Tribunal Judiciaire de Caen, Chambre des referes, 8 janvier 2026, n° 25/00220

TJ Caen 8 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de mise en conformité du bien loué
La cour a estimé que les désordres constatés sont incompatibles avec l'obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien, justifiant ainsi l'exécution des travaux.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation ajustée
La cour a jugé qu'il était justifié d'adapter le montant de l'indemnité d'occupation pour rétablir un équilibre contractuel provisoire en attendant les travaux.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a considéré qu'il n'était pas inéquitable de condamner le bailleur à payer une somme au titre des frais irrépétibles, étant donné qu'il a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, ch. des réf., 8 janv. 2026, n° 25/00220
Numéro(s) :	25/00220
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Jacques SALMONMarion LEBRUN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CAEN

N° RG : N° RG 25/00220 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JHLW

Minute N°

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 08 Janvier 2026

Nous, Claire ACHARIAN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CAEN

Assistée de Véronique ACCARD, Greffier

Tenant audience publique de RÉFÉRÉ

ENTRE

DEMANDEUR(S)

Monsieur [P] [N] [H] [A]

né le 07 Décembre 1977 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

DÉFENDEUR(S)

Madame [C] [L] [E] [F] épouse [G] [B]

née le 24 Juin 1939 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

COPIE EXÉCUTOIRE et EXPÉDITION à

M^e Marion LEBRUN – 16, M^e Jean-jacques SALMON – 70

EXPÉDITIONS à

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 06 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’assignation délivrée par M. [P] [A] le 7 avril 2025 à Mme [C] [F] épouse [G] [B] ;

A l’audience du 06 novembre 2025, M. [P] [A], représenté par son conseil, sollicite de voir :

Réduire de moitié le montant des loyers et/ou indemnités d’occupation dus à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la réception des travaux d’étanchéité du bâtiment donné en location ; Fixer à 550 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter de l’assignation régularisée le 7 avril 2025 jusqu’à la réception des travaux d’étanchéité et d’isolation du bâtiment donné en location ; Condamner Mme [C] [G] [B] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire concernant tant les infiltrations que l’isolation thermique et l’évacuation des eaux usées ; Condamner Mme [C] [G] [B], outre aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.En réponse, Mme [C] [G] [B], par l’intermédiaire de son conseil, conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées par M. [P] [A] et sollicite la condamnation du demandeur, outre dépens, à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution des travaux et de réduction du montant des loyers

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 15 décembre 2023 par l’expert M. [D] [I] que le bâtiment loué présente des défauts d’étanchéité au niveau de l’acrotère. L’expert précise que les infiltrations proviennent d’une conception inadaptée des relevés d’étanchéité en périphérie des trois versants. Le budget estimatif global des travaux de réparation est évalué à 110 000 euros. Par ailleurs, l’expert relève l’absence totale d’isolation thermique des murs périphériques en agglo. S’agissant du système d’assainissement, l’entreprise spécialisée pour rechercher les causes du dysfonctionnement a conclu que la canalisation d’évacuation est obstruée par des racines végétales provenant de la propriété de Mme [C] [G] [B]. L’expert constate également un affaissement significatif créant une contre pente. Selon lui, les causes des dysfonctionnements se situent sur l’emprise du terrain de la maison de la défenderesse.

Eu égard à l’importance des désordres, à leur nature et à leur caractère évolutif, il apparaît que ceux-ci sont de nature à s’aggraver avec l’écoulement du temps. Ainsi, des travaux de nature à remédier aux infiltrations d’un local et de son absence d’étanchéité apparaissent nécessaires.

Mme [C] [G] [B] soutient qu’aucun devis n’a pu être obtenu, ce qui ferait obstacle à toute réalisation. Elle conteste, en outre, les conclusions de l’expert judiciaire et fait valoir que le local demeure exploitable pour l’activité prévue au bail, ajoutant que le loyer initialement modéré tenait compte du caractère ancien du bâtiment et de l’absence d’isolation.

Toutefois, le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué et de remettre et maintenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Il appartient en conséquence à la bailleresse de mettre en œuvre toutes diligences nécessaires pour permettre au locataire d’occuper le bien conformément à sa destination contractuelle. Les désordres constatés, infiltrations, défaut d’étanchéité, absence d’isolation thermique, défaut d’évacuation des eaux usées, sont incompatibles avec cette obligation.

Dès lors, Mme [C] [G] [B] sera condamnée à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire concernant tant les infiltrations que l’isolation thermique et l’évacuation des eaux usées et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de 30 jours après la signification de la présente ordonnance.

Concernant la réduction du loyer, le pré-rapport d’expertise déposé le 3 juillet 2025 par l’expert judiciaire M. [S] [O] évalue l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 6 300 euros, soit une somme mensuelle de 525 euros HT HC.

M. [P] [A] sollicite la fixation de l’indemnité à la somme de 550 euros.

Le juge des référés, compétent pour prendre des mesures provisoires en cas d’atteinte grave à la jouissance des lieux, peut ainsi adapter le montant de l’indemnité d’occupation afin de rétablir un équilibre contractuel provisoire dans l’attente des travaux.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 525 euros, à compter de l’assignation du 7 avril 2025, et jusqu’à parfaite exécution des travaux d’étanchéité, d’isolation et de remise en état de l’évacuation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [C] [G] [B], succombant, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Mme [C] [G] [B] étant condamnée aux dépens, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer à M. [P] [A] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter Mme [C] [G] [B] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Claire Acharian, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Caen, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

CONDAMNONS Mme [C] [G] [B] à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire concernant tant les infiltrations que l’isolation thermique et l’évacuation des eaux usées et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de 30 jours après la signification de la présente ordonnance, pour une durée maximale de quatre mois ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 525 euros, à compter de l’assignation du 7 avril 2025, et jusqu’à parfaite exécution des travaux d’étanchéité, d’isolation et de remise en état de l’évacuation ;

CONDAMNONS Mme [C] [G] [B] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Mme [C] [G] [B] à payer à M. [P] [A] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Mme [C] [G] [B] de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier.

La greffière, La première vice-présidente,

Véronique ACCARD Claire ACHARIAN