TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE VIRE

146 rue Raymond Berthout

BP 137-

14504 VIRE Cedex

N° RG 25/00091 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JN3P

Minute : 2026/

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

Société [Z]

C/

[V] [I]

Société ACSEA SERVICE ASSOCIATION TUTELAIRE CALVADOSIENNE

Copie exécutoire délivrée le : 07/05/2026

à : M^e Antoine DOREL

Copie certifiée conforme délivrée le :07/05/2026

à : M^e Antoine DOREL

M^e Marion LEBRUN

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Z], pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis 7 place Foch – 14000 CAEN

Comparante,

Assisté de M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [I]

demeurant Résidence Chenedolle – 416 Avenue Georges Pompidou, Apt 18 – 14500 VIRE NORMANDIE

Non comparant,

Représenté par M^e Antoine DOREL, avocat au barreau de CAEN

ACSEA SERVICE ASSOCIATION TUTELAIRE CALVADOSIENNE

Es qualité de curateur de [V] [I] – 61 route de port en Bessin – BP 60000 – 14406 BAYEUX CÉDEX

Non comparante,

Représenté par M^e Antoine DOREL, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Gaël ABLINE, Juge

Greffier : Julie BIROS-RODRIGUEZ, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

5/2026

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Novembre 2025

Date des débats : 05 Mars 2026

Date de la mise à disposition : 07 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 février 2022, [Z] a donné à bail à Monsieur [V] [I] un immeuble à usage d’habitation sis Résidence Chenedolle 416 avenue Georges Pompidou 14 500 VIRE NORMANDIE, moyennant un loyer mensuel révisable de 330,18 euros outre les charges de 106,21 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, [Z] a fait assigner Monsieur [V] [I] à comparaître devant la présente juridiction à l’audience du 6 novembre 2025 pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de location signé aux torts exclusifs de Monsieur [V] [I],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [I] et de tous occupants de son chef et ce dans la quinzaine à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et de l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu,

— autoriser la bailleresse à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques périls de l’occupant,

— autoriser l’EPIC [Z] à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents,

— fixer une indemnité d’occupation à la somme de 495,67 € correspondant au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [V] [I] à payer à l’EPIC d'[Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 495,67 € jusqu’à la date de restitution des locaux,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois compte tenu des délais d’instruction de la demande d’aide juridictionnelle, le dossier a été évoqué au cours de l’audience du 5 mars 2026.

Représentée par son conseil, Me [D], [Z] maintient ses prétentions, soulignant que le locataire a semé le trouble auprès des autres locataires à raison de tapages nocturnes et diurnes récurrents en 2022 et 2023 . Il indique également que suite à des nouvelles doléances de voisins et malgré une rencontre organisé en mai 2025 au domicile de M. [I] aucune amélioration n’était constatée en atteste les échanges courriels postérieurs.

[Z] rappelle que ce n’est qu’à son initiative que la SPA est intervenue pour saisir les animaux à raison des mauvais traitements.

Représenté par son conseil M^e JOBIN, Monsieur [V] [I], rappelle qu’il fait l’objet d’une mesure de protection juridique exercée par le service ATC. Il assure cependant avoir modifier son comportement et qu’ainsi les troubles ont cessé. Monsieur [V] [I] rappelle au surplus que n’ayant plus d’animaux, les problèmes d’entretien avec les odeurs corrélatives du logement n’existent plus.

La décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 (a et b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu de deux obligations essentielles, qui consiste pour l’une au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués et pour l’autre d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du code civil dispose : “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur , celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”.

Sur le fondement des dispositions de l’article 1103 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son

engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il est constant que l’appréciation de la situation s’effectue au jour où le juge statue.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail du 3 février 2022 que le § 6.2 C intitulé “Occupation des locaux” stipule : “le locataire devra user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location et notamment:

1. Il s’interdira, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens […]

4. Il ne doit ni jeter ni déposer des papiers, détritus ou objets quelconques sur les espaces verts, voiries ou toutes parties communes de l’immeuble […]

8. Il ne devra pas troubler la jouissance paisible des locataires de l’immeuble par un comportement bruyant ”.

Il ressort également des pièces versées aux débats qu’à plusieurs reprises à compter de novembre 2022, Monsieur [V] [I] a provoqué de sérieux troubles de voisinages en effectuant du tapage nocturne doublé de relents nauséabonds issus des déjections de ses chiens.

Pour ces faits, [Z] justifie pourtant avoir sommé Monsieur [V] [I] à cesser de tels agissements aux fins de respecter la tranquillité des autres locataires par courriers du 25 novembre 2022, du 4 avril 2023 et 30 mai 2025.

[Z] produit différents courriers du 24 novembre 2022, du 2 mai 2025 ou attestations de locataires du bâtiment se plaignant des nuisances causés par l’attitude de M. [H] comme de ses animaux.

Il s’ensuit que s’il est établi que les nuisances sonores se sont étalées sur une période de plus de six mois avec cependant de longues interruptions (il n’est ainsi rapporté aucun fait pour l’année 2024), il n’est toutefois pas contesté que depuis la réception de l’assignation à l’audience, le comportement de M. [I] s’est normalisé.

Aussi cette situation doit être mise en perspective avec d’une part le départ des animaux dans l’appartement de Monsieur [V] [I] que ce dernier ne parvenait pas à correctement traité supprimant ainsi la cause des odeurs gênant les voisins et d’autre part l’arrêt des attitudes irrespectueuses.

M. [I] verse également trois photographies montrant un logement dont la tenue s’il est n’est pas irréprochable ne peut cependant causer des nuisances à ses voisins.

A l’inverse, il convient de relever que le document le plus récent versé par l’EPIC [Z] date du 27 août 2025 mais que ce dernier n’a versé aucune nouvelle attestation ou courrier alors même qu’à raison de la demande d’aide juridictionnelle, le dossier a fait l’objet de trois renvois consécutifs. Or, il est certain qu’en cas de nouveaux incidents, la société demanderesse n’aurait pas manqué de verser ces éléments au soutien de sa demande.

Ainsi sans minimiser la réalité des nuisances subies par les voisins, il y a lieu de tenir compte de l’importance de la modification du comportement de M. [I] et de l’absence d’animaux et de répercussions corrélatives pour considérer que son comportement n’est toutefois plus d’une gravité suffisante pour justifier la sanction que constitue la résiliation du contrat.

L’EPIC [Z] sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

L’EPIC [Z] succombant sera condamné aux dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit alloué indemnité au titre des des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Déclare recevable l’assignation délivrée par [Z],

Déboute [Z] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ayant pris effet le 3 février 2022, portant sur un logement situé sis Résidence Chenedolle 416 avenue Georges Pompidou 14 500 VIRE NORMANDIE ;

Déboute [Z] de sa demande indemnitaire formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [Z] aux dépens, qui comprendront les frais de l’assignation,

Rappelle que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La Greffière Le Juge