TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

BP 818- 28 Boulevard Jean Jaures

11012 CARCASSONNE CEDEX

☎ : 04.34.42.49.00

AFFAIRE N° RG 25/00140 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DR4D

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 26 Mai 2025

DEBATS PUBLICS : 17 Mars 2025

ACTE DE SAISINE : 17 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Géraldine WAGNER, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DOMAINE DES SEIGNEURS, pris en la personne de son syndicat en exercice SAS FONCIA TERRE OCCITANE

dont le siège social est sis 2 rue Auger Gaillard – 11000 CARCASSONNE

Représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U],

demeurant 2 rue Auger Gaillard – Résidence Domaine des Seigneurs VILLA N° 20 – 11000 CARCASSONNE

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [U] est propriétaire d’une villa n°20 formant les lots n°137 et 273 au sein de la résidence « Domaine des Seigneurs » situé à Carcassonne, 2 rue Auger Gaillard, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, a fait assigner M. [W] [U] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en vue d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1 771,53 euros au titre des charges de copropriété restant dues, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024,800 euros à titre de dommages et intérêts,984 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,et le condamner à rembourser les sommes retenues par le commissaire de justice par application de l’article A. 444-32 du code de commerce.

A l’audience du 17 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, réitère les termes de son assignation.

Il argue pour l’essentiel, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’absence de règlement par le défendeur des charges de copropriété en dépit des appels de fonds réguliers outre l’approbation des comptes de la copropriété en assemblée. Il estime que M. [W] [U] doit être condamné au paiement des frais engagés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété, lesquels sont prévus par le contrat de syndic. Il réclame des dommages et intérêts considérant que M. [W] [U], qui s’obstine à ne pas régler les charges de copropriété, met en difficulté le fonctionnement de la copropriété.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [W] [U], n’a pas comparu ni personne pour lui.

Il sera renvoyé aux écritures des parties, lesquelles s’y sont référées expressément à l’audience, pour un exposé exhaustif des arguments et moyens soulevés au soutien de leurs demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le contrat de syndic,le relevé de propriété,le règlement de copropriété,les procès-verbaux des assemblées générales en date des 22 septembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, et 27 septembre 2024le décompte des sommes dues pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025,la mise en demeure du 13 mai 2024, dont M. [W] [U] a accusé réception le 21,la sommation de payer du 19 juillet 2024.

Il ressort de ces documents que M. [W] [U] reste devoir la somme de 1 126,53 € correspondant à sa quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot telles qu’elles ont été régulièrement votées lors des assemblées générales et déduction faite des frais non justifiés (225 € au titre de la transmission du dossier au commissaire de justice, et 420 € au titre du dossier transmis à l’avocat, faute de justifier de diligences exceptionnelles comme le prévoit le contrat de syndic).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date de signification de la sommation de payer, sur la somme de 847,95 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne résultent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. De plus, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait que le demandeur fasse référence à une étude ministérielle précisant que l’augmentation des actions en paiement des charges copropriété est susceptible de compromettre gravement l’équilibre financier des syndicats de copropriétaires ne suffit pas à caractériser l’existence d’un préjudice propre à la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires.

Il n’est pas davantage démontré l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [U] qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat de copropriétaire une somme que l’équité commande de fixer à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit, à ce stade de la procédure, à la demande du syndicat de copropriétaires concernant les frais qui seraient retenus par le commissaire de justice, cet émolument concernant les éventuelles mesures d’exécution forcée que devrait engager le créancier poursuivant.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [W] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Domaine des Seigneurs » à Carcassonne, 2 rue Auger Gaillard, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, les sommes suivantes :

1 126,53 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, sur la somme de 847,95 € et à compter de l’assignation pour le surplus,500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Domaine des Seigneurs » à Carcassonne, 2 rue Auger Gaillard, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [W] [U] aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT-SIX MAI DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LE GREFFIER LE PRESIDENT