Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 12 juin 2025, n° 25/01278

TJ Évry 12 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les charges étaient dues et que la mise en demeure avait été effectuée sans réponse de Monsieur [F] [T].
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
Le tribunal a jugé que les manquements répétés de Monsieur [F] [T] constituaient une faute, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de recouvrement dus au non-paiement
Le tribunal a reconnu que les frais de recouvrement étaient justifiés et dus par Monsieur [F] [T].
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que le Syndicat avait droit au remboursement des frais irrépétibles en raison de la défaillance de Monsieur [F] [T].

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 12 juin 2025, n° 25/01278
Numéro(s) :	25/01278
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 25/01278 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNGW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Juin 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est [Adresse 1]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant, toque : C2444

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [F] [T],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant,

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de Zahra BENTOUILA, greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 24 Février 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 12 Juin 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

*******

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [T] est propriétaire des lots numéros 15 et 21 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [T] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la Société CITYA IMMOBILIER [Localité 7], en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la Société CITYA IMMOBILIER [Localité 7], la somme totale de 4 652,69 euros, correspondant à :

• 2 695,31 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 1 051,38 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2025 devenues exigibles par anticipation ;

• 906 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.

CONDAMNER Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la Société CITYA IMMOBILIER [Localité 7], la somme totale de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la Société CITYA IMMOBILIER [Localité 7], la somme totale de 2 046,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [M] [T] aux entiers dépens.

A l’audience du 13 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [M] [T], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des t travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 15 janvier 2025 adressée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [M] [T], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sollicite le paiement de 4 876,11 euros au titre des charges de copropriété, provisions du budget prévisionnel 2025 et des frais de procédure afférents.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux du 21 juin 2023 et du 03 juin 2024 et l’attestation de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée ;

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 01 janvier 2025 pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et appel premier trimestre civil 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 695,31 euros

— et un décompte des sommes à échoir arrêté du 01 avril 2025 au 1er octobre 2025, 4/4 FONDS TRAVAUX LOI ALUR, faisant apparaître un solde débiteur de 1 051,38 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayées :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour les années 2023 et 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 121.89 euros représentant le total des sommes de 15,27 euros, 14.86 euros et 16,64 euros mentionnées dans le décompte actualisé au 01 janvier 2025 au titre des fonds travaux ALUR, n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre des charges impayées, sur la période du 1er avril 2023 au 01 janvier 2025, s’élève à la somme de 2 573, 42 euros (= 2 695.31€-15.27€ -15.27€- 15.27€ – 14,86 € – 14,86 € – 14,86 € – 14,86 € – 14,86 € – 16.64 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 15 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds de travaux ALUR devenus exigibles

A l’examen des pièces produites (résolution n° 7) du PV d’assemblée générale du 03 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 2ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus s’élève bien à la somme de 1 051,38 euros, l’assemblée générale d’approbation des comptes 2024 ainsi que celle relative à la cotisation annuelle fonds alur 2025 ne pouvant être produite à ce jour.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] a déjà été condamnée par jugements du tribunal de proximité du tribunal judiciaire d’Évry du 05 juin 2019 du 13 septembre 2021 et du 12 juin 2023 pour non-paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements répétés de Monsieur [M] [T] (après plusieurs condamnations) à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, prévoit que “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement” sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] réclame une somme de 906 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas démontré pour l’ensemble des frais “suivi dossier contentieux”, qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 15 janvier 2025 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 45,60 euros, conformément au contrat de syndic.

Monsieur [M] [T] condamné au paiement de la somme de 45,60 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Monsieur [M] [T], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Monsieur [M] [T] est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2 573, 42 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 16 janvier 2025, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] la somme de 1 051,38 euros correspondant aux provisions non échues dues au titre du budget provisionnel et des fonds travaux alur devenus exigibles du 2ème au 4ème trimestre 2025 inclus et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Zahra BENTOUILA, greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,