TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04445

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRHQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

C/

[E] [M]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE, dont le siège social est [Adresse 4], représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 février 2023, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à M. [E] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 328,58 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.251,54€.

La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 07 octobre 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de le condamner au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 1.795,84 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ;

outre une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 octobre 2024.

A l’audience du 18 février 2025 l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2025 à la demande de la demanderesse, représentée par son conseil, et en l’absence du défendeur.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 10.049,68€. Elle précise que cette somme concerne l’arriéré de loyer mais également un supplément de loyer solidarité (SLS) appliqué depuis le mois de janvier 2025.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 07 octobre 2024 et avisé de la date de renvoi de l’affaire par courrier du greffe en date du 28 février 2025, Monsieur [E] [M] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 février 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 26 juillet 2024 pour la somme en principal de 1.251,54€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [E] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En application des articles 1240 et 1760 du code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE produit un décompte qui indique que Monsieur [E] [M] reste devoir la somme de 10.049,68 € à la date du 24 juin 2025;

Monsieur [E] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Pour autant, il ressort du décompte que le bailleur a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire de 897,47 € depuis janvier 2025, soit un montant total de 4.487,35 (5x897,35€).

A ce titre l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l’attribution du logement à loyer modéré qu’ils occupent le paiement d’un supplément en sus du loyer principal et des charges locatives. Le montant de ce supplément est déterminé selon un barème qu’ils établissent par immeuble ou groupe d’immeubles, en fonction de l’importance du dépassement constaté, du loyer acquitté ainsi que du nombre et de l’âge des personnes vivant au foyer. A défaut d’opposition motivée du représentant de l’Etat dans le département dans le délai d’un mois, ce barème est exécutoire.

L’article L441-9 du même code prévoit que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l’organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. ».

La SA 3F OCCITANIE produit le courrier de demande d’enquête envoyé à M. [E] [M], la mise en demeure de répondre à cette enquête et un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA 3F OCCITANIE pour les enquêtes SLS pour l’année 2025 et dans lequel figure un listing comportant le nom de M. [M].

Néanmoins, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de la résiliation du bail il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire et que celle-ci vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux, ce préjudice n’étant pas dépendant des ressources de l’occupant sans droit ni titre mais de la seule indisponibilité des lieux pour lui. Le supplément de loyer de solidarité n’a donc vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre.

Dès lors que les surloyers (SLS) sont sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, ils seront écartés.

Monsieur [E] [M] sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.562,33€ (10.049,68-4.487,35), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.795,84 € à compter de l’assignation (07 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [E] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et sans application de SLS.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Monsieur [E] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juin 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que Monsieur [E] [M] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Monsieur [E] [M] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2023 entre la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [E] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 5.562,33 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 24 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 1.795,84 € à compter de l’assignation (07 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 27 septembre 2024 et le 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sans application de supplément loyer solidarité (SLS);

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] à payer à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente