N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

54G

N° RG 23/07513

N° Portalis DBX6-W-B7H- YIFU

AFFAIRE :

[C] [G]

[H] [K]

[P] [K] épouse [Z]

[L] [O] [A] [V]

[I] [N]

C/

SARL LES ARTISANS MEDOCAINS

[S] [Q]

MAF

SMABTP

SA SWISSLIFE

SA AXA FRANCE IARD

SA BANQUE CIC SUD OUEST

SCP [X] (LJ SARL VILLA D’ARGUIN)

SAS SOCOTEC

SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL ABR & ASSOCIES

M^e Jean-Jacques BERTIN

SCP D’AVOCATS JEAN- [H] LE BAIL

SCP DACHARRY & ASSOCIES

M^e Olivia ETCHEBERRIGARAY

M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET

SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE

SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

M^e Yves MOUNIER

M^e Marin RIVIERE

1 copie M. [F] [J], expert judiciaire

1 copie M. [R] [B], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Madame LAURET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [C] [G]

né le 30 Décembre 1958 à [Localité 2] (DORDOGNE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [H] [K]

né le 18 Octobre 1966 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [K] épouse [Z]

née le 26 Septembre 1965 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [L] [O] [A] [V]

né le 23 Septembre 1954 à [Localité 7] (AVEYRON)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [I] [N]

née le 13 Décembre 1961 à [Localité 9] ([Localité 10])

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

SARL LES ARTISANS MEDOCAINS (LAM)

[Adresse 6]

[Localité 12]

défaillante

Maître [S] [Q] membre de la SELARL [W] [U], [S] [Q], [E] [T], [M] [D] et [Y] [LN], titulaire d’un office notarial

né le 13 Septembre 1976 à [Localité 13] (HAUTS DE SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 14]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

MAF en sa qualité d’assureur de la société en liquidation SARL D’ARCHITECTURE [GY] [OL] (Société d’Architecture [OL])

[Adresse 8]

[Localité 15]

représentée par M^e David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la SARL LES ARTISANS MEDOCAINS

[Adresse 9]

[Localité 16]

représentée par M^e Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SA SWISSLIFE

[Adresse 10]

[Localité 17]

représentée par M^e Olivia ETCHEBERRIGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage

[Adresse 11]

[Localité 18]

représentée par M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA BANQUE CIC SUD OUEST

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par M^e Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP [X] en qualité de mandataire liquidateur de la SARL [Adresse 13]

[Adresse 14]

[Localité 14]

représentée par M^e Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS SOCOTEC (établissement secondaire : [Adresse 15])

[Adresse 16]

[Localité 19]

représentée par M^e Jean-Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS (AMP)

[Adresse 17]

[Localité 3]

représentée par M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE

SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS anciennement SA SWISSLIFE ASSURANCES ET PATRIMOINE

[Adresse 10]

[Localité 17]

représentée par M^e Olivia ETCHEBERRIGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [C] [G] a acquis le 31 octobre 2008 en l’état futur d’achèvement, auprès de la SARL [Adresse 18], les lots 2 et 3 constitués d’un appartement et une aire de stationnement au sein d’une résidence dénommée “[Adresse 13]” [Adresse 19] (33), aux termes d’un acte reçu par Maître [S] [Q], Notaire, membre de la SELARL de Notaires [W] [U], [S] [Q], [E] [T], [M] [D] et [Y] [LN] puis le lot 101 au terme d’un acte authentique du 09 décembre 2011. La livraison de ce lot était prévue pour le premier trimestre 2012 tandis que l’attestation notariée relative à la première vente ne mentionne pas de date de livraison.

Monsieur [EU] [K] et Madame [QT] [BQ] épouse [K] aux droits desquels viennent Monsieur [H] [K] et Mme [P] [K] épouse [Z] leurs enfants, ont également acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SARL [Adresse 18] le lot 137 au sein de la résidence “[Adresse 13]” aux termes d’un acte reçu par Maître [S] [Q] le 17 décembre 2010. La livraison du lot était prévue dans le courant du troisième trimestre 2011.

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Monsieur [L] [V] et Madame [RN] [N] ex-épouse [V] ont acquis les lots 5, 19 et 24 (appartement, cellier et place de stationnement) en l’état futur d’achèvement auprès de la SARL [Adresse 18] au sein de la résidence “[Adresse 13]” aux termes d’un acte reçu par Maître [S] [Q] le 28 décembre 2010. L’attestation notariée du 31 janvier 2011 ne mentionne pas de date de livraison.

Une garantie financière d’achèvement avait été souscrite le 17 juillet 2008 auprès de la SA BORDELAISE DE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL SUD OUEST et une assurance dommages-ouvrage auprès de la SA AXA France IARD.

Une mission de maîtrise d’œuvre a été confiée à la SARL [GY] [OL], assuré auprès de la MAF, et une mission « d’assistance à maîtrise d’œuvre ordonnancement pilotage et coordination » à la société ATLANTIC MANAGEMENT DE PROJETS AMP assurée auprès de la SMABTP.

La SAS SOCOTEC CONSTRUCTION s’est vue confier une mission de contrôle technique.

Se plaignant de l’inachèvement des travaux et de l’existence de désordres et malfaçons, Monsieur et Madame [QL] [ON], également acquéreurs en l’état futur d’achèvement auprès de la SARLU [Adresse 18] de lots dans la résidence, ont fait assigner en référé la SA BANQUE CIC SUD OUEST aux fins d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 14 octobre 2013, Monsieur [F] [J] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les opérations d’expertise ont été étendues à l’ensemble des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]”.

Il n’est pas contesté que la SARL [Adresse 13] a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 19 mars 2014, redressement converti en liquidation judiciaire par un jugement du 18 février 2015, la SCP [SC] [FY] ayant été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Les opérations d’expertise ont également été étendues à la SCP [SC] [FY], mandataire liquidateur de la SARL VILLA D’ARGUIN, au bureau de contrôle SOCOTEC CONSTRUCTION, à la MAF, et à la SA AXA France IARD SA, assureur dommages-ouvrage, qui a à son tour procédé à des appels en cause. La mission de M. [F] [J] a par ailleurs été étendue aux désordres constructifs et non-conformités.

Par ordonnance du 11 avril 2018, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société [Adresse 13] a désigné la SARL PN DUCATEL en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission l’achèvement de l’immeuble et les opérations d’expertise lui ont été déclarées communes et opposables par une ordonnance de référé du 27 août 2018.

Suivant ordonnance du 08 octobre 2018, le juge en charge du contrôle des expertises a désigné Monsieur [R] [B] en qualité d’expert, avec pour mission de fournir tous les éléments permettant d’apprécier la consistance et de chiffrer le préjudice subi par les acquéreurs en tenant compte des avantages fiscaux liés à l’investissement réalisé.

Par ordonnance du 03 décembre 2018, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise confiées à M. [F] [J] par ordonnances des 14 octobre 2013 et 22 novembre 2016 et à M. [R] [B] par ordonnance du 08 octobre 2018, à Me [S] [Q], notaire en charge du programme immobilier.

Monsieur [F] [J] a déposé son rapport d’expertise le 05 mai 2020.

Par actes d’huissier des 22, 23 et 24 mars 2021, Monsieur [C] [G], Monsieur [L] [V], Madame [RN] [N] et Monsieur [H] [K] et Mme [P] [K] épouse [Z] venant aux droits des époux [K] ont fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire la SA AXA France IARD SA en tant qu’assureur dommages ouvrage, la SCP [SC] [FY] ès qualité de mandataire liquidateur de la [Adresse 13], la SAS SOCOTEC CONSTRUCTION, la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS, la SARL LES ARTISANS MEDOCAINS, Maître [S] [Q] membre de la SELARL de Notaires [W] [U], [S] [Q], [E] [T], [M] [D] et [Y] [LN], la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en sa qualité d’assureur de la SARL D’ARCHITECTURE [GY] [OL], la SMABTP en qualité d’assureur de la SARL LES ARTISANS MEDOCAINS et la SA SWISSLIFE ASSURANCES en qualité d’assureur de la société [SK].

Par ordonnance du 17 septembre 2021, le juge de la mise en état a constaté l’intervention volontaire à titre principal de la SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS et ordonné la mise hors de cause de la SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE, a ordonné qu’il soit sursis à statuer sur l’ensemble des prétentions des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [R] [B], a ordonné le retrait du rôle et dit que l’affaire pourrait être inscrite à la requête de la partie la plus diligente et a sursis à statuer sur les dépens.

Entre temps, la SARL PN DUCATEL, la SOCIETE BORDELAISE DE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et la SA AXA France IARD se sont rapprochées au sujet du financement des travaux à entreprendre. La SA SOCIETE BORDELAISE DE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a financé des travaux nécessaires à la livraison des appartements.

Les travaux ont été entrepris sous la maîtrise d’ouvrage de la SARL DUCATEL et ils ont été réceptionnés par lots, le 03 mai 2022, avec certaines réserves. Il n’est pas contesté que les livraisons ont eu lieu le même jour.

La SA AXA France IARD assureur dommages-ouvrage a versé la somme de 329.806,05 euros en indemnisation des désordres de nature décennale relatifs au chantier [Adresse 13] le 27 mars 2024.

L’affaire a été remise au rôle à la demande des consorts [G], [K] et [V]/[N] par conclusions notifiées le 17 juillet 2023.

M. [R] [B] a déposé son rapport le 10 octobre 2023.

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

Par acte délivré le 03 avril 2024, les consorts [G], [K] et [V]/[N] ont fait assigner au fond la SA BANQUE CIC SUD OUEST devant le Tribunal judiciaire.

Les procédures ont été jointes.

Suivant exploit signifié le 15 avril 2025, la SA AXA France IARD en qualité d’assureur dommages-ouvrage a fait assigner devant le Tribunal judiciaire la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) en qualité d’assureur de la SARL [GY] [OL] aux fins de la voir condamnée à lui rembourser la somme de 329 806,05 euros versée en indemnisation des désordres sur le fondement d’un recours subrogatoire et subsidiairement en action récursoire sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Les procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 26 septembre 2025, le juge de la mise en état a dit que les demandes formées par M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à l’encontre de la SA AXA France IARD, assureur dommages-ouvrage, étaient irrecevables faute de déclaration de sinistre préalable, que les demandes formées par M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K] épouse [Z], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à l’encontre de la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS et de la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS étaient irrecevables pour cause de prescription de l’action, dit que la fin de non-recevoir opposée par la SA AXA France IARD aux recours présentés à son encontre par la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS et la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS à titre subsidiaire était sans objet, et débouté M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K] épouse [Z], M. [L] [V] et Mme [I] [N] de leurs demandes de provisions.

Suivant conclusions d’incidents signifiées le 03 décembre 2025, la SCP [X], mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société [Adresse 13] a soulevé une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de leur action, l’ouverture de la procédure collective étant antérieure à l’assignation au fond, faute de décision du juge commissaire statuant sur la créance et invitant les parties à saisir le Tribunal judiciaire, fin de non-recevoir dont l’examen a été renvoyé devant la juridiction statuant au fond.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 janvier 2026, Monsieur [C] [G], Monsieur [L] [V], Madame [RN] [N] et Monsieur [H] [K] et Mme [P] [K] venant aux droits des époux [K] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1100 et suivants, 1240, 1601-1 et suivants, 1792 et suivants du Code civil, Vu les articles L 111-20-2 et R 261-17 du Code de la Construction et de l’Habitation, Vu les articles L 124-3 et L 242-1 du Code des Assurances,

• DIRE ET JUGER les requérants recevables et bien fondés en leur action,

• PRENDRE ACTE des rapports déposés par Messieurs les experts judiciaires [J] et [B],

• REJETER les parties défenderesses en toutes leurs demandes ou exceptions formées contre les présents requérants,

En conséquence,

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [G] de ses divers préjudices ainsi relevés par le rapport de l’expert Monsieur [B], soit la somme de 73 175 euros et ORDONNER l’inscription du montant de ces condamnations au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY],

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [G] de la somme de 19 500 euros au titre de la perte de loyer intervenue pour les années 2010 ; 2011 et 2012 et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [G] de la somme de 10 702 euros au titre de la perte de loyer intervenue pour l’année 2022 et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY]. [DF]-[K] / [Adresse 13]

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [G] de la somme de 44 000 euros au titre de la perte de jouissance du bien pendant les périodes ou ce dernier aurait dû en avoir la libre disposition et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [G] de la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [K] et Madame [Z] de leurs divers préjudices ainsi relevés par le rapport de l’expert Monsieur [B], soit la somme de 73 031 euros et ORDONNER l’inscription du montant de ces condamnations au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [K] et MADAME [Z] de la somme de 9 500 euros au titre de la perte de loyer intervenue pour l’année 2022 et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [K] et MADAME [Z] de la somme de 37 750 euros au titre de la perte de jouissance du bien pendant les périodes ou ces derniers auraient dû en avoir la libre disposition et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 20][Adresse 21] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [K] et MADAME [Z] de la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 20][Adresse 21] représentée par la SCP [SC] [LD]-[V]-[K] / [Adresse 13]

CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser les époux [V], aujourd’hui divorcés, de leurs divers préjudices nés du retard indiscutable de livraison, actuellement de près de 10 années, ainsi que relevés par le rapport de l’expert Monsieur [B], soit la somme de 57 658 euros et ORDONNER l’inscription du montant desdites condamnations au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [V] et MADAME [N] de la somme de 55 000 euros au titre de la perte de jouissance du bien pendant les périodes ou ces derniers auraient dû en avoir la libre disposition et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [V] et MADAME [N] de la somme de 26 915,73 euros au titre de la perte de surface constatée lors de la mise à disposition du bien et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [V] et MADAME [N] de la somme de 20 000 euros au titre du déclassement de l’appartement d’un type « T4 supérieur » à un simple type «T3» et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 20][Adresse 21] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à indemniser Monsieur [V] et MADAME [N] de la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral et ORDONNER l’inscription du montant de cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [LD]-[V]-[K] / [Adresse 13]

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à payer aux requérants l’intégralité des frais d’expertise et de justice réglés par eux dans le cadre des deux expertises judiciaires ordonnées et ORDONNER l’inscription du montant de ces condamnations au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

• CONDAMNER l’ensemble des défendeurs ou toute partie succombante et en tout état de cause le CIC SUD OUEST à verser la somme de 8 000 € à chacun des requérants sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et ORDONNER l’inscription du montant de ces condamnations au passif de la liquidation judiciaire de l’EURL [Adresse 13] représentée par la SCP [SC] [FY].

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 décembre 2025, la Compagnie AXA FRANCE IARD, prise en qualité d’assureur dommages-ouvrage demande au Tribunal de :

Vu l’Ordonnance rendue le 26 septembre 2025, Vu les articles 122, 789 6° et 794 du Code de Procédure Civile, Vu les articles L114-1 et L242-1 du Code des Assurances,

1/ À titre principal

DECLARER irrecevables les demandes formées par les Consorts [G], [K], [V], [N] à l’encontre de la Compagnie AXA France, prise en qualité d’Assureur Dommages-ouvrage

DECLARER irrecevables les demandes formées par la Société AMP, la MAF, et toutes autres parties qui n’auraient pas la qualité de propriétaires, à l’encontre de la Compagnie AXA France, prise en qualité d’Assureur Dommages-ouvrage

PRONONCER la mise hors de cause de la Compagnie AXA France, prise en qualité d’assureur Dommages ouvrage

CONDAMNER les Consorts [G], [K], [V], [N] in solidum à payer à la Compagnie AXA France la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

outre les entiers dépens.

2/ À titre subsidiaire :

REJETER les demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA France comme mal fondées

REJETER les demandes de condamnations formées à l’encontre de la Compagnie AXA France, prise en qualité d’assureur Dommages-Ouvrage

3/ À titre infiniment subsidiaire :

REJETER les demandes financières présentées par les Consorts [G], [K], [V], [N] ou, à tout le moins, les réduire à de plus justes proportions

CONDAMNER in solidum la MAF et la Société BANQUE CIC SUD OUEST à garantir et relever indemne la Compagnie AXA France de toutes condamnations

AUTORISER la Compagnie AXA France à opposer à toutes parties – y compris au bénéficiaire de l’indemnité le montant de sa franchise contractuelle en matière de dommages immatériels

s’élevant à la somme de 1.000 € à réindexer selon l’indice BT 01.

En tout état de cause : REJETER toutes demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie AXA France

CONDAMNER les Consorts [G], [K], [V], [N], et toutes parties succombantes, in solidum à payer à la Compagnie AXA France la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER les mêmes in solidum aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 décembre 2025, la SCP [X], mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société [Adresse 13] demande au Tribunal de :

Vu les articles L622-21, L631-14, L641-3, L624-2 et L631-18 du Code de Commerce

— JUGER Monsieur [G], les consorts [K] et les consorts [V] irrecevables en leur action

Subsidiairement

— LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— LES CONDAMNER à payer à la SCP [SC] [FY] Mandataire Liquidateur à la liquidation judiciaire de la société VILLA D’ARGUIN une somme de 3.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, la SA BANQUE CIC SUD OUEST demande au Tribunal de :

REJETER Monsieur [G] [C], Monsieur [K] [H], Madame [K] EPOUSE [Z] [P], Monsieur [V] [L] [O], [A] et Madame [V] [I], en leurs demandes de condamnations formées contre la Banque CIC SUD OUEST.

Subsidiairement, dans la mesure où il est fait droit aux demandes de condamnation formées par Monsieur [G] [C], Monsieur [K] [H], Madame [K] EPOUSE [Z] [P], Monsieur [V] [L] [O], [A] et Madame [V] [I],

LIMITER le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la Banque CIC SUD OUEST à de justes proportions et à la quote-part de responsabilité de la Banque dans la survenance des préjudices invoqués ce dans la limite de 15%.

REJETER en tout état de cause, les demandes relatives au préjudice de jouissance, à la réduction de surface et au déclassement du bien.

Très subsidiairement

CONDAMNER la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à relever indemne le CIC SUD OUEST de toutes condamnations mises à sa charge ayant pour cause une défaillance de l’EURL [OO] [OL] ès maître d’œuvre du chantier de construction.

En toutes hypothèses,

DEBOUTER Monsieur [G] [C], Monsieur [K] [H], Madame [K] EPOUSE [Z] [P], Monsieur [V] [L] [O], [A] et Madame [V] [I] de toutes demandes dont contraires.

DEBOUTER la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de toutes demandes formées contre le CIC SUD OUEST.

DEBOUTER la Société ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS de toutes demandes formées contre le CIC SUD OUEST.

CONDAMNER tout succombant, in solidum, le cas échéant aux dépens d’instance et à la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2025, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS demande au Tribunal de :

— A titre principal, Débouter les consorts [G] [K] [V] et toutes parties de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en sa qualité d’assureur de l’EURL D’ARCHITECTURE [GY] [OL].

— A titre subsidiaire, Limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à la quote-part de responsabilité de son adhérente, l’EURL D’ARCHITECTURE [GY] [OL], dans la survenance des préjudices invoqués.

— A titre infiniment subsidiaire, Condamner in solidum la compagnie AXA, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, et la Banque CIC SUD OUEST à garantir et relever indemne la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

— En tout état de cause:

➢ Limiter l’indemnisation au titre des pertes locatives :

✓ de M. [G] à la somme de 37.074 €

✓ des CONSORTS [K] à la somme de 35.068 €

✓ des CONSORTS [V] à la somme de 22.327 €

➢ Débouter M. [G], les CONSORTS [K] et les CONSORTS [V] de leurs demandes

relatives au préjudice de jouissance, au préjudice moral, à la réduction de surface et au déclassement du bien.

➢ Déclarer opposable à toutes parties le montant du plafond de garantie et la franchise contractuelle figurant dans la police souscrite auprès de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS.

➢ Rejeter le bénéfice de l’exécution provisoire.

➢ Condamner la partie qui succombera à payer à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS une indemnité de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 décembre 2025, la société ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS demande au Tribunal de :

À titre principal, DEBOUTER toutes parties de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la société AMP

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la compagnie AXA assureur dommages ouvrage et la BANQUE

CIC SUD OUEST à garantir et relever indemne la société AMP des condamnations

susceptibles d’êtres prononcées à son encontre

En tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire

CONDAMNER solidairement Monsieur [G], Monsieur [K], Madame [Z], Monsieur [V], madame [N], ou toute partie succombant à payer à la société AMP la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 décembre 2025, la SMABTP demande au Tribunal de :

DEBOUTER les Consorts [G], [K] et [V] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre la SMABTP, assureur de la société LES ARTISANS MEDOCAINS ;

REJETER toutes demandes de condamnation qui pourraient être formées à l’encontre de la SMABTP, assureur de la société LES ARTISANS MEDOCAINS ;

CONDAMNER les Consorts [G], [K] et [V] à verser à la SMABTP, assureur de la société LES ARTISANS MEDOCAINS, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, la SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS demande au Tribunal de :

Débouter toute partie de toute demande formulée contre la SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS,

Prononcer la mise hors de cause de la SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS,

Condamner les requérants ou tout succombant à verser à la SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, la SAS SOCOTEC CONSTRUCTION demande au Tribunal de :

Débouter les consorts [G] [K] [V] [VC] et toute autre partie de leurs demandes formulées à l’encontre de la société SOCOTEC ;

Mettre la société SOCOTEC hors de cause ;

Condamner les consorts [G] [K] [V] [VC], ou tout succombant, à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 décembre 2025, Maître [Q], notaire, demande au Tribunal de :

DEBOUTER les requérants de leurs demandes contre Maître [S] [Q]

REJETER toute demande dirigée contre Maître [S] [Q]

CONDAMNER solidairement les requérants à verser à Maître [S] [Q] une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CP, ainsi qu’aux entiers dépens.

Subsidiairement,

ECARTER l’exécution provisoire ou la subordonner à la constitution de garanties.

Régulièrement assignée, la SARL LES ARTISANS MEDOCAINS n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [X], mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société [Adresse 13] :

En application de l’article L.622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L 622-22 du code de commerce dispose que, sous réserve des dispositions de l’article L 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L 624-2 du code de commerce prévoit qu’au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.

La SARL VILLA D’ARGUIN a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 19 mars 2014, redressement converti en liquidation judiciaire par un jugement du 18 février 2015.

L’ouverture de la procédure collective a ainsi eu lieu avant l’assignation au fond de la SARL [Adresse 13] en la personne de son mandataire liquidateur devant le Tribunal judiciaire le 21 mars 2021 et est ainsi antérieure à la présente instance, l’instance en référé étant une instance distincte.

Monsieur [C] [G], Monsieur [L] [V], Madame [RN] [N] et Monsieur [H] [K] et Madame [P] [K] venant aux droits des époux [K], s’ils justifient avoir déclaré des créances à la procédure de redressement judiciaire le 25 avril 2014, ne justifient pas d’une décision du juge commissaire concernant cette créance. Les demandeurs font valoir que les créances n’auraient pas été contestées faute de « proposition de rejet » et seraient réputées admises par le mandataire. Cependant, le liquidateur judiciaire produit la liste des créances déclarées sur laquelle les trois créances en question apparaissent contestées.

En tout état de cause, dès lors que la procédure collective a été ouverte avant l’instance judiciaire, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu’en suivant la procédure de vérification au passif (Com., 08 janvier 2002, n°99-12 101).

Si l’instance n’était pas en cours à la date de l’ouverture de la procédure collective, la juridiction qui serait saisie postérieurement en paiement d’une somme due par le débiteur pour une cause antérieure à l’ouverture de cette procédure collective devrait, non pas constater l’interruption de l’instance, mais déclarer l’action irrecevable (Com., 19 juin 2012, n°11-18282).

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [C] [G], Monsieur [L] [V], Madame [RN] [N] et Monsieur [H] [K] et Madame [P] [K] venant aux droits des époux [K] tendant à la fixation de créances au passif de la SARL VILLA D’ARGUIN.

Au titre de l’équité, la SCP [SC] [FY] en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société [Adresse 13] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

Sur l’irrecevabilité de certaines demandes :

M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] formulent des demandes de condamnations à l’encontre de « l’ensemble des défendeurs ».

Il convient de rappeler que, par ordonnance du 26 septembre 2025, le juge de la mise en état a dit que les demandes formées par M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à l’encontre de la SA AXA France IARD, assureur dommages-ouvrage, étaient irrecevables faute de déclaration de sinistre préalable et que les demandes formées par M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K] épouse [Z], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à l’encontre de la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS et de la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS étaient irrecevables pour cause de prescription de l’action.

Or, en application de l’article 794 du code de procédure civile, les décisions du juge de la mise en état n’ont pas l’autorité de la chose jugée au principal, à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, les fins de non-recevoir, les incidents mettant fin à l’instance et sur la question de fond tranchée pour statuer sur une fin de non-recevoir.

L’article 795 du code de procédure civile prévoit que les décisions du juge de la mise en état sont susceptibles d’appel lorsqu’elles statuent sur une fin de non-recevoir.

Ainsi, le Tribunal saisi au fond ne peut remettre en cause la décision rendue par le juge de la mise en état quant aux fins de non-recevoir.

En conséquence, quand bien même il n’a pas été retrouvées notifiées par RPVA de conclusions d’incidents de la MAF tendant à voir déclarées irrecevables les demandes à son encontre et renvoyées à l’examen de la juridiction du fond tel qu’elle l’a fait valoir à l’audience, les demandes de M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] ont déjà été déclarées irrecevables à son encontre et il n’y a alors pas lieu d’y répondre. Il en est de même pour les demandes à l’encontre de la SA AXA France IARD assureur dommages-ouvrage et de la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS.

Au titre de l’équité, les demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée à l’encontre de M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] par la SA AXA France IARD et la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS seront rejetées.

Sur le fond :

Sur les responsabilités :

Sur le garant de livraison :

Une garantie financière d’achèvement avait été souscrite le 17 juillet 2008 auprès de la SA BORDELAISE DE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL SUD OUEST.

En application de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10 (vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement), le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

L’article 75 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 20], modifiant l’article L261-10-1 alinéa 2 du CCH qui est venue préciser que la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, reprend la position antérieure de la jurisprudence (Com., 27 mars 2001, pourvoi n°98-12.862).

Selon l’article R 261-21 du code de la construction et de l’habitation, le garant d’achèvement s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Engage sa responsabilité le garant qui tarde à financer les travaux restant à réaliser ou dont l’intervention tardive a eu pour conséquence l’impossibilité d’achever l’immeuble du fait de la péremption du permis de construire. Cette responsabilité nécessite que le garant ait été mis en demeure par les acquéreurs ou le vendeur, lorsque ce dernier peut aussi actionner la garantie.

Si l’obligation du garant consiste, naturellement, à pallier les difficultés financières du vendeur et à financer l’achèvement de l’immeuble, la jurisprudence estime, toutefois, que le garant, s’il est fautif, peut être condamné à payer à l’acquéreur des dommages intérêts. Il peut, notamment, se voir reprocher son retard dans l’exécution de la garantie (Cass. 3e civ., 07 nov. 2007, n 05-15.515) et être condamné à indemniser le préjudice qui en résulte (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n 95-13.213)

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

La mise en oeuvre de la garantie d’achèvement n’est donc pas exclusive d’une demande de dommages-intérêts en indemnisation en cas de retard apporté à l’exécution de l’obligation du garant.

En l’espèce, M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] recherchent la responsabilité délictuelle du garant d’achèvement, pour ne pas avoir mis en oeuvre sa garantie alors qu’il avait été alerté dès 2013 de la défaillance financière de la SARL [Adresse 18].

Une faute contractuelle peut être invoquée par le tiers au contrat qui en subit un préjudice au soutien d’une action en responsabilité délictuelle contre le responsable.

Dans des courriers en date des 09 et 11 décembre 2013, Monsieur [C] [G], Monsieur [EU] [K], Monsieur [V] et Madame [N] ont demandé à la BANQUE CIC SUD OUEST de mettre en oeuvre la garantie financière d’achèvement, mentionnant joindre à leurs courriers une « lettre de carence » de la société [Adresse 13].

La SA BANQUE CIC SUD OUEST fait valoir que la délivrance des appartements a été rendue tardive suite à la durée de l’expertise réalisée par Monsieur [J] en raison des désordres et malfaçons découverts et que si la date du 10 décembre 2013 est retenue comme celle à partir de laquelle elle aurait du mobiliser sa garantie, les opérations d’expertise étaient engagées à cette date, empêchant tout achèvement. Elle ajoute qu’elle a œuvré en 2016 à la sécurisation du site, pris en charge en 2017 des travaux de nettoyage et fait désigner en 2018 la SARL PN DUCATEL afin de faire réaliser les travaux d’achèvement. Elle soutient également que les erreurs du maître d’oeuvre et du bureau de contrôle ont été une cause de l’impossibilité de reprendre le chantier pendant plusieurs années.

Dans l’assignation en référé du 23 juillet 2013 versée aux débats, les demandeurs à cette procédure (Monsieur et Madame [QL] [ON]) font état d’échanges de correspondances qui montrent que la SARL [Adresse 18] connaissait les plus grandes difficultés avec la BANQUE CIC SUD OUEST semblant avoir interrompu son concours pour le financement de l’opération puis que par courrier des 03, 10 et 23 janvier 2013 et le 26 janvier 2013, ils avaient interpellé la BANQUE CIC SUD OUEST qui leur avait opposé en mars 2013 le secret professionnel, puis qu’ils ont eu recours à un médiateur et que par courrier du 26 mars 2013, la BANQUE CIC SUD OUEST leur a fait la même réponse, puis qu’une sommation interpellative a été envoyée à la banque le 04 juin 2013 pour demander la mise en oeuvre sans délai de la garantie d’achèvement. Ces affirmations ne sont pas contredites par la BANQUE CIC SUD OUEST.

Si le courrier n’est pas versé aux débats, nul ne conteste que par courrier du 10 décembre 2013, la [Adresse 18] [DF]-[K]/[Adresse 13] a informé la BANQUE CIC SUD OUEST, en sa qualité de garant d’achèvement, être dans l’incapacité financière de terminer l’immeuble.

L’expertise judiciaire avait été ordonnée entre temps le 14 octobre 2013. Cependant, la mission qui lui avait été initialement confiée portait notamment sur la détermination du coût d’achèvement et des causes du retard de livraison et ne se justifiait qu’en raison du seul retard d’achèvement déjà constaté.

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

La présence de malfaçons n’a été invoquée par les acquéreurs que par un courrier à l’expert judiciaire en date du 07 août 2014 outre qu’il résulte de la note de l’expert judiciaire en date du 17 septembre 2014 qu’un dégât des eaux est intervenu entre temps.

Dans des rapports de diagnostic des 03 mars 2015 et 26 janvier 2015, le bureau ANCO a relevé des désordres, notamment une pente de couverture insuffisante, des reprises de bétonnage inquiétantes, des infiltrations d’eau de pluie, une absence d’étanchéité du sous- sol, diagnostic dont l’expert judiciaire fait état dans sa note du 28 mars 2015 avant de diffuser une note de synthèse le 17 juin 2015, note dans laquelle il précise qu’au vu des non-conformités (citant les avis non conformes du bureau de contrôle SOCOTEC), la démolition et la reconstruction à neuf de l’immeuble s’avérerait la solution la plus fiable.

Puis, dans un courrier du 03 février 2017, l’expert judiciaire indiquait aux parties qu’il envisageait de désigner un sapiteur maître d’œuvre aux fins de descriptif précis des travaux réparatoires et de finition et de les chiffrer, puis a transmis la proposition d’une société de maîtrise d’œuvre le 10 avril 2017.

La BANQUE CIC SUD OUEST verse en outre des débats des courriers des parties à la procédure de référé adressés à l’expert judiciaire courant 2015, 2018, 2019 et 2020 pour solliciter l’avancement des opérations d’expertise et en dernier lieu des réponses quant à la possibilité d’achèvement de l’immeuble.

Dans son rapport définitif, l’expert judiciaire n’a pas préconisé la déconstruction reconstruction de l’immeuble mais la reprise des non-conformités relatives à la sécurité incendie, et en parties privatives, leur achèvement et la réparation des dégâts engendré par le squat des lieux. Il a renvoyé pour leur description et chiffrage à l’étude du maître d’œuvre sapiteur [YT] et au rapport final de PN DUCATEL devant réaliser un chiffrage des prestations.

C’est le 29 avril 2020 que la société PN DUCATEL a communiqué un chiffrage prévisionnel des travaux.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J] indique en réponse à un dire en page 54 que c’est « apparemment la très mauvaise gestion du chantier, relevant du bricolage s’agissant des marchés passés avec les entreprises, et certainement une mauvaise coordination entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre, qui est à l’origine des problèmes ».

Il en résulte que dès 2013 et de manière certaine à compter du 10 décembre 2013, la BANQUE CIC SUD OUEST était informée de la défaillance financière du promoteur qui était acquise. Si l’expertise judiciaire qui avait déjà été ordonnée à cette date, s’est avéré par la suite particulièrement longue et compliquée quant aux causes de l’inachèvement et aux solutions à y apporter, le cours de cette expertise judiciaire ne remet pas en cause l’obligation du garant de financer l’achèvement de l’immeuble. Celui-ci ne peut soutenir qu’il doit attendre pour financer cet achèvement que les travaux à réaliser aient été préalablement et exactement déterminés, son rôle consistant justement à pouvoir le faire réaliser. Or, ce n’est qu’en 2018 que la BANQUE CIC SUD OUEST a mis en œuvre les pouvoirs que lui confère le code de la construction et de l’habitation et a désigné un mandataire ad hoc avec pour mission de faire procéder à l’achèvement de l’immeuble. Si l’expertise judiciaire qui ne s’est achevée qu’en 2020 a renvoyé à la mission de ce mandataire pour les solutions réparatoires et leur coût, force est de constater qu’en deux ans ce mandataire ad hoc est parvenu à proposer des solutions réparatoires et un chiffrage, ce qui aurait pu être fait bien plus tôt s’il avait été désigné dès 2013. Il résulte en outre du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J] que si l’immeuble présentait des difficultés structurelles, une partie des désordres sont liés justement à cet inachèvement tel le dégât des eaux et les conséquences du squat de l’immeuble. De plus, si la démolition-reconstruction a pu être un temps envisagée par l’expert judiciaire, telle n’est pas la solution qui au final a été retenue outre qu’une démolition-reconstruction n’est pas incompatible avec un achèvement. Enfin, s’il résulte de même de ce rapport d’expertise judiciaire que des non-conformités affectent l’immeuble notamment en matière d’accès aux personnes à mobilité réduite et de sécurité incendie et que des locateurs d’ouvrage et maître d’œuvre peuvent avoir des responsabilités dans la réalisation de ces malfaçons, cela n’exonère en rien le garant d’achèvement de son obligation de financer celui-ci. Ainsi en ne recherchant pas pendant plus de quatre ans et demi (de décembre 2013 à avril 2018) une solution lui permettant de remplir ses obligations légales et en ne débloquant aucun financement pour l’achèvement de l’immeuble avant 2020, la BANQUE CIC SUD OUEST a fait preuve d’un retard fautif dans la mise en œuvre de ses obligations légales, retard qui a différé d’autant l’achèvement de l’immeuble et a causé un préjudice à Monsieur [C] [G], Monsieur [L] [V], Madame [RN] [N] et Monsieur [EU] [K] et Madame [QT] [K] dont il leur doit réparation, sans qu’il y ait lieu à limiter sa part de responsabilité, celui qui a contribué à la réalisation de l’entier dommage devant réparation intégrale de celui-ci.

Sur les autres responsabilités :

Outre les demandes irrecevables à l’encontre de la MAF, de la SA AXA France IARD assureur dommages-ouvrage et de la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS, M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] demandent la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs, soit également de la SARL LES ARTISANS MEDOCAINS et de son assureur la SMABTP, de la SA SWISSLIFE ASSURANCES assureur de la société [SK] et de la SAS SOCOTEC, bureau de contrôle, et de Maître [Q].

Cependant, tel que le fait valoir son assureur, aucune intervention de la SARL LES ARTISANS MEDOCAINS dans la réalisation des travaux n’est démontrée, alors que l’expert judiciaire Monsieur [J] ne la mentionne pas parmi les entreprises titulaires de lots et que les demandeurs ne rapportent aucune preuve de cette intervention. Si elle aurait été assignée ainsi que son assureur au motif qu’elle aurait été titulaire des lots Charpente/Couverture et Menuiseries intérieures, l’expert judiciaire retient l’intervention de deux autres sociétés pour ces lots. Les demandes de M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à son encontre ainsi qu’à l’encontre de la SMABTP seront ainsi rejetées et, au titre de l’équité, ils seront condamnés à payer à la SMABTP la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, alors que l’expert judiciaire ne la mentionne comme titulaire d’aucun lot, les demandeurs n’apportent aucun élément permettant d 'établir que la société [SK] serait intervenue lors de la réalisation de l’ouvrage. Ils seront ainsi déboutés de leurs demandes à son encontre ainsi que de celles à l’encontre de son assureur la SA SWISSLIFE ASSURANCES et condamnés au titre de l’équité à payer à celui-ci la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article L.111-24 du code de la construction et de l’habitation applicable à la date de la construction ayant donné lieu à la convention et du contrat de mission signé avec la SAS SOCOTEC précise que le contrôleur technique est soumis, dans les limites de la mission à lui confiée par le maître de l’ouvrage à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil, reproduits aux articles reproduits aux articles L 11-13 à L 111-15 du même code. Le contrôleur technique n’est tenu vis-à-vis des constructeurs à supporter la réparation de dommages qu’à concurrence de la part de responsabilité susceptible d’être mise à sa charge dans les limites des missions définies par le contrat le liant au maître d’ouvrage.

En application des articles L. 111-23 et L. 111-25 du même code, le contrôleur technique, qui a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages, intervient à la demande du maître de l’ouvrage et lui donne son avis sur les problèmes d’ordre technique dans le cadre du contrat qui les lie, cette activité étant toutefois incompatible avec l’exercice de toute activité de conception, d’exécution ou d’expertise d’un ouvrage.

Par application des articles 2.8, 3.1, 4.1.5 et 4.1.7 de la norme NF P 03-100, sa mission est limitée aux ouvrages et aléas techniques déterminés aux termes du contrat et s’exerce par l’émission d’avis à l’attention du maître d’ouvrage qui décide de la suite à leur donner, le contrôleur technique ne pouvant ni donner d’instructions ni se substituer aux constructeurs qui procèdent, chacun pour ce qui le concerne, à l’élaboration des documents techniques, des calculs justificatifs, à la direction, l’exécution, la surveillance et la réception des travaux.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire (p 76) que la SAS SOCOTEC était tenue en l’espèce des missions LP, SH, F, PHH, TH, HAND, BRD, ENV et PV, soit en matière de solidité, sécurité des personnes, isolation acoustique et thermique, accessibilité handicapé et transport des brancards, fonctionnement des installations, environnement et récollement d’essais d’installation.

Il convient en premier lieu de souligner que si plusieurs non-conformités ont été relevées par l’expert judiciaire concernant principalement la sécurité incendie, celui-ci a indiqué sans être contredit que la mission relative à la sécurité en matière d’incendie n’avait pas été confiée au contrôleur technique. L’expert judiciaire a également retenu des non-conformités s’agissant de l’accès aux personnes à mobilité réduite. Cependant, il ressort de la synthèse des avis suspendus en date du 25 novembre 2009 qu’un certain nombre d’avis étaient suspendus et défavorables, notamment concernant l’accessibilité et la sécurité incendie (quand bien même cette mission ne lui aurait pas été confiée). Ainsi, l’expert judiciaire n’a pas retenu de manquements du contrôleur technique tandis que les demandeurs ne démontrent de même aucun manquement de celui-ci dans la réalisation de sa mission à l’origine du retard de livraison, ne développant aucun moyen à son encontre au soutien de leurs prétentions. Ils seront ainsi déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SAS SOCOTEC CONSTRUCTION. Au titre de l’équité, la SAS SOCOTEC CONSTRUCTION sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de Maître [Q], tel que celui-ci le fait valoir, sa responsabilité alors qu’il est tiers au contrat ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code Civil, en réalité 1382 applicable à la date des faits à l’origine du dommage, ce qui suppose la démonstration préalable d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Or, alors même qu’ils ne produisent pas les actes de ventes mais les simples attestations notariées d’acquisition, les demandeurs ne démontrent aucune faute du Notaire qui serait en lien avec le retard de livraison de l’immeuble, ne développant d’ailleurs aucun moyen à l’appui de leurs prétentions contre celui-ci. Ils seront dès lors déboutés de leur demande à son encontre. Au titre de l’équité, Maître [Q] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le préjudice :

Sur le préjudice de Monsieur [G] :

Monsieur [G] fait valoir qu’il a fait l’acquisition d’un appartement de type T3 pour lequel la date de livraison était prévue au 1er janvier 2013 et d’un appartement de type T2 par acte authentique du 31 octobre 2008 pour lequel il était prévu un délai de livraison de 14 mois, soit une livraison au 31 décembre 2009, et sollicite qu’un préjudice locatif lui soit accordé alors pour les années 2010, 2011 et 2012 alors que l’expert judiciaire Monsieur [B] n’a retenu un tel préjudice qu’à compter du 1er janvier 2013.

Monsieur [G] a acquis le 31 octobre 2008 un appartement de type T2 au rez-de-chaussée, la date de livraison n’étant pas mentionnée dans l’attestation produite puis, le 09 décembre 2011, une partie d’appartement toujours au rez-de-chaussée, de type studio dont la livraison était prévue au cours du premier trimestre 2012 et il n’est pas discuté que la réunion de ce studio et du T2 forme un unique appartement de type T3.

En tout état de cause, tel qu’il le fait valoir, le retard de livraison imputable à la faute du garant d’achèvement ne court qu’à compter du 10 décembre 2013, date à compter de laquelle la défaillance du promoteur était établie et à compter de laquelle il aurait du mobiliser sa garantie. De plus, quand bien même des réserves auraient été émises à la livraison, les biens ont été livrés suivant procès-verbal du 03 mai 2022.

La responsabilité du garant d’achèvement dans le retard de livraison ne peut s’arrêter comme la BANQUE CIC SUD OUEST le soutient à la date à laquelle il a débloqué les fonds, le retard dans l’achèvement étant différé de part le retard dans le déblocage des fonds et cette garantie courant jusqu’à l’achèvement effectif.

En application de l’article R. 261-1 du CCH, l’immeuble est réputé achevé même si certains travaux d’aménagement ou de finition restent à réaliser. Il suffit que soient exécutés les ouvrages et soient installés les éléments d’équipements indispensables à son utilisation (Civ., 3ème, 14 janv. 2009, pourvoi n°07-20.410, publié). L’achèvement au sens de la garantie de la vente en l’état futur ne se confond pas avec l’achèvement permettant au vendeur de satisfaire à son obligation de livraison. La réalisation des ouvrages et équipements qui ne sont pas indispensables, la réparation des malfaçons les affectant qui ne sont pas rédhibitoires, les défauts de conformités qui ne sont pas substantiels ne sont pas couverts par la garantie (Civ., 3ème, 13 avr. 1988, pourvoi n°87-10.738, publié). De même, l’achèvement au sens de l’article R. 261-1 n’emporte pas reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat.

En l’espèce, les réserves mentionnées au procès-verbal de livraison et les constatations du commissaire de justice reprises à son procès-verbal du 03 mai 2022 concernant l’appartement de Monsieur [G] ne sont pas de nature à remettre en cause la notion d’achèvement de l’ouvrage, celui-ci étant réalisé et apparaissant équipé des éléments nécessaires à son utilisation.

Ainsi, le retard indemnisable par la BANQUE CIC SUD OUEST de Monsieur [G] court du 10 décembre 2013 au 03 mai 2022, soit pendant une durée de 8 ans et 7 jours.

Il résulte du rapport de Monsieur [B] que Monsieur [G] a souscrit avec la société ESTIVEL le 06 décembre 2008 un bail commercial pour la location d’un T1 avec prise d’effet le lendemain de la livraison pour une durée de location de 9 années du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, puis un avenant à ce bail commercial le 20 février 2012 pour un appartement de type T2 pour 9 années également du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021. Le bail prévoyait un montant du loyer reversé au bailleur à hauteur de 50 % sur les locations para hôtelières et une possibilité de sous-location par le bailleur (Monsieur [G]) facturée à 100 % mais avec un reversement de 70 % de ces sommes au bailleur, le contrat précisant que la sous-location par le bailleur est limitée à une durée de 6 semaines maximum entre le 1er avril et le 30 octobre et à deux semaines maximum en juillet et en août.

L’expert judiciaire a évalué les revenus locatifs annuels sur la base des données locatives de la plaquette commerciale de présentation de la [Adresse 18], ce que nul ne remet en cause. Il a ensuite appliqué un taux de remplissage de 64,52 %, sauf sur l’année 2020 au cours de laquelle il retient un taux de remplissage puis faible en raison de la période relative à l’épidémie de Covid 19, puis un taux d’inflation, ce qui n’est également pas remis en cause. Il a ensuite soustrait des revenus ainsi escomptés une économie de charges non supportées. La BANQUE CIC SUD OUEST fait valoir qu’il convient en outre de soustraire des dépenses d’investissements non supportées générant une économie selon la note de Monsieur [CM] [PB] produite par la MAF en cours d’expertise. Cependant, en réponse au dire relatif à cette pièce (page 22 de l’expertise), Monsieur [B] a indiqué que cette économie d’amortissement ne s’appréciait que dans le futur et ne relevait que d’un différé d’amortissement et qu’il n’y avait pas lieu de le soustraire. Dès lors, outre qu’il n’est jamais acquis qu’un bailleur effectue des dépenses d’entretien de son bien, l’évaluation de l’expert judiciaire sera retenue.

Ainsi, de janvier 2013 à décembre 2021, le préjudice locatif évalué par Monsieur [B] est de 54 310 euros. Il convient de soustraire à celui-ci la période de janvier 2013 au 10 décembre 2013, soit au prorata la somme de 6 573,30 euros {(9 552 euros de perte de loyer – 2 593 euros de charges = 6 995 ; (6 995 : 12 x 11) + (6 995 : 12 : 30 x 10)}. Il convient également d’ajouter la période de janvier 2022 au 03 mai 2022. L’expert judiciaire n’ayant pas calculé le préjudice locatif sur l’année 2022, en appliquant le taux d’inflation qu’il a retenu de 1,60 % sur le préjudice retenu pour l’année 2021, la somme pour l’année 2022 s’élève à 6 270,81 euros (10 372,40 – 4 101,59), soit sur 4 mois et 3 jours, un préjudice de 2 142,83 euros.

En conséquence, la BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à payer à Monsieur [G] la somme de 49 879,53 euros ((54 310 – 6 573,30) + 2 142, 83) au titre de son préjudice locatif.

S’agissant du préjudice de jouissance, Monsieur [G] fait valoir qu’il ressort des termes du bail qu’il est prévu une occupation gratuite du bien sur la période du 31 octobre au 31 mars et que l’expert judiciaire a considéré à tort que son occupation était payante sur cette période. Cependant, ainsi qu’il l’a indiqué à plusieurs reprises en réponse à des dires et alors que le bail se contente de limiter l’usage personnel du bailleur sur la période entre le 1er avril et le 30 octobre sans limiter par ailleurs la période de sous-location par celui-ci, il en résulte qu’aucune gratuité n’est prévue pour l’occupation du bien par son propriétaire et que le préjudice de jouissance ne peut être évalué à la totalité de la jouissance du bien sur cette période. Pour le reste, Monsieur [G] ne fait pas valoir de préjudice de jouissance spécifique lié à l’impossibilité d’occuper le bien. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance.

Monsieur [G] ne sollicite l’octroi d’aucune somme au titre du coût d’un crédit et/ou de perte d’un avantage fiscal.

Il sollicite une indemnisation à hauteur de 18 869 euros pour la perte relative à la non mise à disposition des meubles, tel que retenu par l’expert judiciaire qui a indiqué que l’acte de vente prévoyait que le bien devait être livré meublé ce qui n’a au final pas été le cas. Ceci n’est pas discuté par la BANQUE CIC SUD OUEST et celle-ci sera en conséquence condamnée à lui payer cette somme au titre de la non mise à disposition des meubles.

Si Monsieur [G] ne produit aucune pièce spécifique au soutien de sa demande en réparation d’un préjudice moral, le délai de livraison exceptionnellement long dont est responsable la BANQUE CIC SUD OUEST sur une période de plus de 8 ans et les difficultés auxquelles il s’est heurté pour faire valoir la garantie d’achèvement lui ont causé des soucis et tracas constitutifs d’un préjudice moral dont la réparation sera fixée à hauteur de 5 000 euros que la BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à lui payer.

Sur le préjudice des consorts [K] :

La livraison des lots de Monsieur et Madame [K] était prévue dans le courant du troisième trimestre 2011.

Tel que démontré précédemment, le retard de livraison imputable à la faute du garant d’achèvement ne court qu’à compter du 10 décembre 2013. De plus, quand bien même des réserves auraient été émises à la livraison, les biens ont été livrés suivant procès-verbal du 03 mai 2022.

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

La responsabilité du garant d’achèvement dans le retard de livraison ne peut s’arrêter comme la BANQUE CIC SUD OUEST le soutient à la date à laquelle il a débloqué les fonds, le retard dans l’achèvement étant différé de part le retard dans le déblocage des fonds et cette garantie courant jusqu’à l’achèvement effectif.

Les consorts [K] soutiennent qu’en raison des réserves affectant le bien telles qu’elles résultent les constatations du commissaire de justice reprises à son procès-verbal du 03 mai 2022, celui-ci ne pouvait être loué en l’état et non considéré comme effectivement achevé. Néanmoins, outre que les constatations du commissaire de justice ne concernent que l’appartement de Monsieur [G], il n’est pas démontré qu’à la date de la livraison, l’appartement des consorts [K] n’était pas achevé, l’ouvrage étant exécuté et aucun élément n’étant produit quant à l’absence des éléments d’équipements indispensables à son utilisation, quand bien même le bail versé au débat signé avec la société LOCAGESTION ne l’a été que le 1er février 2023.

Ainsi, le retard indemnisable par la BANQUE CIC SUD OUEST des consorts [K] court du 10 décembre 2013 au 03 mai 2022, soit pendant une durée de 8 ans et 7 jours.

Il résulte du rapport de Monsieur [B] et de la pièce versée aux débats que Monsieur [EU] [K] avait souscrit avec la société ESTIVEL le 28 janvier 2011 un bail commercial pour la location d’un T2 avec prise d’effet le lendemain de la livraison pour une durée de location de 9 années du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020. Le bail prévoyait un montant du loyer reversé au bailleur à hauteur de 50 % sur les locations para hôtelières et une possibilité de sous-location par le bailleur facturée à 100 % avec un reversement de 20 % des sommes au bailleur sur la période entre le 14 juillet et le 15 août et de 25 % en dehors de ces périodes, le contrat précisant que la sous-location par le bailleur est limitée à une durée de 6 semaines maximum entre le 1er avril et le 30 octobre et à deux semaines maximum en juillet et en août.

Suivant la méthode de calcul explicitée ci-dessus, l’expert judiciaire a évalué la perte de revenus locatifs des consorts [K] à la somme de 42 972 euros sur la période du 1er janvier 2012 à décembre 2021, après soustraction de l’économie de charges non supportées. Cette évaluation sera retenue sans qu’il y ait lieu à soustraire des dépenses d’investissements non supportées générant une économie. Il convient de soustraire à cette évaluation la période de janvier 2012 au 10 décembre 2013, soit 4 916 euros pour l’année 2012 (6 500 – 1 584) et au prorata la somme de 4 675 euros {(6 545 euros de perte de loyer – 1 595 euros de charges = 4 950 ; (4 950 : 12 x 11) + (4 950 : 12 : 30 x 10)} pour l’année 2013, soit la somme de 9 591 euros pour ces deux années.

Il convient également d’ajouter la période de janvier 2022 au 03 mai 2022. Il ne sera pas retenu comme base le contrat de location meuble de février 2023 valable pour l’avenir mais, sur la base du préjudice locatif calculé par l’expert judiciaire pour l’année 2021, en appliquant le taux d’inflation qu’il a retenu de 1,50 % (le taux de variation étant plafonné dans le bail initial à 1,50 %), une somme pour l’année 2022 qui s’élève à 4 462,96 euros (7 033,95 – 2 570,99), soit sur 4 mois et 3 jours, un préjudice de 1 524,84 euros.

En conséquence, la BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à payer aux consorts [K] dont il n’est pas contesté qu’ils agissent en tant qu’ayants droit de leurs parents la somme de 34 905,84 euros ((42 972 – 9 591) + 1 524,84) au titre du préjudice locatif.

S’agissant du préjudice de jouissance, les consorts [K] font valoir qu’il ressort des termes du bail initial qu’il est prévu une occupation gratuite du bien sur la période du 31 octobre au 31 mars et que l’expert judiciaire a considéré à tort que son occupation était payante sur cette période. Cependant, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, le bail se contente de limiter l’usage personnel du bailleur sur la période entre le 1er avril et le 30 octobre sans limiter par ailleurs la période de sous-location par celui-ci et il en résulte qu’aucune gratuité n’est prévue pour l’occupation du bien par son propriétaire. En conséquence, le préjudice de jouissance ne peut être évalué à la totalité de la jouissance du bien sur cette période. Pour le reste, les consorts [K] ne font pas valoir de préjudice de jouissance spécifique lié à l’impossibilité d’occuper le bien. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Les consorts [K] sollicitent en outre l’octroi d’une somme au titre de la perte de l’avantage fiscal conforme à celle qui a été retenue à hauteur de 20 214 euros de 2012 à 2015 par l’expert judiciaire sur la base des avis d’imposition qui lui ont été soumis. Déduction faite des avantages fiscaux pour les années 2012 et 2013, leur perte n’étant alors pas imputable au garant d’achèvement, la BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à leur payer la somme de 6 394 euros au titre de la perte de cet avantage.

Les consorts [K] demandent en outre d’être indemnisés à hauteur de 11 845 euros pour la perte relative à la non mise à disposition des meubles, tel que retenu par l’expert judiciaire qui a indiqué que l’acte de vente prévoyait que le bien devait être livré meublé ce qui n’a au final pas été le cas. Ceci n’est pas discuté par la BANQUE CIC SUD OUEST et celle-ci sera en conséquence condamnée à lui payer cette somme au titre de la non mise à disposition des meubles.

Si les consorts [K] ne produisent aucune pièce spécifique au soutien de leur demande en réparation d’un préjudice moral, le délai de livraison exceptionnellement long dont est responsable la BANQUE CIC SUD OUEST sur une période de plus de 8 ans et les difficultés rencontrées pour faire valoir la garantie d’achèvement ont causé à leurs parents jusqu’au décès de leur père en 2016 des soucis et tracas constitutifs d’un préjudice moral dont la réparation sera fixée à hauteur de 5 000 euros que la BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à leur payer.

Sur le préjudice de Monsieur [V] et Madame [N] :

L’attestation notariée du 28 décembre 2010,versée aux débats ne mentionne pas de date de livraison concernant les lots de Monsieur [V] et Madame [N] mais les parties ne discutent pas que la livraison devait intervenir à la fin du troisième trimestre 2011.

Tel que démontré précédemment, le retard de livraison imputable à la faute du garant d’achèvement ne court en tout état de cause qu’à compter du 10 décembre 2013. La responsabilité du garant d’achèvement dans le retard de livraison ne peut s’arrêter comme la BANQUE CIC SUD OUEST le soutient à la date à laquelle il a débloqué les fonds, le retard dans l’achèvement étant différé de part le retard dans le déblocage des fonds et cette garantie courant jusqu’à l’achèvement effectif.

Ainsi, alors qu’ils ne font pas valoir un défaut d’achèvement, le retard indemnisable par la BANQUE CIC SUD OUEST de Monsieur [V] et Madame [N] court du 10 décembre 2013 au 03 mai 2022, date de la livraison, soit pendant une durée de 8 ans et 7 jours.

Il résulte du rapport de Monsieur [B] que Monsieur [V] et Madame [N] avaient souscrit avec la société ESTIVEL le 29 janvier 2011 un bail commercial pour la location d’un T4 avec prise d’effet le lendemain de la livraison pour une durée de location de 9 années du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020. Le bail prévoyait un montant du loyer reversé au bailleur à hauteur de 50 % sur les locations para hôtelières et une possibilité de sous-location par le bailleur facturée à 100 % avec un reversement de 20 % des sommes au bailleur sur la période entre le 14 juillet et le 15 août et de 25 % en dehors de ces périodes, le contrat précisant que la sous-location par le bailleur est limitée à une durée de 6 semaines maximum entre le 1er avril et le 30 octobre et à deux semaines maximum en juillet et en août.

Suivant la méthode de calcul explicitée ci-dessus, l’expert judiciaire a évalué la perte de revenus locatifs de Monsieur [V] et Madame [N] à la somme de 36 328 euros sur la période du 1er janvier 2012 à décembre 2021, après soustraction de l’économie de charges non supportées. Cette évaluation sera retenue sans qu’il y ait lieu à soustraire des dépenses d’investissements non supportées générant une économie. Il convient de soustraire à cette évaluation la période de janvier 2012 au 10 décembre 2013, soit 4 928 euros pour l’année 2012 (8 057 – 3 129) et au prorata la somme de 4 686,33 euros {(8 113 euros de perte de loyer – 3 151 euros de charges = 4 962 ; ( 4962 : 12 x 11) + (4 962 : 12 : 30 x 10)} pour l’année 2013, soit la somme de 9 614,33 euros pour ces deux années. Monsieur [V] et Madame [N] ne sollicitent pas l’octroi de pertes de loyers supplémentaires pour l’année 2022.

En conséquence, la BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à leur payer la somme de 26 713,67 euros (36 328 – 9 614,33) au titre du préjudice locatif.

S’agissant du préjudice de jouissance, ils font valoir qu’il ressort des termes du bail initial qu’il est prévu une occupation gratuite du bien sur la période du 31 octobre au 31 mars et que l’expert judiciaire a considéré à tort que son occupation était payante sur cette période. Cependant, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, le bail se contente de limiter l’usage personnel du bailleur sur la période entre le 1er avril et le 30 octobre sans limiter par ailleurs la période de sous-location par celui-ci et il en résulte qu’aucune gratuité n’est prévue pour l’occupation du bien par son propriétaire. En conséquence, le préjudice de jouissance ne peut être évalué à la totalité de la jouissance du bien sur cette période. Pour le reste, ils ne font pas valoir de préjudice de jouissance spécifique lié à l’impossibilité d’occuper le bien. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Monsieur [V] et Madame [N] demandent en outre d’être indemnisés à hauteur de 21 329 euros pour la perte relative à la non mise à disposition des meubles, tel que retenu par l’expert judiciaire qui a indiqué que l’acte de vente prévoyait que le bien devait être livré meublé ce qui n’a au final pas été le cas. Ceci n’est pas discuté par la BANQUE CIC SUD OUEST et celle-ci sera en conséquence condamnée à leur payer cette somme au titre de la non mise à disposition des meubles.

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

Ils sollicitent également une somme au titre d’une perte de surface, faisant valoir que lors de l’acquisition, il était convenu que la surface du bien devait être 200,50 m² alors qu’il a été constaté lors de la mise à disposition une surface de 96,73 m². Ils versent à l’appui de leurs affirmations un diagnostic immobilier en date du 06 mai 2022 aux termes duquel la superficie « loi carrez » et de 96,73 m², outre que la surface d’une chambre ne fait que 8,78 m². Cependant, ce diagnostic réalisé de manière non contradictoire n’est corroboré par aucun élément, outre qu’aucune responsabilité du garant d’achèvement n’est démontrée comme étant à l’origine d’une erreur de surface. Ils seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

S’ils ne produisent aucune pièce spécifique au soutien de leur demande en réparation d’un préjudice moral, le délai de livraison exceptionnellement long dont est responsable la BANQUE CIC SUD OUEST sur une période de plus de 8 ans et les difficultés rencontrées pour faire valoir la garantie d’achèvement ont causé à leurs parents jusqu’au décès de leur père en 2016 des soucis et tracas constitutifs d’un préjudice moral dont la réparation sera fixée à hauteur de 5 000 euros que la BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à leur payer.

Sur le recours de la BANQUE CIC SUD OUEST contre la MAF :

La BANQUE CIC SUD OUEST fait valoir que la SARL ARCHITECTURES [GY] [OL] a commis de graves manquements dans la conception, la gestion, et le suivi du projet alors qu’elle était en charge d’une mission “complète” de conception et réalisation.

La MAF fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas retenu de manquement à l’encontre de son assurée et qu’il n’est pas démontré de faute de celle-ci outre que le garant devant assumer seul la prise en charge des travaux permettant d 'achever l’immeuble, il ne dispose pas de recours contre elle.

Cependant, en application des articles L 313-22-1 du code monétaire et financier et L 443-1 du code des assurances, l’établissement de crédit dispose d’un recours contre le client donneur d’ordre et ses coobligés en cas de garantie (Civ., 3ème, 12 sept. 2012, pourvoi n°11-13.309, Cass. 3e civ., 26 juin 2013, n° 11-12.785).

Le contrat conclu entre l’EURL [Adresse 18] et la SARL ARCHITECTURES [GY] [OL] n’est pas signé mais nul ne remet en cause sa validité. Il prévoit une mission du maître d’oeuvre comprenant notamment les études préliminaires, l’avant-projet détaillé, les marchés et la direction de l’exécution des travaux. L’avenant du 13 septembre 2011 qui fait suite à deux précédents avenants prolongeant l’opération a pour objet de modifier les délais et de préciser des honoraires complémentaires mais ne modifie pas les missions du maître d’oeuvre.

Il n’est pas contesté qu’était confié à la société ATLANTIC MANAGEMENT DE PROJET un marché « d’assistance à maîtrise d’œuvre ordonnancement pilotage et coordination ».

Si aux termes d’un mail en date du 28 juin 2012, la SARL ARCHITECTURES [GY] [OL] a indiqué au maître de l’ouvrage qu’elle cessait ses prestations à compter de ce jour faute de paiement de ses honoraires, ce mail est insuffisant à la désengager de son marché, le contrat prévoyant une procédure de résiliation dont rien ne permet d’établir qu’elle a été respectée.

L’expert judiciaire a indiqué en réponse à un dire (page 53) que les pièces et éléments versés aux débats ne permettaient pas d’imputer les retards de chantier principalement à la maîtrise d’œuvre, qu’il ne connaissait pas les raisons des prolongations de sa mission et qu’aucun élément précis ne permettait d’établir objectivement un défaut de suivi du chantier de la part de l’architecte, mentionnant une mauvaise coordination entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre. Il a précisé s’agissant du rôle des intervenants que les plans en phase PC auraient été rédigés par un autre architecte et que Monsieur [OL] aurait rédigé les plans du PCM, du DCE (dossier de consultation des entreprises) et les plans de détail ainsi que les DQE (descriptifs quantitatifs estimatifs), CCTP et CCAP et les comptes-rendus de chantier, sans qu’il ait eu cependant accès à ces documents et il a conclu qu’en l’absence des comptes-rendus de chantier, il était difficile d’apprécier si l’architecte avait correctement rempli sa mission et les difficultés qu’il avait rencontrées dans son exercice. Concernant les non-conformités relatives à la sécurité incendie, l’expert judiciaire a indiqué que ces points relevaient d’un défaut de conception imputable à la maîtrise d’œuvre sans plus de précisions.

Force est de constater qu’il en résulte qu’il n’est pas possible de déterminer, en l’absence de plus de précision sur la répartition des missions entre les différents maîtres d’oeuvre intervenants, sur la chronologie et la réalité du suivi de chantier, si la SARL ARCHITECTURES [GY] [OL] a commis des manquements et fautes dans l’exercice de sa mission qui auraient contribué au retard de livraison.

En conséquence, en l’absence de cette démonstration d’une faute, la BANQUE CIC SUD-OUEST sera déboutée de son recours à l’encontre de la MAF.

Au titre de l’équité, la MAF sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes annexes :

La BANQUE CIC SUD-OUEST, qui succombe, sera condamnée aux dépens, outre, au titre de l’équité, condamnée à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à Monsieur [L] [V] et Madame [RN] [N] ensemble la même somme sur le même fondement et à Monsieur [H] [K] et Mme [P] [K] épouse [Z] venant aux droits des époux [K] ensemble la même somme sur le même fondement.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

N° RG 23/07513 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIFU

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes de Monsieur [C] [G], Monsieur [L] [V], Madame [RN] [N] et Monsieur [H] [K] et Mme [P] [K] venant aux droits des époux [K] tendant à l’inscription de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SARL [Adresse 13].

RAPPELLE que par ordonnance du 26 septembre 2025, le juge de la mise en état a dit que les demandes formées par M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à l’encontre de la SA AXA France IARD, assureur dommages-ouvrage, étaient irrecevables et que les demandes formées par M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K] épouse [Z], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à l’encontre de la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS et de la SARL ATLANTIC MANAGEMENT PROJETS étaient irrecevables.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 49 879,53 euros au titre de son préjudice locatif.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 18 869 euros au titre de la non mise à disposition des meubles.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à M. [H] [K] et Mme [P] [K] es qualité d’ayants droit de Monsieur [EU] [K] et Madame [QT] [BQ] épouse [K] la somme de 34 905,84 euros au titre du préjudice locatif.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à M. [H] [K] et Mme [P] [K] es qualité d’ayants droit de Monsieur [EU] [K] et Madame [QT] [BQ] épouse [K] la somme de 6 394 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à M. [H] [K] et Mme [P] [K] es qualité d’ayants droit de Monsieur [EU] [K] et Madame [QT] [BQ] épouse [K] la somme de 11 845 euros au titre de la non mise à disposition des meubles.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à M. [H] [K] et Mme [P] [K] es qualité d’ayants droit de Monsieur [EU] [K] et Madame [QT] [BQ] épouse [K] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à M. [H] [K] et Mme [P] [K] es qualité d’ayants droit de Monsieur [EU] [K] et Madame [QT] [BQ] épouse [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [RN] [N] la somme de 26 713,67 euros au titre du préjudice locatif.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [RN] [N] la somme de 21 329 euros au titre de la non mise à disposition des meubles.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [RN] [N] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [RN] [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à payer à la SMABTP la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [C] [G], M. [H] [K] et Mme [P] [K], M. [L] [V] et Mme [I] [N] à payer à la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la BANQUE CIC SUD OUEST aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT