TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAHORS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 Février 2026

N° RG 25/00082 – N° Portalis DBYW-W-B7J-CZCD

N° Ord. 26/00010

Nous, Ysabeau PINON, juge placé du Tribunal judiciaire de CAHORS,

statuant en qualité de juge des référés,

Assistée de Véronique OSTERTAG, Greffière

Avons rendu par mise à disposition au greffe des référés à compter du 06 Février 2026 date indiquée à l’issue des débats oraux du 07 Janvier 2026, l’ordonnance ci-après transcrite,

Dans l’instance opposant :

M. [H] [K] [D] [S]

né le 02 Juillet 1960 à BOURG-ACHARD (27),

demeurant 370 Route des Combes – 46150 LABASTIDE DU VERT

Mme [P] [Q]

née le 05 Mai 1963 à SAINT-RENAN (29),

demeurant 370 Route des Combes – 46150 LABASTIDE DU VERT

représentés par Maître Amélie TINTILLIER de la SELARL CAD AVOCATS,

avocats au barreau du LOT

Demandeurs

— à - :

Mme [G] [V]

née le 21 Juin 1957 à CAHORS (29), demeurant 1565 chemin des Arquiés – 46000 CAHORS

représentée par Maître Hélène JOUREAU de la SCP TATARIAN JOUREAU,avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Maître Christophe CAYROU de la SCP DIVONA LEX, avocat postulant au barreau de LOT,

Défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 avril 2024, [H] [S] et [P] [Q] ont acquis auprès de [G] [M] un bien immobilier sis 370 route des Combes – 46150 LABASTIDE-DU-VERT, pour un prix de 320 000€.

[G] [M] indique que les acquéreurs ont visité le bien à sept reprises avant l’achat.

Cependant, les requérants affirment que, dès les premières pluies, ils ont été victimes d’une inondation en partie habitable.

[H] [S] et [P] [Q] ont alors sollicité l’intervention de la SARL ESCERT IMMO, cabinet d’expertise qui conclut « Le fait d’avoir des murs présentant des traces de coulées d’eau désigne que ces infiltrations sont régulières […] En l’état actuel, une partie de cette habitation se révèle être inondable, insalubre ; non habitable ».

Par la suite, [H] [S] et [P] [Q] ont dénoncé la situation à Maitre [B], notaire en charge de la vente, et ont déclaré le sinistre à la MAIF, leur assurance protection juridique.

Le 13 août 2024, un procès-verbal a été dressé par commissaire de justice pour constater l’état du soubassement de la maison d’habitation avant la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Par courrier du 4 novembre 2024, la MAIF a transmis à l’avocat de [G] [M] le détail des travaux d’étanchéité à réaliser afin d’entamer des discussions amiables.

Dans un courrier du 21 janvier 2025, la MAIF a informé les consorts [E] que [G] [V] était prête à prendre en charge les quatre premiers postes de travaux du devis pour un montant de 3 481,5€.

[H] [S] et [P] [Q] ont fait connaitre leur accord par des courriers du 30 janvier et 11 mars 2025. Cependant, par la suite, aucun protocole d’accord transactionnel n’a été reçu.

En outre, les requérants indiquent avoir subi de nouvelles infiltrations sur la façade opposée de la maison et que de nouveaux travaux sont nécessaires afin de détourner les eaux issues du bassin versant. Deux devis sont alors versés au dossier de montants de 7 700,00€ et 2 959,00€.

Par acte du 12 août 2025, [H] [S] et [P] [Q] ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CAHORS [G] [V]. Par conclusions en réponse et via leur conseil, ils demandent au juge des référés de bien vouloir :

— Débouter [G] [M] de l’intégralité de ses demandes :

— Ordonner une expertise judiciaire de l’immeuble appartenant à [H] [S] et [P] [Q] situé 370 route de Combes – 46150 LABASTIDE-DU-VERT au contradictoire de [G] [M], la venderesse du bien litigieux ;

— Confier à l’expert judiciaire désigné la mission suivante :

1/ Prendre connaissance des pièces du dossier ;

2/ Se faire communiquer les documents contractuels liant les parties ainsi que tous les documents techniques ;

3/ Se rendre sur les lieux sis 370 route de Combes – 46150 LABASTIDE-DU-VERT en présence des parties et de leurs conseils, ou de ceux-ci dûment appelés, et d’entendre tous sachants ;

4/ Procéder à la constatation et au relevé détaillé et prévis des désordres, malfaçons et/ou non-conformités allégués dans l’assignation et les pièces ;

5/ Indiquer leur date d’apparition ;

6/ Dire, pour chacun d’eux, s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou s’ils sont de nature à en compromettre la solidité ;

7/ Dire si les désordres présentent un caractère évolutif ;

8/ Rechercher l’origine et les causes des désordres qui seraient constatés ;

9/ Dire si les désordres dénoncés par les époux [S] sont dus à un défaut de conception, de direction ou de surveillance, à une exécution des travaux non conforme aux stipulations contractuelles ou aux règles de l’art, à un défait d’entretient ou à toute autre cause ; en cas de pluralité de causes, préciser le pourcentage d’imputabilité à chacune d’elle ;

10/ Dire si les désordres et/ou malfaçons étaient présents avant la vente et s’ils étaient connus du vendeur ;

11/ Indiquer la nature et le coût des travaux propres à remédier à ces désordres ;

12/ Fournir au tribunal tous les éléments de nature à lui permettre de se prononcer, le cas échéant, sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis ;

13/ S’il y a lieu, de faire toutes autres constatations nécessaires, d’entendre les observations de tous intéressés et d’annexer à son rapport tous documents utiles ;

14/ Eventuellement, de concilier les parties ;

— Réserver les dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 7 janvier 2026.

[H] [S] et [P] [Q], comparaissant par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

[G] [M], via son conseil, à quant à elle demandé au juge des référés de bien vouloir, au visa des articles 145 et 147 du code de procédure civile :

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions des époux [S] ;

— Laisser les dépens à la charge des époux [S].

Au soutien de ses prétentions [G] [M] indique que la demande d’expertise est disproportionnée par rapport aux désordres allégués et que la mesure d’instruction sollicitée n’est pas recevable en l’état des travaux déjà réalisés sur la propriété.

La décision a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 06 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions si ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. Il n’y a pas lieu de statuer davantage sur ce qui est présenté comme une prétention dans le dispositif et qui n’est en réalité que le rappel des moyens invoqués dans les motifs. Il en est enfin de même des « Donner acte » ou des volontés de « s’associer à une demande » dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la demande d’expertiseSur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles, à la demande de tout intéressé.

Selon la jurisprudence (Cass. Civ.(2e), 4 novembre 2021, n°21-14.023), ce texte n’exige pas que le demandeur ait à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

Il convient en revanche que l’action au fond ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure sollicitée soit utile et améliore la situation probatoire des parties.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise technique du 16 mai 2024 que les infiltrations d’eau de la maison d’habitation sise 370 route des Combes – 46150 LABASTIDE-DU-VERT préexistaient à la vente de l’immeuble entre les consorts [E] et [G] [M]. Or, [H] [S] et [P] [Q] affirment ne jamais avoir été informés de l’existe de ces infiltrations et aucun document versé aux débats ne vient démontrer le contraire.

En outre, [G] [M] affirme qu’une mesure d’instruction ne serait pas utile au vu des travaux réalisés par les consorts [S]. Cependant, une expertise a été réalisée préalablement aux travaux ainsi qu’un procès-verbal de constat, documents sur lesquels l’expert désigné pourra s’appuyer afin de donner tous les éléments nécessaires au juge du fond éventuellement saisi pour statuer sur les responsabilités encourues.

Enfin, les époux [S] indiquent que de nouveaux désordres sont apparus. Ces derniers n’ont pas fait l’objet de travaux et justifient en eux-mêmes la tenue d’une expertise judiciaire.

Sur la proportionnalité de la mesure, les consorts [E] versent au dossier deux devis de montants de 7 700,00€ et 2 959,00€ pour la reprise des derniers désordres apparus ainsi qu’un devis de 4 716,93€ pour les travaux déjà effectués en réparation des désordres dénoncés. Ainsi, la mesure d’expertise ne parait pas disproportionnée au regard des sommes engagées.

En outre, une mesure d’expertise pourrait améliorer la situation probatoire des parties en ce qu’elle donnerait des éléments permettant au juge du fond éventuellement saisi de statuer sur les responsabilités.

Dès lors, le juge des référés observe qu’à ce stade de la procédure une action en responsabilité engagée à l’issue de la mesure sollicitée n’apparait pas manifestement vouée à l’échec et que l’expertise sollicitée pourrait améliorer la situation probatoire des parties en ce qu’elle permettrait d’établir plus clairement les responsabilités de chacun et d’établir l’origine des désordres dénoncés.

En conséquence, une mesure d’expertise sera ordonnée suivant les modalités prévues au dispositif.

S’agissant d’une mesure probatoire, les frais d’expertise seront à la charge solidaire de [H] [S] et d'[P] [Q].

Sur les dépens

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En vertu de l’article 696 de ce même code, il y a lieu, en l’espèce, de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge du requérant en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard de l’un ou de l’autre des défendeurs et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

En conséquence, [H] [S] et [P] [Q], qui ont intérêt à la mesure, supporteront in solidum les dépens de la présente, sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

[L] [A]

Société IES – 311 Rue Hautesserre

46 000 CAHORS

Mobile : 06.08.01.03.05

Courriel : joel.humbert@ies-ingenierie.fr

avec pour mission de :

Recevoir contradictoirement les explications des parties, examiner l’immeuble en cause, consulter tout document, entendre tout sachant, opérer toutes vérifications et s’entourer de tout renseignements utiles à l’effet de :

1/ Prendre connaissance des pièces du dossier ;

2/ Se faire communiquer les documents contractuels liant les parties ainsi que tous les documents techniques ;

3/ Se rendre sur les lieux sis 370 route de Combes – 46150 LABASTIDE-DU-VERT en présence des parties et de leurs conseils, ou de ceux-ci dûment appelés, et d’entendre tous sachants ;

4/ Procéder à la constatation et au relevé détaillé et prévis des désordres, malfaçons et/ou non-conformités allégués dans l’assignation et les pièces ;

5/ Indiquer leur date d’apparition ;

6/ Dire, pour chacun d’eux, s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou s’ils sont de nature à en compromettre la solidité ;

7/ Dire si les désordres présentent un caractère évolutif ;

8/ Rechercher l’origine et les causes des désordres qui seraient constatés ;

9/ Dire si les désordres dénoncés par les époux [S] sont dus à un défaut de conception, de direction ou de surveillance, à une exécution des travaux non conforme aux stipulations contractuelles ou aux règles de l’art, à un défait d’entretient ou à toute autre cause ; en cas de pluralité de causes, préciser le pourcentage d’imputabilité à chacune d’elle ;

10/ Dire si les désordres et/ou malfaçons étaient présents avant la vente et s’ils étaient connus du vendeur ;

11/ Indiquer la nature et le coût des travaux propres à remédier à ces désordres ;

12/ Fournir au tribunal tous les éléments de nature à lui permettre de se prononcer, le cas échéant, sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis ;

13/ S’il y a lieu, de faire toutes autres constatations nécessaires, d’entendre les observations de tous intéressés et d’annexer à son rapport tous documents utiles ;

14/ Eventuellement, de concilier les parties ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai aux parties le montant prévisible des opérations d’expertise en même temps que la nécessité d’une consignation complémentaire dont il adressera la demande immédiatement au juge chargé du contrôle de l’expertise avec copie aux parties en les invitant à faire valoir leurs observations au juge chargé du contrôle sous 15 jours ;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’expert devra remettre un document de synthèse aux parties ;

Rappelle aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse :

Elles disposent d’un délai de trois semaines fixé par l’expert pour adresser leurs dires, et que ce délai est impératif ;Les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés in solidum par [H] [S] et [P] [Q] qui devront consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal, avant le 20 mars 2026, par virement de préférence (IBAN : FR76 1007 1460 0000 0010 0006 146) ; étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que le virement précité devra préciser expressément les références du dossier et ne sera accepté que s’il provient de la partie condamnée à la consignation, ou de son assureur, ou de son avocat via le compte CARPA ;

COMMET M. le président du tribunal judiciaire de CAHORS, juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

RAPPELLE que les parties peuvent se concilier et qu’il appartiendra à l’expert d’en faire rapport au juge conformément aux dispositions de l’article 281 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront laissés à la charge in solidum de [H] [S] et d'[P] [Q], sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure, au besoin l’y condamne ;

Ainsi jugé et prononcé à CAHORS les jour, mois et an susmentionnés.

La greffière Ysabeau PINON, juge placé

du tribunal judiciaire de Cahors