MINUTE N° : 26/00068

JUGEMENT DU : 22 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00054 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DBEA

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [M] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Fabienne KARROUZ

GREFFIER : Madame Patricia MAUREL aux débats, Madame Catherine TORRES greffier chargé des opérations de mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL TYRYS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [M] [C]

née le 25 Décembre 1999 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

Débats tenus à l’audience du : 05 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe 07 mai 2026 prorogé au 22 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2024, Monsieur [K] [G] a donné à bail à Madame [M] [C] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 565 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges.

Le 29 mars 2024, Monsieur [K] [G] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat dans le cadre du dispositif Visale permettant en cas d’impayés de loyers, le cautionnement par la société Action Logement Services du preneur à l’égard du bailleur ainsi que la subrogation définitive de la caution dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [G] a saisi la société Action Logement Services au titre du dispositif Visale. La caution s’est substituée au preneur et a versé à Monsieur [K] [G] une somme globale de 2 255,87 euros. Une quittance subrogative a été signée par la bailleresse le 13 novembre 2024, subrogeant la caution dans ses droits et actions.

La société Action Logement Services a fait signifier à Madame [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 septembre 2024.

La société Action Logement Services a ensuite fait assigner Madame [M] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Castres, par acte 27 janvier 2025, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail d’habitation et si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [M] [C] à lui payer la somme de 2 255,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024 sur la somme de 1985,87 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— la condamner au versement des indemnités mensuelles d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [M] [C] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [M] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026, au cours de laquelle la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé son entier dossier.

A l’audience, Madame [M] [C] assignée suivant acte du 27 janvier 2025 signifié selon les formes de la remise à étude, n’était ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il sera rappelé que selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En application de ce texte, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur.

I. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité des demandes :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Tarn par voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les demandes formées par la société Action Logement Services sont dès lors recevables.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 28 mars 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 1985,87 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 18 novembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de Madame [M] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera dès lors ordonnée.

II. Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Action Logement Services produit un décompte arrêté au 13 février 2026, démontrant qu’à cette date, Madame [M] [C] restait lui devoir la somme de 7 377,87 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est produit une quittance subrogative à hauteur de 2 255,87 euros correspondant au montant de sa demande en paiement de l’arriéré de loyers.

Madame [M] [C], non comparante, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 255,87 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités arrêtée à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue du bien et de l’impossibilité de le relouer.

III. Sur les autres demandes

Madame [M] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait dans le cadre de la présente instance application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [K] [G] :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2024 entre Monsieur [K] [G] représenté par CHRONO IMMOBILIER d’une part et Madame [M] [C] d’autre part, portant sur un logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

DITque le bail a été résilié au 18 novembre 2024 ;

DIT que Madame [M] [C] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [M] [C] à payer à la société Action Logement Services la somme de 2 255,87 euros (deux mille deux cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 985,87 euros (mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-sept centimes) à compter du 17 septembre 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [M] [C] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sous réserve qu’elle justifie d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [M] [C] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer ;

DIT que l’équité ne justifie pas qu’il soit fait dans le cadre de la présente instance application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection