elle ajoute qu’il y a lieu d’ordonner conformément aux stipulations contractuelles une majoration des intérêts de retard ainsi qu’une astreinte.

À l’audience du 7 janvier 2025, la SCI GABRIEL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SAS CAZ’ O SAVEURS n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial du 22 avril 2023 prévoit un loyer annuel fixé de 11 040 euros, non soumis à TVA payable mensuellement en terme égaux, au plus tard le 5 de chaque mois, outre une provision sur charge de 1 800 euros par an.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une des quelconques clauses et conditions du présent bail, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur, de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bons semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres et consignations ultérieures.

Si au mépris de cette clause, le Preneur refusait de quitter immédiatement les lieux loués, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent ou par toute autre juridiction statuant en référé et exécutoire par provision nonobstant appel, qui après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l’expulsion du locataire sans délai. En outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’annuité du loyer alors en vigueur sera due au bailleur.

Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti.».

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SCI GABRIEL a fait délivrer à la SAS CAZ’ O SAVEURS un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 3 608,75 euros décomposé comme suit :

Taxe foncière Juin 2024 100,27 euros

Loyer Juillet 2024 968,03 euros

Prov sur charges Juillet 2024 48,00 euros

Taxe foncière Juillet 2024 102,00 euros

Loyer Aout 2024 968,03 euros

prov sur charges Aout 2024 48,00 euros

Taxe foncière Aout 2024 102,00 euros

Loyer Sept 2024 968,03 euros

prov sur charges Sept 2024 48,00 euros

Taxe foncière sept 2024 102,00 euros

Coût de l’acte 154,39 euros

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution ; d’autre part, qu’il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.

Ainsi, si les échéances de loyers et provisions sur charges de juillet à septembre 2024 ne sont pas sérieusement contestables, tel n’est pas le cas des demandes afférentes à la taxe foncière pour lesquelles les seuls éléments versés ne permettent pas à la juridiction d’apprécier le bien-fondé, faute de production des avis de taxe foncière émanant de l’administration.

Concernant le coût du commandement de payer, il en sera traité dans les dépens.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 3048,09 euros.

Faute pour le défendeur de justifier, comme il en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai de un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 octobre 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS CAZ’ O SAVEURS ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, la demanderesse sollicite une provision de 4 572,39 euros, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire, augmentée de la majoration de l’intérêt au taux légal.

Il résulte des développements précédents que, d’une part, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 9 septembre 2024, à la somme de 3048,09 euros au titre des loyers et provisions sur charges.

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, la demanderesse est fondée à solliciter le paiement de l’échéance d’octobre 2024, échue au 5 du mois, laquelle n’est pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, entre janvier et le 5 octobre 2024, la demanderesse est manifestement créancière de la somme de 4 064,12 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse au titre des impayés contractuels arrêtés au 10 octobre 2024 à hauteur de 4 064,12euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur les indemnités d’occupation, la demanderesse sollicite une provision sur indemnité d’occupation mensuelle de 1 118,03 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective les lieux.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le montant du loyer mensuel avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 968,03 euros et le montant des provisions sur charge à 48 euros, le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation s’établit à 1 016,03 euros.

Concernant la provision sur taxe foncière, les pièces versées ne permettent pas à la juridiction d’apprécier le bien-fondé des sommes réclamées, faute de production des avis de taxe foncière émanant de l’administration.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 1 016,03 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

***

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser à la demanderesse une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit quant aux frais d’exécution forcée en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 22 avril 2023 liant les parties, et sa résiliation à effet du 10 octobre 2024 ;

ORDONNE à la SAS CAZ’ O SAVEURS d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SAS CAZ’ O SAVEURS de libérer les lieux, [Adresse 2] à Joué-lès-Tours, à l’expiration de ce délai, la SCI GABRIEL à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS CAZ’ O SAVEURS à payer à la SCI GABRIEL une provision de 4 064,12 euros (QUATRE MILLE SOIXANTE-QUATRE EUROS ET DOUZE CENTIMES) à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la SAS CAZ’ O SAVEURS à payer à la SCI GABRIEL une provision de 1 016,03 euros (MILLE SEIZE EUROS ET TROIS CENTIMES) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SAS CAZ’ O SAVEURS à verser à la SCI GABRIEL une somme de 1 000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS CAZ’ O SAVEURS aux entiers dépens.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Président

V. ROUSSEAU