RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00340 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDJM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [I] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI du PONT NEUF a donné à bail à Monsieur [V] [I] [L] un studio meublé situé [Adresse 2] selon contrat du 04 janvier 2022 d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 490 euros.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 11.284,58 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SCI [Adresse 8] a fait assigner Monsieur [V] [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation de plein droit du bail et ordonner la libération des lieux et la restitution des clés dans un délai d’un mois à compter de la signifcation du jugement

— à défaut et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

— autoriser la SCI du PONT NEUF à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives

— condamner Monsieur [V] [I] [L] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 13.244,58 euros au titre des loyers, taxes et accessoires impayés de janvier 2022 au 27 mars 2025 à parfaire en cours de procédure

— fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 490 euros par mois indexé sur l’indice du coût à la construction jusqu’à l’expulsion

— condamner Monsieur [V] [I] [L] à payer à la SCI du PONT NEUF la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le commandement de payer d’un montant de 252,31 euros.

A l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI [Adresse 8], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 14.714,58 euros.

Monsieur [V] [I] [L], régulièrement cité à personne, est non comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 22 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI du PONT NEUF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 04 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [V] [I] [L] le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 11.284,58 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 11 février 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SCI [Adresse 8] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [I] [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 11 février 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI du PONT NEUF produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [I] [L] est débiteur de la somme de 14.714,58 euros à la date du 23 juin 2025.

Monsieur [V] [I] [L], non comparant, ne conteste pas la dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [I] [L] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 14.714,58 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Monsieur [V] [I] [L] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [I] [L].

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y aura pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [V] [I] [L] sera également condamné à verser à la SCI du PONT NEUF une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 490 euros, révisable, à compter du 11 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [I] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 8] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [V] [I] [L] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 janvier 2022 entre la SCI du PONT NEUF et Monsieur [V] [I] [L] concernant le studio meublé situé [Adresse 1] sont réunies au 11 février 2025.

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [L] à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 14.714,58 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [I] [L].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [V] [I] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SCI du PONT NEUF à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [I] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [L] à verser à la SCI [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 490 euros à compter du 11 février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [L] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [L] à payer la somme de 600 euros à la SCI du PONT NEUF au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE