Minute n°

N° RG 25/00810 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKVF

S.A. AVESNOISE-PROMOCIL

C/

[T] [K]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A. AVESNOISE-PROMOCIL

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Patrick HOUSSIERE, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE

DÉFENDEUR :

Madame [T] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, réputée contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e HOUSSIERE

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2016, SA AVESNOISE-PROMOCIL a loué à Madame [T] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 284,23 euros hors charges, outre 72,93 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 9 octobre 2024, SA AVESNOISE-PROMOCIL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 209,19 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 octobre 2024.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2025, SA AVESNOISE-PROMOCIL a fait assigner Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

f- aire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

condamner la locataire à payer la somme de 2 185,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025 avec intérêts au taux légal,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner la locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 13 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, SA AVESNOISE-PROMOCIL, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 144,33 euros, au titre des loyers et charges échus au 25 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, ladite somme incluant le surloyer. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à étude, Madame [T] [K] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, SA AVESNOISE-PROMOCIL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

SA AVESNOISE-PROMOCIL produit un décompte arrêté au 25 avril 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 144,33 euros en ce compris le surloyer de solidarité.

Il est aussi produit un constat d’huissier en date du 21 janvier 2025 dont il résulte qu’il n’existe aucune anomalie entre la liste des mises en demeure et les enveloppes contenant les mises en demeure.

Pour autant, si cet élément constitue un indice de ce que le courrier de mise en demeure au titre du supplément de loyer a été envoyé, les courriers de mise en demeure datés du 21 janvier 2025 produits ne comportent aucune indication sur l’identité de leur destinataire, étant aussi observé qu’il n’est pas démontré que le bailleur a préalablement adressé au locataire l’enquête relative au supplément de loyer.

Ensuite et surtout, force est de constater que le locataire dispose selon le texte précité d’un délai de 15 jours pour répondre à la mise en demeure, ledit texte étant par ailleurs rappelé dans les courriers de mise en demeure fournis. Or, ces mêmes courriers ne laissent qu’un délai de 10 jours au locataire pour répondre.

Par conséquent, la vérification du respect des délais ne peut être faite et dès lors, l’ensemble des sommes réclamées au titre du surloyer, soit un total de 1 351,95 euros selon le décompte arrêté au 25 avril 2025, ne sont pas justifiées.

Il ressort en conséquence des pièces fournies qu’au 25 avril 2025, la dette locative de Madame [T] [K] s’élève à la somme de 3 604,84 euros (soit la somme de 5 144,33 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 187,54 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et d’un montant de 1 351,95 correspond aux surloyers de solidarité indus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 octobre 2024 pour la somme de 1 209,19 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire en ce qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [T] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Madame [T] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [K] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA AVESNOISE-PROMOCIL et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [T] [K] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 150 euros en application de l’article précité

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2016 entre SA AVESNOISE-PROMOCIL, d’une part, et Madame [T] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7]) sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA AVESNOISE-PROMOCIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à verser à SA AVESNOISE-PROMOCIL la somme de 3 604,84 euros (décompte arrêté au 25 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 1 209,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à verser à SA AVESNOISE-PROMOCIL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE SA AVESNOISE-PROMOCIL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à verser à SA AVESNOISE-PROMOCIL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,