Minute n°

N° RG 25/00538 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKFZ

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[J] [M]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CAYET avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Madame [J] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa DEMAILLY, avocate au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e CAYET

Copie certifiée conforme le :

à : M^e DEMAILLY

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 janvier 2023, Monsieur [W] [V] représenté par LEKA PATRIMOINE a donné à bail à Mme [J] [M] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 7] pour un loyer mensuel révisable de 450 € outre 30 € de provision sur charges.

Par acte sous seing privé, la société Action Logement Services s’est portée caution du locataire en faveur de Mme [J] [M] dans le cadre du dispositif VISALE ayant fait l’objet de la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL).

Des loyers étant restés impayés, Monsieur [W] [V] a fait jouer l’engagement de caution pour la somme de 805 euros suivant quittance subrogative du 17 juillet 2023.

Le 11 septembre 2023, la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [W] [V], a fait signifier à Mme [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 805 € en principal.

À la suite de nouveaux incidents de paiement, Monsieur [W] [V] a sollicité la société Action Logement Services, portant à 2799,37 € les sommes réglées par celle-ci suivant quittances subrogatives du 19 décembre 2024, du 7 janvier et 14 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ou à défaut prononcer la résolution du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

condamner Mme [J] [M] à lui payer :

1406,44 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2023 sur la somme de 805 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

les indemnités mensuelles d’occupation égales au montant du loyer et des charges dans la limite des sommes que la société Action Logement Services aura réglées au bailleur à ce titre ;

800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamner Mme [J] [M] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée une fois à la demande de la défenderesse et appelée utilement à l’audience du 5 juin 2025.

A cette audience, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 1413,28€. Elle indique s’en rapporter à son assignation.

Mme [J] [M], représentée par son conseil, ne conteste pas le montant de la dette locative et expose des éléments de sa situation financière. Elle sollicite des délais de paiement et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la société Action Logement Services

Aux termes de l’article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL en date du 15 décembre 2014 stipule que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la Caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur. La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services qui justifie, par la production de quittances subrogatives en date du 17 juillet 2023, 19 décembre 2024, 7 janvier et 14 février 2025 s’être acquittée auprès du bailleur de loyers et charges laissés impayés par la locataire, est subrogée dans les droits du bailleur pour le recouvrement de ces sommes et la demande en résiliation du bail, et a donc qualité à agir à ce titre.

Sa demande sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, la société Action Logement Services justifie avoir notifié au préfet du Nord le 20 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 septembre 2023 soit plus de 2 mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de cette même loi dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

Le 11 septembre 2023, la société Action Logement Services a fait signifier à Mme [J] [M] un commandement de payer les loyers et les charges impayés pour un montant en principal de 805 euros, visant cette clause résolutoire.

Ce commandement est resté infructueux dans les deux mois de sa signification, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2023.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [W] [V], demande la condamnation au paiement des sommes versées au bailleur pour des loyers et charges impayés par le locataire suivant quittances subrogatives en date du 17 juillet 2023, 19 décembre 2024, 7 janvier et 14 février 2025 pour un montant total de 1413,28 €.

Mme [J] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Il y a lieu de la condamner à payer la somme de 1413,28 € à la société Action Logement Services au titre des loyers impayés et suivant quittance subrogative avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 sur la somme de 805 € et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…).

En application de l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [J] [M] sollicite des délais de paiement et de se maintenir dans les lieux.

Il ressort du dernier décompte versé par la société Action Logement Services à la date du 2 juin 2025 que Mme [J] [M] a repris le paiement du loyer courant. Il n’est versé aucune quittance subrogative qui démontrerait des impayés depuis le mois de février 2025 puisque le dernier loyer pris en charge par la garantie VISALE concerne le mois de février 2025.

Par ailleurs, il ressort de ce même décompte que la locataire a effectué plusieurs versements d’un montant de 20 à 30 € pour commencer à apurer l’arriéré locatif. Elle a ainsi versé un montant total de 400 € depuis le 5 septembre 2023 ce qui démontre sa volonté d’apurer son passif.

Il y a également deux versements effectués par le bailleur lui-même pour un montant total de 984,51 €.

L’ensemble de ces éléments justifie que Mme [J] [M] soit autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande de la société Action Logement Services relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement accordés d’autre part, la résiliation du bail sera acquise et l’occupation des lieux par le locataire deviendra alors illégitime justifiant ainsi la condamnation de Mme [J] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée, dans le cadre de la subrogation, à obtenir la condamnation du défendeur à lui payer le montant de cette indemnité dans la limite de son propre règlement envers le bailleur et sur justificatif de quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [M], qui succombe, supportera les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail signé entre Monsieur [W] [V] représenté par LEKA PATRIMOINE d’une part, et Mme [J] [M] d’autre part portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 7] sont réunies au 12 novembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [J] [M] à payer à la société Action Logement Services subrogée dans les droits de Monsieur [W] [V] représenté par LEKA PATRIMOINE la somme de 1413,28 € en deniers ou quittances au titre de la quittance subrogative du 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 sur la somme de 805 € et pour le surplus à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [J] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 35 euros chacune, et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [J] [M] soit condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, dans la limite des sommes qui seront effectivement réglées par la caution au bailleur, et justifiées par une quittance subrogative, laquelle devant être signifiée avant tout acte d’exécution ;

DEBOUTE la société Action Logement Services de sa demande en condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE