MINUTE N° : 25/00201

DÉCISION DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00259 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DCXD

NAC : 5AA

AFFAIRE : [D] [W] veuve [C] C/ [M] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [W] veuve [C]

née le 01 Octobre 1929 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e David CUCULLIERES, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [M] [L]

né le 18 Mai 1955 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 16 Octobre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

Le 26 Novembre 2025

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte des 20 et 21 décembre 2023, Mme [D] [W] veuve [C] a donné à bail à M. [M] [L] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 394,50 euros outre une provision pour charges de 30 euros.

Par acte du 20 février 2025, Mme [D] [W] veuve [C] a fait signifier à M.[M] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 2.907,07 euros en principal correspondant à des loyers et charges impayés et au coût de l’acte.

L’acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 21 février 2025.

Par acte du 12 juin 2025, dénoncé le 12 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Mme [D] [W] veuve [C] a fait assigner M.[M] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir:

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

la condamnation de M. [M] [L] au paiement par provision de la somme de 2.521,57 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 2 avril 2025 outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’ à la résiliation du bail, sauf à parfaire suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

l’expulsion de tous occupants du logement avec si besoin est le concours de la force publique,

la condamnation de M. [M] [L], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, du jour de la résiliation jusqu’au départ des lieux,

la condamnation de M. [M] [L] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et du signalement à la CAPE,

la condamnation de M. [M] [L] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [W] veuve [C], représentée par son conseil, actualise sa dette locative à la somme de 4.057,80 euros au 30 septembre 2025, en ce inclus le coût des commandements de payer.

Elle maintient sa demande d’expulsion et de fixation de sa créance et s’en remet pour le surplus.

En défense, M. [M] [L], comparant en personne, expose avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par la commission qui a imposé des mesures de rééchelonnement de sa dette. Par ailleurs, il va percevoir une indemnité du Fonds de garantie des victimes d’infractions récemment saisi.

Un rapport d’enquête sociale a été réceptionné par le greffe, dont il a été donné lecture à l’audience.

Il fait état de la procédure de surendettement en cours et de la reprise du loyer courant par le locataire.

MOTIVATION

Sur la recevabilité:

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24 III).

En l’espèce, l’assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 12 juin 2025, a été notifiée au Préfet du département du Tarn le 12 juin 2025, l’accusé de réception électronique étant produit aux débats.

L’affaire a été appelée à l’audience le 16 octobre 2025.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ce chef.

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, le bailleur a fait notifier à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 20 février 2025, par acte du 21 février 2025.

Or, Mme [D] [W] veuve [C] n’étant pas personne morale, cette notification n’était pas nécessaire.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 M. [M] [L] est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, Mme [D] [W] veuve [C] justifie de sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

Ainsi, l’obligation au paiement des loyers et charges impayés incombant à M. [M] [L] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

Suivant le décompte arrêté par le bailleur à la date du 30 septembre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 4.057,80 euros.

De ce montant ii y a lieu de soustraire le coût des deux commandements de payer délivrés le 3 février 2025 et 21 février 2025 dès lors qu’il est inclus dans les dépens.

La dette s’établit ainsi à la somme de : 4.057,80 euros – (142,66 euros +120,07 euros = 262,73 euros) soit 3.795 euros.

Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion:

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte du 20 février 2025, Mme [D] [W] veuve [C] a fait signifier à M. [M] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 2.907,07 euros en principal correspondant à des loyers et charges impayés et au coût de l’acte.

La situation n’a pas été régularisée dans les six semaines de ce commandement et l’arriéré a continué d’augmenter. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

La clause résolutoire était donc acquise à la date du 21 avril 2025, soit antérieurement à la décision de recevabilité de sa demande prise par la commission de surendettement des particuliers du Tarn, le 26 juin 2025.

Dans ces conditions, la résiliation du bail ne peut qu’être constatée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Selon l’article 24-VI, de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, M. [M] [L] bénéficie d’un plan conventionnel de redressement par décision de la commission de surendettement des particuliers du Tarn en date du 25 septembre 2025, conduisant notamment à l’échelonnement de la dette locative fixée à la somme de 4.300 euros sur une période de 4 mois selon des échéances de 1.075 euros.

M. [M] [L] a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, en application des dispositions susvisées, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’apurement de la dette telle que prévue dans le plan de surendettement, durant laquelle M. [M] [L] devra apurer sa dette et s’acquitter du paiement du loyer courant et des charges en cours conformément à son contrat de location.

Si les échéances sont respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une des mensualités fixées au dispositif de la présente décision, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet.

De plus, l’expulsion de M. [M] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [L] supportera la charge des dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation en référé et de la signification de l’assignation à M. le Préfet du département du Tarn.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par acte des 20 et 21 décembre 2023, entre Mme [D] [W] veuve [C] d’une part et M. [M] [L] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

FIXE la dette locative à la somme de 3.795 euros ;

CONSTATE la décision de réaménagement des dettes prise par la commission de surendettement des particuliers du Tarn le 25 septembre 2025 dont M. [M] [L] et bénéficiaire conduisant notamment à l’échelonnement de la dette locative fixée à la somme de 4.300 euros sur une période de 4 mois moyennant des échéances à 1.075 euros ;

SUSPEND ainsi les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’apurement de la dette prévue par la décision de la commission de surendettement des particuliers du Tarn;

DIT que si les modalités susvisées sont entièrement respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— qu’à défaut pour M.[M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [D] [W] veuve [C] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [M] [L] soit condamné à verser à Mme [D] [W] veuve [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [M] [L] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa signification au Préfet du Tarn;

DÉBOUTE Mme [D] [W] veuve [C] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge