AUDIENCE DU 25 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00065 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DL2H

MINUTE : 25/00220

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Monsieur [G] [K]

né le 05 Juin 1967 à LEZIGNAN CORBIERES (11200), demeurant 38 rue Pierre Cassan – 11200 LEZIGNAN CORBIERES

représenté par la SELARL MYRIAM MAYNADIER, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

Monsieur [B] [R]

né le 26 Mai 1946 à CARCASSONNE (11000), demeurant 109 rue Trivalle – 11000 CARCASSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000549 du 21/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Carcassonne)

représenté par M^e Charline BREUIL, avocat au barreau de CARCASSONNE

Madame [P] [F] épouse [R]

née le 05 Juin 1950 à MALEGOUDE (09500), demeurant 109 rue Trivalle – 11000 CARCASSONNE/ FRANCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001489 du 22/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Carcassonne)

représenté par M^e Charline BREUIL, avocat au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 1er Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 03 Juillet 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 2 et 3 mars 2022, M. [G] [K], vendeur, a conclu avec M. [B] [R] et Mme [P] [F] épouse [R], acquéreurs, un compromis de vente sous conditions suspensives portant sur une maison à usage d’habitation située 8 rue des Jasses à Carcassonne, formant le lot n° 14 du lotissement l’Argentier, cadastrée section HN n° 439 au prix de 193.000 €.

La date de réitération par acte authentique a été fixée par les parties au 15 mai 2022 au plus tard.

Faute pour M. et Mme [R] de s’être présentés chez le notaire à la date du 25 mai 2022, M. [G] [K] les a vainement mis en demeure de s’exécuter dans un délai de 8 jours par courriers recommandés des 4 juillet 2022 et 8 septembre 2022.

Après leur avoir fait signifier, par actes des 19 et 20 septembre 2022, une sommation de comparaître, aboutissant à la rédaction d’un procès-verbal de carence par le notaire en date du 20 septembre 2022, et après leur avoir adressé une dernière mise en demeure par courrier du 26 avril 2023, M. [G] [K] a, par actes de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, assigné M. et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne pour obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale figurant dans le compromis de vente.

Par ordonnance du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné une médiation qui n’a pas abouti.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, M. [G] [K] demande, au visa des articles 1217 et 1231-5 du code civil, de condamner solidairement M. et Mme [R] à lui payer la somme de 10 300 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023, de les débouter de leurs demandes et de les condamner au paiement d’une somme de 2400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il soutient que M. et Mme [R] se sont montrés défaillants dans l’exécution de leurs obligations sans qu’ils ne puissent se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives, les seules conditions prévues à l’acte tendant à vérifier l’absence d’inscriptions hypothécaires et de servitudes. Il fait valoir que la somme de 10 300 € réclamée au titre de la clause pénale ne présente aucun caractère excessif, étant même fixée à un niveau inférieur aux usages habituellement pratiqués en matière immobilière. Il s’oppose en conséquence à toute demande de réduction de la clause pénale. Par ailleurs, il estime que bien que M. et Mme [R] aient bénéficié d’ores et déjà des plus larges délais, ils ne se sont pas acquittés du paiement de leur dette.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, M. et Mme [R] demandent de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1000 €, de leur accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, et de débouter M. [G] [K] de ses autres demandes.

M. et Mme [R] ne contestent pas l’existence de la clause pénale prévue dans le compromis de vente mais sollicitent sa réduction au vu de leur âge et de la faiblesse de leurs ressources, en faisant valoir que M. [G] [K] ne justifie d’aucun préjudice dès lors qu’il a été en mesure de vendre rapidement son bien sans perte financière. Ils sollicitent par ailleurs des délais de paiement en se prévalant de leur situation de débiteurs malheureux et de bonne foi.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 3 juillet 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière contractuelle, les parties peuvent convenir à l’avance par une clause pénale de l’indemnisation forfaitaire du préjudice subi par le créancier de l’obligation, en cas d’inexécution par le débiteur conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil selon lequel « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure. »

En l’espèce, les parties ont convenu dans le compromis de vente que dans l’hypothèse où l’ensemble des clauses suspensives sont réalisées, si l’acquéreur ne réitère pas, il devra payer au vendeur une somme de 10 300 € après réception d’une mise en demeure de s’exécuter dans un délai de huit jours, restée infructueuse.

Il ne peut qu’être constaté que malgré les très nombreuses mises en demeure qui leur ont été adressées, M. et Mme [R] ne se sont pas exécutés sans s’expliquer sur les raisons de cette défaillance.

M. [K] est donc bien fondé à solliciter l’application de la clause pénale figurant dans le compromis de vente.

Alors qu’il appartient au débiteur de rapporter la preuve du caractère disproportionné de la clause, force est de constater que M. et Mme [R] se contentent de procéder par affirmation en soutenant, sans élément probant, que M. [G] [K] n’aurait subi aucun préjudice de leur refus de réitérer l’acte de vente.

Or, il convient de rappeler que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations que les parties conviennent d’évaluer par anticipation de façon forfaitaire s’applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n’ait à démontrer l’existence du préjudice en résultant. De plus, elle a été fixée au cas d’espèce à 5,34 % du prix de vente, ce qui est inférieur aux usages en matière de vente immobilière, la clause pénale étant généralement fixée à 10 % du prix de vente.

Tenant ce qui précède, il n’y a pas lieu de réduire la clause pénale et M. et Mme [R] seront condamnés solidairement à payer à M. [G] [K] la somme de 10 300 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date à laquelle ils ont accusé réception de l’ultime mise en demeure qui leur a été adressée par le conseil du demandeur.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, bien que M. et Mme [R] justifient, par la production de leur avis d’imposition 2023, disposer de faibles ressources, ils ne fournissent aucun élément concernant leurs charges, de sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier si leur situation financière leur permettra de s’acquitter de leur dette dans le délai légal de deux ans.

Par ailleurs, alors qu’ils ont de fait bénéficié de très larges délais, il ne peut qu’être constaté qu’ils n’ont procédé à aucun paiement même aussi minime soit-il, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme des débiteurs de bonne foi.

Leur demande de délais sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. et Mme [R] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [G] [K] une somme que l’équité commande de fixer à 2 400 € au titre des frais avancés par lui et non compris dans les dépens, tenant compte notamment des justificatifs produits.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. [B] [R] et Mme [P] [F] épouse [R] à payer à M. [G] [K] la somme de 10 300 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023,

Déboute M. [B] [R] et Mme [P] [F] épouse [R] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [B] [R] et Mme [P] [F] épouse [R] à payer à M. [G] [K] la somme de 2400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [R] et Mme [P] [F] épouse [R] in solidum aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT-CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Copie M^e Charline BREUIL, la SELARL MYRIAM MAYNADIER