N° RG 24/08819 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWCY

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

50D

N° RG 24/08819

N° Portalis DBX6-W-B7I- ZWCY

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[K] [Y]

[C] [J]

C/

[A] [X]

SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (LDI) – N2A EXPERTISES

SA GAN ASSURANCES

[Adresse 10]

le :

à

SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE

SCP EYQUEM BARRIERE DONITIAN CAILLOL

M^e Marine VENIN

1 copie M. [W] [V], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 03 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2025, délibéré prorogé au 08 Avril 2025 puis avancé au 11 Mars 2025 et prorogé au 18 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [K] [Y]

né le 10 Avril 1992 à [Localité 14] (OISE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne assisté par M^e Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE DONITIAN CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

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Madame [C] [J]

née le 31 Janvier 1995 à [Localité 11] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne assistée par M^e Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE DONITIAN CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [X]

né le 22 Octobre 1951 à [Localité 9] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Marine VENIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (LDI) – N2A EXPERTISES

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA GAN ASSURANCES en qualité d’assureur de la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 17 novembre 2021 par Maître [D] [Z], notaire à [Localité 9], Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] ont acquis de Monsieur [A] [X] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 13] moyennant le prix de 359 000 euros.

Préalablement à la vente, Monsieur [X] avait confié à la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS la réalisation d’un diagnostic technique, établi le 16 juin 2021 et concluant notamment à l’absence d’indice d’infestation de termites.

Postérieurement à la vente, ayant constaté des défaillances au niveau de la charpente et de l’enduit extérieur, les acquéreurs ont contacté leur assureur protection juridique qui a mandaté un expert technique, à l’issue des opérations duquel le vendeur a accepté de financer une partie du coût des travaux réparatoires dans le cadre d’un protocole d’accord transactionnel.

Déplorant la découverte, au cours des travaux, que la majorité des éléments en bois composant la maison étaient affectés de dégradations extrêmement importantes causées par une invasion de termites, Monsieur [Y] et Madame [J] ont, par exploit des 10 et 17 août 2022, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 14 novembre 2022, Monsieur [W] [V] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 11 juillet 2024.

Par ordonnance sur requête du 02 septembre 2024, Monsieur [Y] et Madame [J] ont été autorisés à assigner Monsieur [A] [X], la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la société GAN ASSURANCES en qualité d’assureur de la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à jour fixe devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX.

Les demandeurs ont assigné Monsieur [A] [X], la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (LDI) exerçant sous l’enseigne N2A EXPERTISES et son assureur GAN ASSURANCES à l’audience du tribunal judiciaire de BORDEAUX du 03 décembre 2024 par exploit délivré les 10 et 12 septembre 2024.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 décembre 2024, Monsieur [Y] et Madame [J] demandent, au visa des articles 1240 et 1641 du code civil et L 126-24 et L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, de voir :

« Sur le préjudice matériel :

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à régler à Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] au titre des travaux réparatoires la somme de 502 651.36 €, ce avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction, à compter du dépôt du rapport (11 juillet 2024) et intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

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Sur les préjudices immatériels :

Le préjudice de jouissance :

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à régler à Monsieur [K] [Y] et Madame [J] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 55 100 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Le coût de l’assurance-crédit :

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à régler à Monsieur [K] [Y] et Madame [J] au titre du coût de l’assurance-crédit la somme de 4 420 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Les frais bancaires liés la suspension du crédit :

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à régler à Monsieur [K] [Y] et Madame [J] au titre des frais bancaires liés à la suspension du crédit la somme de 4 772,21 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Les coûts liés à la location :

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à régler à Monsieur [K] [Y] et Madame [J] au titre du coût de la location d’un logement la somme de 25 543 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Le préjudice moral :

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à payer à Monsieur [K] [Y] et à Madame [C] [J], chacun, la somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral, soit au total 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les frais de procédure :

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à payer à Monsieur [K] [Y] et à Madame [C] [J] la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [X], la SAS LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à payer à Monsieur [K] [Y] et à Madame [C] [J] les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de constat d’huissier.

REJETER les prétentions de Monsieur [X] au sujet de l’exclusion ou l’aménagement de l’exécution provisoire ».

Ils font valoir, en réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et le GAN, qu’ils ne sont nullement dépourvus du droit d’agir du fait de la régularisation du protocole d’accord transactionnel qui ne portait pas sur le même dommage que celui constaté lors de l’expertise judiciaire.

Sur le fond, ils soutiennent que la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ayant manqué à ses obligations contractuelles vis-à-vis du vendeur en ayant réalisé des investigations insuffisantes sur la maison et en n’ayant réalisé aucune investigation sur le garage, elle voit sa responsabilité délictuelle engagée à leur égard et son assureur le GAN leur doit sa garantie, sans pouvoir opposer les limites de garantie dont il ne rapporte pas la preuve et dont la responsabilité pour manquement à son devoir de conseil pour avoir prévu un plafond de garantie inapproprié peut en tout état de cause être recherchée et que Monsieur [X] leur doit sa garantie au titre des vices cachés, l’infestation actuelle des termites et les dégradations structurelles entraînées par les infestations constituant les vices, antérieures à la vente, non décelables pour un acquéreur normalement attentif et diligent et rendant l’immeuble impropre à sa destination, au vu desquelles ils n’auraient pas acheté ou auraient fait réaliser des investigations s’ils en avaient été informés, étant connues du vendeur au moment de la vente, lequel ne peut dont se prévaloir de la clause d’exonération de garantie.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, Monsieur [A] [X] demande, au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, 1231-1 du code civil et L 124-3 du code des assurances, de voir :

« A titre principal :

> DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [J] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [X]

> DEBOUTER la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS – LDI et son assureur GAN ASSURANCES de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [X]

A titre subsidiaire :

> CONDAMNER in solidum la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS – LDI et son assureur GAN ASSURANCES à garantir et relever intégralement indemne Monsieur [X] de toute condamnation prononcée à son encontre

> LIMITER les sommes allouées au titre du préjudice matériel à 257.240 € TTC ou à défaut à 291.617 €

> REDUIRE les sommes allouées au titre des préjudices immatériels à de plus justes proportions

En tout état de cause :

> CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et Madame [J], et à défaut la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS – LDI et son assureur GAN ASSURANCES in solidum, à payer à Monsieur [X] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

> CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [J], et à défaut la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS – LDI et son assureur GAN ASSURANCES in solidum, aux entiers dépens toutes taxes comprises

> ECARTER l’exécution provisoire ».

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Il soutient qu’il n’avait aucune connaissance de la présence de termites dans la maison avant la vente, qu’il n’a jamais cherché à cacher quoi que ce soit et n’a réalisé aucune manœuvre pour vendre la maison au détriment des acheteurs, de sorte qu’en l’absence de mauvaise foi de sa part, il doit être fait application de la clause contenue dans l’acte notarié par laquelle les acheteurs ont renoncé à toute action sur le fondement de la garantie des vices cachés à son encontre et qu’en tout état de cause, le diagnostiqueur intervenu avant la vente, à qui il a fait toute confiance et qui a conclu à l’absence de termites alors qu’ayant connaissance de l’existence d’un traitement termites, il aurait dû redoubler de vigilance surtout pour une maison à ossature bois ce qui n’a malheureusement pas été le cas et qui n’a pas réaliser de diagnostic sur la dépendance contrairement à son devis, voit sa responsabilité contractuelle engagée à son égard et doit le garantir, in solidum avec son assureur, de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 décembre 2024, la SA GAN ASSURANCES et la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (LDI) demandent, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, de voir :

« – DECLARER irrecevables et à tout le moins mal fondés Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] en leurs réclamations dirigées à l’encontre de la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] à verser à la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DEBOUTER Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] de l’intégralité de leurs réclamations dirigées à l’encontre de la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et de la SA GAN ASSURANCES.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] à verser à la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE,

— ORDONNER un partage de responsabilité entre Monsieur [A] [X] et la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à hauteur respectivement de 70 % et 30 %.

— CONDAMNER Monsieur [A] [X] à relever indemnes la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES à hauteur de 70% des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

— DECLARER opposable à l’ensemble des parties le plafond de garantie de 300.000 € prévu aux Conditions Particulières de la police souscrite par la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS auprès de la SA GAN ASSURANCES.

— LIMITER le montant des condamnations susceptibles d’être prononcé à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES à la somme de 300 000 €

— LIMITER le montant des condamnations susceptibles d’être prononcé au titre des travaux de démolition et reconstruction de la maison à la somme de 260.000 €, dont à déduire le coût de démolition et de reconstruction de murs, de la charpente, et de la toiture en ce compris les gouttières et les descentes des eaux pluviales

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— DEBOUTER Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] de leurs réclamations formulées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— DEBOUTER Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] de leurs réclamations formulées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral dirigées à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES.

— DEBOUTER Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] de leurs réclamations formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens ».

Ils font valoir qu’en l’état du protocole transactionnel régularisé entre Monsieur [Y] et Madame [J] d’une part et Monsieur [X] d’autre part, sur la base d’investigations ayant révélé que la dégradation de l’ossature bois constatée le 28 février 2021 est la conséquence non pas des termites actifs trouvés dans le cadre de l’expertise judiciaire mais de l’infestation traitée en 2016, les demandeurs sont dépourvus du droit d’agir au titre des désordres qui affectaient déjà la structure de la maison au jour de la signature du protocole transactionnel, au titre desquels ils ont renoncé à leur droit d’agir.

Sur le fond, ils soutiennent que la SARL LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS n’a pas manqué à son obligation de moyen dans la réalisation du diagnostic qui a été établi dans les limites de l’accessibilité conférée par les anciens propriétaires et qu’il n’y a aucun lien de causalité entre la prétendue faute qui aurait été commise et le préjudice invoqué, que s’il est retenu l’existence de termites actifs lors du contrôle, il ne peut qu’être admis que le vendeur en avait connaissance de sorte qu’il a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard du diagnostiqueur auquel il n’a pas révélé cette infestation active et que sa part de responsabilité est prédominante par rapport à celle du diagnostiqueur.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et le GAN soutiennent que les consorts [G] sont dépourvus du droit d’agir au vu du protocole transactionnel qu’ils ont signé suite à l’expertise amiable du 28 février 2022 et aux termes duquel ils se sont déclarés intégralement satisfaits et remplis de tous leurs droits à raison de l’ensemble des dommages objets de la transaction, et des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile.

Aux termes de ces articles, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé et toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Le protocole d’accord amiable régularisé entre les demandeurs et Monsieur [X] les 14 et 23 mars 2022 portait sur les défauts de revêtement extérieur des murs et la déformation/fléchissement de l’ensemble de la charpente et couverture.

A cette date, la dégradation généralisée des ossatures bois des murs de la maison, découverte à l’occasion de l’expertise judiciaire organisée ultérieurement, n’était pas connue des demandeurs.

Dès lors, ils n’ont aucunement renoncé à leur droit d’action s’agissant de cette dégradation dont ils n’avaient alors pas connaissance.

Ayant tant intérêt que qualité à agir, ils ne sont nullement dépourvus du droit d’agir.

La fin de non-recevoir sera rejetée et les consorts [G] seront déclarés recevables en leurs demandes.

Sur les demandes des consorts [G]

— sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code prévoit qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie

L’article 1644 dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, le choix pouvant porter sur la réparation du vice.

L’article 1645 précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les ossatures bois des murs de la maison présentent des dégradations extrêmement importantes causées par les termites, telles que les murs sont considérablement affaiblis et qu’il existe un risque potentiel d’effondrement.

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L’ampleur des dégradations confirme que l’infestation des termites est antérieure à 2016, date à laquelle Monsieur [X] avait fait réaliser un traitement anti-termites par une société BPH au niveau de la dalle en périphérie sous les murs de la maison mais non sur les ossatures bois des murs, à la suite duquel les termites déjà présents dans les ossatures ont continué de les dégrader.

Cette infestation et la dégradation des ossatures des murs de la maison par les termites étaient connues du vendeur Monsieur [X], qui avait non seulement connaissance de l’infestation en 2016 puisqu’il avait alors diligenté un traitement anti-termites, mais qui a en outre réalisé ultérieurement, à l’occasion de travaux d’isolation, des renforts sur les montants d’ossature bois de la façade sud tellement dégradés qu’il n’était pas possible d’y fixer les isolants et qui, avant la vente, a rebouché au mastic un trou important dans la poutre de la cheminée, incompatible avec la chute d’un noeud telle qu’il l’invoque, avant de repeindre.

L’existence d’un vice est avérée et il est d’une gravité telle, affectant la structure même de la maison, qu’il la rend impropre à sa destination.

Ce vice, qui existait avant la vente mais était invisible pour les acheteurs au moment de la vente, était connu du vendeur.

Le vendeur ayant eu incontestablement connaissance de l’existence du vice caché affectant le bien vendu aux consorts [G], il ne peut se prévaloir de la clause exonératoire insérée dans l’acte de vente, l’exonération de garantie n’ayant pas vocation à s’appliquer par application des dispositions de la clause elle-même et ne peut pas davantage se retrancher derrière le rapport du diagnostiqueur.

Partant, la responsabilité de Monsieur [A] [X] est engagée et il doit répondre du vice et indemniser les demandeurs de l’ensemble de leurs préjudices.

Il résulte par ailleurs de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre les risques mentionnés audit article et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Le diagnostic réalisé par l’entreprise LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS – N2A EXPERTISES avant la vente, à la demande de Monsieur [X], conclut à tort à l’absence d’indices de présence de termites alors que la maison était dégradée par une infestation de termites, vieille de plusieurs années, au moment de la vente.

L’expert relève que le diagnostiqueur n’a pas réalisé le poinçonnement régulier des pièces de bois de la maison et n’a pas examiné les abords de la maison, comme l’exige la norme NF P 03 201 de février 2016.

En ne réalisant pas de poinçonnement, la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS qui avait connaissance que la maison avait fait l’objet d’un traitement curatif anti-termites, a commis un manquement dans le cadre de sa mission en n’ayant pas réalisé son diagnostic conformément à la norme NF P 03 201 et n’a pas repéré les indices de présence de termites.

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Dès lors, les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ayant pas permis que les acquéreurs soient informés de l’infestation par les termites et de l’état véritable de l’immeuble vendu et ceux-ci se trouvant désormais en possession d’une maison menaçant de s’effondrer, les préjudices matériels et immatériels ainsi subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné ont un caractère certain justifiant une indemnisation totale et non limitée aux seuls travaux réparatoires.

En lien direct avec le préjudice, auquel le vendeur a également contribué, ce manquement justifie, par application de l’article 1240 du code civil, la condamnation, in solidum avec le vendeur, du diagnostiqueur et, sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances, celle de son assureur qui ne dénie pas sa garantie.

La SA GAN ASSURANCES entend opposer à tous son plafond de garantie de 300 000 euros.

Les conditions particulières de la police souscrite par la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, signées le 11 août 2020 et aux termes desquelles le montant de la garantie Responsabilité Civile Professionnelle est limité à 300 000 euros par sinistre pour les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non à des dommages garantis, précise que les garanties sont accordées dans les termes des Conventions Spéciales B.1255, lesquelles ne sont pas produites, seules étant produites des Conventions Spéciales Responsabilité Civile Diagnostiqueurs techniques immobiliers non numérotées, non datées.

En outre, la SA GAN ASSURANCES produit des Conditions Générales pour les Assurances Incendie-Accidents, qui ne sont manifestement pas les conditions générales applicables dans le cadre de la garantie souscrite par la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS.

Par suite, l’assureur ne démontrant pas l’applicabilité des conditions particulières dont il se prévaut, il ne sera pas autorisé à opposer à tous et notamment aux consorts [G] son plafond de garantie.

— sur les travaux réparatoires :

L’expert indique que pour effectuer les réparations nécessaires à la remise en état de la maison en conséquence des dégradations occasionnées par l’infestation de termites, il est nécessaire de déposer et remplacer les murs ce qui par voie de conséquence suppose de déposer la toiture, dès lors que remplacer la structure des murs n’est pas techniquement possible sans les déposer et en remplaçant les murs et plafonds il est nécessaire de refaire les embellissements.

Les travaux réparatoires consistent donc en une démolition-reconstruction à l’identique, avec étude de sol et géomètre et seront réalisés dans le respect et conformément à la réglementation en vigueur, à commencer par la dalle à reconstruire, il y a aura lieu de protéger les bois de structure de la construction et de réaliser une barrière anti-termites à l’interface sol/maison et un traitement par piège avec surveillance sur 10 ans afin d’éradiquer la colonie de termites et sécuriser la construction.

L’expert précise, dans le cadre de ses réponses aux dires des parties, que la réutilisation des matériaux qui peuvent l’être est souhaitable, dans la mesure du possible et à la condition que le réemploi ne coûte pas plus que la fourniture et que les matériaux ou équipements soient conformes à la réglementation lors de la pose.

Il confirme que les frais de remise en route de la piscine, dont les consorts [G] n’ont plus pu profiter depuis qu’ils n’habitent plus la maison et qu’ils n’ont dès lors plus entretenu, font partie du préjudice des demandeurs.

Il évalue les travaux, sur la base de devis produits par les parties, à la somme totale de 414 126,63 euros HT soit 496 951,96 euros TTC, outre 4 749,50 euros HT soit 5 699,40 euros TTC au titre des travaux et frais annexes.

En conséquence, Monsieur [A] [X], la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur GAN ASSURANCES seront condamnés in solidum à payer aux consorts [G] la somme de 502 651,36 euros au titre des travaux réparatoires.

Cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport le 11 juillet 2024 et jusqu’à la date du présent jugement, à compter de laquelle elle produira intérêts au taux légal.

— sur les préjudices immatériels consécutifs :

. le préjudice de jouissance

Les consorts [G] ont du quitter leur maison, à la demande de l’expert judiciaire, dès le mois de février 2023 et ils ne pourront la réintégrer qu’à l’issue des travaux de démolition-reconstruction dont l’expert estime la durée à 12 mois.

Ils subissent un préjudice de jouissance incontestable, indépendant du coût de leur relogement, qu’il y a lieu d’évaluer, au vu des caractéristiques de leur maison, non pas au montant de sa valeur locative mais à la somme de 500 euros par mois soit, pour la période de privation de jouissance de 38 mois, à la somme totale de 19 000 euros.

Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

. le surcoût du prêt immobilier

Les demandeurs ont fait suspendre leur prêt immobilier dans le cadre de deux avenants depuis le mois de juillet 2023.

Ils ont toutefois continué de régler une somme mensuelle de 260 euros au titre des intérêts et de l’assurance-crédit qui n’a pas été suspendue, ainsi qu’il ressort de leurs tableaux d’amortissement produits par leur conseiller bancaire.

Le surcoût engendré par les pauses de remboursement, qui s’élève à la somme totale de 4 420 euros, est la conséquence directe de l’impossibilité de continuer à occuper la maison du fait de son état dégradé avec menace d’effondrement.

Monsieur [A] [X], la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur GAN ASSURANCES seront condamnés in solidum à leur payer la dite somme de 4 420 euros à titre de dommages et intérêts.

. les frais bancaires liés à la suspension du crédit

Il ressort des pièces qu’ils produisent que les frais bancaires liés à la suspension du crédit se sont élevés à 2 x 150 euros soit 300 euros.

Il y a lieu de leur allouer cette somme et non la somme de 4 772,21 euros qu’ils réclament à tort puisqu’elle constitue le cumul (erroné) de ces frais de 300 euros avec le surcoût de l’assurance et des intérêts déjà indemnisés.

Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la dite somme de 300 euros.

. les frais de relogement

Les consorts [G] ont du se reloger dans un bien à [Localité 15] à compter du mois de février 2023 et justifient avoir payé à ce titre un loyer de 1 300 euros par mois, qui s’est ajouté aux échéances de remboursement de leur prêt immobilier jusqu’en juillet 2023.

Ils doivent donc être indemnisés du montant de ces loyers pour la période de février à juin 2023 soit 1 300 x 4 = 5 200 euros.

L’assurance habitation réglée dans le cadre de leur location étant une dépense incontournable quel que soit le lieu de vie, qu’ils auraient exposée s’ils étaient restés vivre dans leur maison, il n’y a pas lieu de les indemniser à ce titre.

Les demandeurs justifient qu’un nouveau report du remboursement de leur prêt immobilier a été refusé par leur banque le 11 octobre 2024 de sorte que la reprise des échéances devait avoir lieu le 05 décembre 2024.

Ne pouvant pas réintégrer leur maison avant la fin des travaux de reconstruction, ils doivent être indemnisés du montant du loyer exposé au titre de leur relogement depuis le mois de décembre 2024 dans une maison à [Localité 12] à raison de 1 250 euros par mois et ce, jusqu’à la réalisation des travaux soit, pour une période de 15 mois, à hauteur de 18 750 euros.

Monsieur [A] [X], la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et son assureur GAN ASSURANCES seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme totale de 23 950 euros au titre de leurs frais de relogement.

. le préjudice moral

Madame [J] et Monsieur [Y] ont été confrontés, 15 mois après l’achat de leur maison, à la découverte d’une infestation massive des ossatures bois par des termites et d’un état de dégradation extrême des murs induisant un risque potentiel d’effondrement et l’impossibilité de continuer à y vivre.

N° RG 24/08819 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWCY

Ils sont désormais confrontés à la perspective d’une démolition pure et simple de leur bien, avant reconstruction à l’identique.

Ils subissent un préjudice moral incontestable, qu’il y a lieu d’indemniser par l’octroi d’une somme de 6 000 euros chacun soit 12 000 euros au total, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

L’ensemble des sommes allouées produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les recours entre défendeurs

Monsieur [X] a caché aux acquéreurs comme au diagnostiqueur l’infestation par des termites et l’état de dégradation massive de l’ossature bois des murs de la maison dont il avait connaissance au moment de la réalisation du diagnostic puis de la vente.

Il s’est contenté d’informer les uns et les autres d’un traitement anti-termites réalisé en 2016.

La société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, professionnel du diagnostic immobilier, n’a pas effectué son diagnostic conformément à la norme NF P 03 201 qui lui imposait de procéder à un poinçonnement régulier des pièces de bois de la maison et à un examen des abords de la maison, ce qu’elle n’a pas fait alors même qu’elle était informée d’une infestation précédente par des termites ayant donné lieu à la réalisation d’un traitement anti-termites en 2016.

Dès lors, dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité sera retenu comme suit :

— Monsieur [A] [X] : 50 %

— société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS : 50 %.

En conséquence, Monsieur [A] [X] sera condamné à garantir la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et le GAN ASSURANCES à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre et la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et le GAN ASSURANCES seront condamnés in solidum à garantir Monsieur [X] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les autres demandes

Succombant, Monsieur [A] [X], la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et le GAN ASSURANCES seront condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [V] et non les frais de constat d’huissier qui seront pris en compte au titre de frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [A] [X], la société LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et le GAN ASSURANCES à payer aux consorts [G] une indemnité de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sera supportée en proportion avec les parts de responsabilité précédemment retenues soit à hauteur de 50 % par Monsieur [A] [X] et 50 % par la SA GAN ASSURANCES assureur de la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT Madame [C] [J] et Monsieur [K] [Y] recevables en leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X], la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] la somme de 502 651,36 euros au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 11 juillet 2024 et jusqu’au présent jugement ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X], la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

. 19 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance

. 4 420 euros au titre du surcoût du prêt immobilier

. 300 euros au titre des frais bancaires liés à la suspension du crédit

. 23 950 euros au titre de leurs frais de relogement

. 12 000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés le partage de responsabilité s’établit comme suit :

— Monsieur [A] [X] : 50 %

— SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS : 50 % ;

CONDAMNE Monsieur [A] [X] à garantir la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre ;

CONDAMNE in solidum la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES à garantir Monsieur [A] [X] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre ;

DIT que la SA GAN ASSURANCES n’est pas autorisée à opposer à tous le plafond de garantie de 300 000 euros dont elle se prévaut ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X], la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [C] [J] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X], la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et la SA GAN ASSURANCES aux dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [W] [V] ;

DIT que la charge finale de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sera supportée à hauteur de 50 % par Monsieur [A] [X] et 50 % par la SA GAN ASSURANCES assureur de la SARLAU LACANAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit, DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT