MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Août 2025

DOSSIER : N° RG 22/04674 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RLHA

NAC : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 29 Août 2025

PRESIDENT

Madame PUJO-MENJOUET, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 11 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 27 juin 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [P] SOREBAT, RCS [Localité 4] 424 768 877, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-christophe CHABAUD de la SELARL JURIVOX, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 380

DEFENDERESSE

S.C.I. LE VIVIER, RCS [Localité 4] 342 415 486, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion ESPAGNO JEAN-PIERRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 217

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE VIVIER est une société civile immobilière à caractère familial, dont les associés étaient Monsieur [H] [P], Madame [E] [P], ainsi que leurs trois enfants, [J], [D] et [G].

La SCI LE VIVIER est propriétaire d’un ensemble immobilier, sis [Adresse 1] à Saint Orens de Gameville, dont le terrain a été acquis le 3 septembre 1987. Par suite, cinq bâtiments ont été édifiés, nommés A à E, à usage de bureaux, d’entrepôts et d’habitation.

En 1999 la société [P] SOREBAT, qui exerce une activité de maçonnerie générale et plus précisément tous travaux liés au bâtiment ou aux autres travaux publics, a été créée par les époux [P] et leur fils, Monsieur [G] [P].

Au titre de cette activité, un premier bail commercial a été signé le 1er septembre 1999 entre la SARL [P] SOREBAT, représentée par Monsieur [H] [P], et la SCI LE VIVIER, représentée par Madame [E] [P]. Il a concerné un dépôt et un local annexe à usage de bureaux, situés dans le bâtiment D. Le loyer annuel a été fixé à 96 000 francs, sous indexation annuelle, outre une provision sur charge de 850 francs mensuels, ainsi que la prise en charge du nettoyage des parties communes et de l’éclairage extérieur, outre la quote-part de la taxe foncière.

En décembre 2003, Monsieur [G] [P] est devenu gérant salarié de la société [P] SOREBAT, puis associé unique en mai 2007 avant de céder progressivement 20% de ses parts à deux associés.

Un second bail sous-seing privé a été signé entre la SARL [P] SOREBAT, représentée par Monsieur [G] [P], et la SCI LE VIVIER, représentée par Madame [E] [P], le 3 janvier 2007 avec effet rétroactif au 1er janvier 2007. Ce bail a concerné des locaux à usage de dépôt et de bureaux situés dans le bâtiment C. Le loyer a été fixé à 16 620 euros et a prévu une révision triennale, outre la participation aux charges avec provision mensuelle de 272,3 euros, ainsi que la quote-part de taxe foncière et de prestations mises à la charge du preneur.

Par avenant du 30 novembre 2008, la SARL [P] SOREBAT a rétrocédé 75 m2 de bureaux du bâtiment C à la SCI LE VIVIER, avec diminution du loyer et des charges au prorata, et ce à compter du 1er décembre 2008.

Le 27 mars 2014, sur demande de la SCI LE VIVIER, Maître [C], notaire, a réalisé une analyse des lieux et de l’intégralité des baux, pour proposer une estimation des différents bâtiments.

Par un nouvel avenant du 25 mars 2015, les bureaux ont été remis à dispositions de la SARL [P] SOREBAT.

La SCI LE VIVIER a été gérée par Madame [E] [P], laquelle a par suite délégué, en mars 2018, la gestion au cabinet CLIMEX qui a cessé d’intervenir en août 2019. Enfin, la société OMMIO IMMOBILIER a repris la gestion au mois d’août 2020.

Le 11 février 2019, Monsieur [K] a rédigé une estimation en valeur vénale des locaux.

Par ordonnance du 13 juillet 2021, Maître [V] a été désigné en qualité de mandataire ad’hoc afin de convoquer une assemblée générale ayant pour objet la nomination d’un nouveau gérant pour la SCI LE VIVIER. Cette dernière s’est tenue le 18 octobre 2021 et a conduit à la désignation de Mesdames [J] et [D] [P] comme co-gérantes de la SCI LE VIVIER.

Il a été demandé à la société OMMIO IMMOBILIER de reprendre et régulariser les charges sur les trois années précédentes.

Le 22 mars 2022, la SCI LE VIVIER a adressé les décomptes, réalisés par le cabinet OMMIO, à la SARL [P] SOREBAT.

Le 24 mars 2002, la SARL [P] SOREBAT a contesté le montant de régularisation et notamment l’assiette de calcul de la taxe foncière, estimant que celle-ci devait être calculée en fonction des revenus imposables.

Le 22 avril 2022, la société OMMIO IMMOBILIER a maintenu sa position, et a adressé un courrier de relance à la SARL [P] SOREBAT. Plusieurs échanges ont par suite eu lieu entre les deux parties.

Par courrier du 24 mai 2022, et après avoir procédé au recalcul des charges et loyers, la société OMMIO IMMOBILIER a retenu un trop-versé sur le bâtiment C, et un arriéré sur le bâtiment D. La société [P] SOREBAT a contesté une nouvelle fois le calcul retenu par la société OMMIO IMMOBILIER par courrier du 25 mai 2022.

Par courrier du 13 septembre 2022, la société OMMIO IMMOBILIER a adressé à la société [P] SOREBAT une mise en demeure de régler la somme de 10 468,40 euros.

Par suite, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail commercial sous-seing privé du 1er septembre 1999 a été adressé à la société [P] SOREBAT le 7 octobre 2022, pour la somme de 12 707,77 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 novembre 2022, la société [P] SOREBAT a assigné la SCI LE VIVIER devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de former opposition au commandement de payer et se voir rembourser les trop-perçus au cours de l’exécution du contrat de bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024. Le dossier a été évoqué à l’audience du 11 avril 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025, prorogé au 7 août 2025 puis au 29 août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 mai 2024, la société [P] SOREBAT demande au tribunal de :

A titre principal :Juger que faute pour la société SCI LE VIVIER d’avoir répondu dans le délai de 3 mois de la demande de renouvellement notifiée le 20 octobre 2023, cette dernière est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail commercial portant sur le bâtiment D mais également avoir renoncé à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé ;Débouter dès lors la société SCI LE VIVIER de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;Débouter singulièrement la société SCI LE VIVIER de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial ;A titre subsidiaire, annuler le commandement de payer en date du 7 octobre 2022, notifié à la requête de la société SCI LE VIVIER à la société [P] SOREBAT ;Ou en tout état de cause, juger que ce dernier ne saurait être susceptible de permettre l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail sous seing privé en date du 1er septembre 1999 ;Par voie de conséquence :Dire n’y avoir lieu à constat d’acquisition de ladite clause résolutoire ;Juger que la société [P] SOREBAT n’est finalement redevable pour les rappels de charges locatives des exercices 2019 et 2020 pour la location du bâtiment D que d’une seule somme de : 5 932,76 euros ;Juger que la société SCI LE VIVIER est redevable vis-à-vis de la société [P] SOREBAT d’une somme de 8 759,56 euros au titre d’un trop perçu de charges locatives pour la location du bâtiment C ;Juger que la société SCI LE VIVIER est débitrice d’une somme de 3 676,03 euros au titre des taxes d’ordures ménagères irrégulièrement refacturées au titre des exercices 2017 et 2018 ;Ordonner une compensation judiciaire entre les créanciers susvisés et condamner par voie de conséquence la société SCI LE VIVIER au paiement d’une somme de : 6 502,83 euros outre intérêts de droit à compter de la signification du présent exploit au titre d’un trop perçu sur charges locatives ;Dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à considérer nécessaire d’interpréter les clauses des baux commerciaux entres parties :Juger que la taxe d’ordures ménagères, ainsi que la refacturation des espaces verts et des frais d’électricité permettant d’approvisionner l’éclairage des bâtiments annexes, ne peuvent être refacturés à la société [P] SOREBAT ;Condamner la société SCI LE VIVIER au paiement de juste somme de : 5 000 euros à titre de dommages et intérêts toute cause ou préjudice confondus ;La débouter de façon plus globale de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;La condamner au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Mettre à sa charge les entiers dépens de la présente instance.A l’appui de ses demandes et au visa de l’article L.145-1 du code de commerce, la SARL [P] SOREBAT indique à titre liminaire que la clause résolutoire ne peut être appliquée en l’absence de bonne foi du bailleur, outre le fait que la juridiction doit se questionner sur les contestations au principe des sommes visées au commandement de payer, s’opposant ainsi à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Par suite, le demandeur fait état de la nullité du commandement de payer, en raison d’erreurs d’imputation affectant la refacturation de l’impôt foncier sur le bâtiment D, mais aussi de l’impossibilité conventionnelle de lui refacturer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dès lors que cette dernière n’est pas expressément prévue dans la convention des parties. Aussi, la SARL [P] SOREBAT soutient que la refacturation des espaces verts et de l’électricité ne peut être mise à sa charge, dès lors que ces éléments ne sont pas prévus au contrat de bail. Recalculant ses charges, la [P] SOREBAT estime que des erreurs affectent le commandement de payer, démontrant de la mauvaise foi du bailleur, qui ne peut réclamer l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, la SARL SOGA MOREBAT, au visa de l’article L.145-10 du code du commerce, indique que l’acceptation du renouvellement par le bailleur emporte renonciation sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur. Or elle souligne avoir signifié le 20 octobre 2023 une demande de renouvellement s’agissant du bâtiment D, à effet du 1er janvier 2024. La société SCI LE VIVIER n’ayant pas répondu dans les trois mois de la demande, elle précise qu’elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement, et donc avoir renoncer à poursuivre la résiliation du bail commercial. La société demanderesse estime que la dénonciation d’un stockage ponctuel de matériaux ne revêt pas une gravité suffisante permettant une résiliation judiciaire, justifiant le rejet de la demande.

A titre reconventionnel, la SARL [P] SOREBAT soutient que la SCI LE VIVIER a trop perçu pour la location du bâtiment C, ainsi que pour la taxe d’ordures ménagères qui ne lui étaient pas dues, demandant le remboursement des sommes ainsi exposées.

Par ses ultimes écritures, communiquées par voie électronique le 9 avril 2024, la SCI LE VIVIER demande à la juridiction de :

Débouter la SARL [P] SOREBAT de l’intégralité de ses demandes ;Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’annuler le commandement signifié le 7 octobre 2022 à la société [P] SOREBAT ;Constater que la cause résolutoire mentionnée dans le bail signé le 1er septembre 1999 est acquise depuis le 7 novembre 2022 ;En conséquence :Constater la résiliation du bail à compter de cette date ;Ordonner l’expulsion de la société [P] SOREBAT des locaux objet du bail et de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique ;Condamner la SARL [P] SOREBAT à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la relocation des lieux ;Condamner à titre provisionnel, la société [P] SOREBAT à payer la somme de 12 707,77 euros selon décompte arrêté au 28 février 2023 ;Ordonner la remise en état des lieux aux frais de la SARL [P] SOREBAT, si l’état des lieux qui sera réalisé révélait des travaux nécessaires et imputables au locataire ;A titre subsidiaire, elle sollicite également que le bail soit résilié en raison des manquements contractuels constatés par le constat d’huissier en date du 20 mars 2024 ;Condamner la SARL [P] SOREBAT à payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LE VIVIER indique que la clause résolutoire figurant au bail stipule expressément la possibilité de résolution en raison d’un défaut de paiement, de sorte qu’elle peut demander la mise en œuvre de cette dernière, la SARL [P] SOREBAT reconnaissant elle-même un arriéré de charges.

Concernant les charges dues, la SCI LE VIVIER fait état des termes du bail la liant à la SARL [P] SOREBAT, et aux termes desquels elle estime que cette dernière doit régler le nettoyage des parties communes et de l’éclairage extérieur, l’entretien des espaces verts au titre des frais d’entretien, ainsi que la taxe d’ordures ménagères. La société défenderesse précise que dès 2009, l’ancienne gérante avait informé les locataires du fait que la taxe d’ordure ménagère et la taxe foncière seraient collectées ensemble, sous la forme d’un pourcentage de la valeur locative, calculé en fonction de la superficie. La SCI LE VIVIER souligne que cela avait été rappelé dans l’avenant du 30 novembre 2008 dans le cadre de la rétrocession de bureaux.

Sur la demande de renouvellement, la SCI LE VIVIER indique que la SARL [P] SOREBAT s’est appropriée les parties communes, tel que cela a été constaté par huissier, en déposant et stockant divers objets. Ce manquement, qu’elle estime suffisamment grave, justifie la résiliation du bail dès lors que les causes du commandement sont justifiées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause résolutoire

Sur les manquements antérieurs au renouvellement du bail

Aux termes de l’article L.145-10 alinéa 4 du code de commerce « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

En l’espèce, la société [P] SOREBAT a signifié le 20 octobre 2023 à la SCI LE VIVER une demande de renouvellement du bail concernant le bâtiment D, qu’elle loue depuis 1999. Dès lors qu’il s’agit d’une demande de renouvellement du bail signifiée pendant la période de tacite prolongation, elle est réputée avoir été signifiée pour le premier jour du trimestre civil suivant, soit avec effet au 1er janvier 2024.

A compter de cette date, la SCI LE VIVER disposait d’un délai de trois mois pour contester le renouvellement du bail, et faire connaître sa décision à son preneur.

Cependant, il apparaît que la SCI LE VIVIER n’a pas répondu dans les trois mois de la demande de renouvellement par la société [P] SOREBAT, de sorte qu’elle est réputée avoir accepté le renouvellement du bail commercial. Les arguments avancés par cette dernière, à savoir le fait que la société [P] SOREBAT ait profité d’une désorganisation interne temporaire de la SCI LE VIVIER pour formuler sa demande étant inopérants sur le caractère tacite acquis du renouvellement.

Par suite, la jurisprudence constante en la matière pose le principe selon lequel l’acceptation du renouvellement du bail par le bailleur, même tacite, emporte renonciation à se prévaloir d’infractions dénoncées antérieurement. En ce sens, le bailleur ne peut plus faire état des infractions dénoncées dans le commandement de payer antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé tacitement.

En ce sens, la SCI LE VIVIER ne peut plus faire état d’impayés locatifs antérieurs au 1er janvier 2024 pour solliciter la résiliation du nouveau bail commercial, le renouvellement lui retirant le droit de faire état de ces éléments à l’égard de son preneur.

Sur le manquement ultérieur au renouvellement du bail

L’article 1224 du code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

La SCI LE VIVIER soutien désormais, à l’appui de sa demande de résolution du bail commercial, l’existence d’un manquement nouveau commis par la société [P] SOREBAT, à savoir le fait d’encombrer des parties communes par des matériaux de constructions, outre la mise en place de barrières privatisant certains accès, ne respectant ainsi pas le périmètre des baux consentis.

Au soutien de ce moyen, la SCI LE VIVIER produit un constat d’huissier de justice en date du 21 mars 2024, qui permet de relever la présence entre le bâtiment D et le bâtiment C d’un stock de divers matériaux non protégés, tels que des glissières en plastique, des poutres en métal, du ferraillage, du bois, des tas de sable, des bennes et des barrières de chantier. Face à ces éléments, la SCI LE VIVIER estime le manquement suffisamment grave pour solliciter la résiliation du bail.

La société [P] SOREBAT, en réplique, indique avoir procéder au rangement de ces éléments, et alors même que le bailleur n’avait procédé à aucune mise en demeure à son égard. Au soutien de son argument, elle produit un constat d’huissier de justice daté du 29 avril 2024. Les constatations d’huissier relèvent la présence de matériel stockés dans la contre-allée desservant le bâtiment D, ainsi qu’à l’arrière du bâtiment C, sans présence de barrières cependant.

Il apparaît donc que la société [P] SOREBAT a évacué certains des matériaux litigieux et a procédé aux déplacements d’autres matériaux, sans plus aucune présence de barrières qui limiteraient l’accès d’autres preneurs ou du bailleur.

En tout état de cause le manquement évoqué par la SCI LE VIVIER est postérieur au renouvellement du bail, et doit donc être jugé suffisamment grave pour entraîner la résiliation. En l’espèce cependant, il apparaît que la SCI LE VIVIER n’avait jamais soulevé de problématiques afférentes à la présence de matériaux aux abords des lieux usités par le preneur, et elle n’a d’ailleurs, en ce sens, procédé à aucune mise en demeure à l’encontre de la [P] SOREBAT, ne sollicitant jamais le retrait de ces matériaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI LE VIVIER ne rapporte pas la preuve selon laquelle le manquement de la société [P] SOREBAT serait suffisamment grave pour justifier, à lui seul, la résiliation du bail commercial.

En conséquence, la SCI LE VIVIER sera déboutée de sa demande de résiliation du bail commercial à l’encontre de la société [P] SOREBAT.

Sur les charges impayées

Aux termes de l’article 1104 alinéa 1er du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Concernant l’impôt foncier

L’article 14 du contrat de bail en date du 1er septembre 1999 prévoit que « Le preneur s’engage à rembourser sa quote-part de la taxe foncière au bailleur qui en fera l’avance ».

Le bail conclu entre la SCI LE VIVIER et la société [P] SOREBAT le 1er janvier 2007 et concernant le bâtiment C, prévoit dans le paragraphe relatif aux charges et prestations, que « le preneur devra payer au bailleur sa côte part de la taxe foncière. Ces taxes, charges, droit et prestations seront déterminés en proportion de la surface réelle des locaux loués si la ventilation exacte est impossible ou au prorata des millièmes de copropriété s’il existe un règlement de copropriété dans l’immeuble ».

En l’espèce, la société [P] SOREBAT estime que la taxe foncière s’impute en fonction du revenu imposable, figurant sur les relevés de société, arguant des règles applicables en matière de finances publiques.

Cependant, il apparaît dans les deux contrats de bail que ne sont pas précisés une telle répartition de la taxe foncière, le contrat signé le 1er janvier 2007 prévoyant à l’inverse une répartition au prorata des millièmes de propriété.

Il convient de rappeler que l’accord des parties au contrat fait foi, ces dernières ayant librement conclu ce dernier, les dispositions tenant lieu de loi entre elles.

La société [P] SOREBAT ne peut pas faire état d’une absence de clarté de la disposition relative à la facturation de la taxe foncière en l’espèce, le contrat de bail étant parfaitement clair sur la répartition des charges sur ce point.

En conséquence, la société [P] SOREBAT sera déboutée de sa demande sur ce point, le commandement de payer de la SCI LE VIVIER étant justifié quant à la taxe foncière.

Concernant la taxe d’ordure ménagère

L’article 14 du contrat de bail en date du 1er septembre 1999 précise que « Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de la ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenue, de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et en particulier le preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tout autres impôts et taxes relatifs aux lieux loués ».

En l’espèce, la SCI LE VIVIER considère que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une taxe relative aux lieux loués, de sorte qu’elle doit être inclue dans les charges du preneur.

En dépit des dénégations de la société [P] SOREBAT il apparaît en effet que la taxe d’ordure ménagère constitue parfaitement une taxe relative aux lieux loués, en ce qu’elle fait partie intégrante des éléments imputables au preneur et au bailleur.

L’ancienneté du contrat de bail impose que certaines taxes, nouvellement entrées en vigueur, n’ont pas été mentionnées au contrat de bail initial, aucun avenant n’ayant eu lieu par la suite en raison du caractère familial du bail de l’espèce.

En conséquence, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, constituant parfaitement une taxe relative au lieux loués, est contractuellement prévue, et doit donc être mise à la charge de la société [P] SOREBAT, qui sera déboutée de sa demande sur ce point.

Concernant la facturation de l’entretien des espaces verts et des charges d’électricité

Le contrat de bail conclu entre la SCI LE VIVIER et la [P] SOREBAT le 1er septembre 1999 prévoit en son article 6 concernant les charges que « Le preneur contracte en connaissance de ce qu’il aura à régler, à compter de la date de jouissance, en dehors du paiement du loyer, les charges suivantes : nettoyage des parties communes et éclairage extérieur », puis « Le preneur devra acquitter à leur échéance, directement toutes consommations personnelles d’électricité, de téléphone, selon les indications de ses comptes de ses compteurs et relevés, toutes charges locatives, ainsi que tous les impôts lui incombant, tels que côte mobilière et taxe professionnelle, sans que le bailleur en soit responsable, les frais d’entretien, etc… à l’exception des grosses réparations de l’immeuble, telles que prévues à l’article 606 du code civil ».

En l’espèce, la SCI LE VIVIER considère que la facturation de l’entretien des espaces verts constitue une taxe incluse au titre des "frais d’entretien », prévus au titre du contrat de bail.

Il ressort cependant des pièces produites en procédure qu’aucun document ne mentionne que l’entretien des espaces verts est une charge imputable à la société [P] SOREBAT. La SCI LE VIVIER invoque l’ancienneté du contrat de bail, conclu en 1999, ainsi que la présence de points de suspensions, justifiant que cet élément est à la charge du preneur.

Cependant il revient au bailleur qui sollicite l’imputation d’une charge au preneur de justifier que cette dernière est contractuellement prévue entre les parties. Dès lors que l’accord contractuel entre la SCI LE VIVIER et la société [P] SOREBAT ne définit pas précisément que l’entretien des espaces verts est à la charge du preneur, cette dernière ne peut lui être imputée.

En conséquence, la SCI LE VIVIER sera déboutée de sa demande concernant la mise à la charge de la société [P] SOREBAT de la facturation de l’entretien des espaces verts et des charges d’électricité.

Sur les demandes relatives aux préjudices matériel moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SCI LE VIVIER indique que l’attitude de la société [P] SOREBAT lui a causé un préjudice de part son comportement d’obstruction empêchant le fonctionnement normal de la SCI.

Il apparaît cependant au regard des développements qui précèdent qu’aucun manquement fautif ne peut être reproché à la société [P] SOREBAT, certaines des demandes de la SCI LE VIVIER n’étant pas justifiées.

Au surplus, elle ne démontre pas de son préjudice par la production d’une quelconque pièce au dossier, et notamment n’explique pas en quoi le fonctionnement normal de la SCI a été altéré par l’attitude de la société [P] SOREBAT.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

En outre, la société [P] SOREBAT sollicite que la SCI LE VIVIER soit condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros en raison du caractère abusif du commandement de payer. Il apparaît cependant, eu égard aux précédents développements, qu’aucun caractère abusif ne peut être reproché à la SCI LE VIVIER dans la délivrance du commandement de payer.

Ainsi, la société [P] SOREBAT sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de la société [P] SOREBAT

La société [P] SOREBAT demande au tribunal de condamner la SCI LE VIVER au remboursement de 25% de la facturation établie en 2017 et 2018 en raison de l’absence de mise à sa charge du poste de charge « taxe foncière y compris ordures ménagères ».

A l’appui de sa demande, la société [P] SOREBAT produit le rappel de charge pour les années 2017 et 2018.

Il apparaît que la SCI LE VIVIER a déjà reconnu, dans le cadre des échanges ultérieurs avec la société [P] SOREBAT, un trop perçu d’un montant de 8 759,66 euros.

En revanche, et eu égard aux développements précédents, la société [P] SOREBAT ne peut se prévaloir du remboursement des sommes au titre de la taxe d’ordure ménagère ou de la taxe foncière, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler le commandement de payer en date du 7 octobre 2022.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI LE VIVIER, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, et eu égard au principe d’équité dès lors qu’aucune des parties n’a été reçue dans l’ensemble de ses demandes, il y a lieu de rejeter les demandes relatives aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la société SCI LE VIVIER de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial ;

DIT n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer en date du 7 octobre 2022, notifié à la requête de la société SCI LE VIVIER à la société [P] SOREBAT ;

ORDONNE la compensation des créances entre la société SCI LE VIVIER et la société [P] SOREBAT relative au commandement de payer ;

DEBOUTE la société SCI LE VIVIER de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société [P] SOREBAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société SCI LE VIVIER aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE la société SCI LE VIVIER de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [P] SOREBAT de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement sera exécutoire de plein droit.

La greffière La présidente