MINUTE N° : 26/00040

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00955 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C6RF

NAC : 54G

AFFAIRE : S.C.I. EDM SCI, S.A.R.L. EDM NEGOCE SARL C/ [D] [K], [R] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

En présence de Monsieur [F], magistrat stagiaire

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. EDM SCI au capital de 100,00 €

Immatriculée près le RCS de [Localité 1] sous le numéro 499 342 988, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Loïc ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

S.A.R.L. EDM NEGOCE SARL au capital de 7.000,00 €,

Immatriculée près le RCS de [Localité 1] sous le numéro 501 952 451, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Loïc ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [D] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

Mme [R] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 19 décembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 22 Janvier 2026

Jugement mis à disposition au greffe le 12 Mars 2026,

Le

ccc + grosse Avocats

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EDM, gérée par M. [X], est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à CASTRES (81) donné en location à la SARL EDM NEGOCE.

Mme [R] [K] et M. [W] [K] sont propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] qui est contigu à l’immeuble, propriété de la SCI. Le jardin des époux [K] qui donne sur la partie arrière du bâtiment appartenant à la SCI EDM est agrémenté d’un bassin à proximité du mur délimitant les deux propriétés

Soutenant que l’immeuble de la SCI a subi de très nombreuses infiltrations pendant plusieurs années causées par la présence dans l’immeuble voisin d’une piscine, ainsi que d’une terrasse construite avec une pente d’écoulement vers le bâtiment de la SCI et indiquant qu’aucune mesure sérieuse n’a été mise en œuvre pour régler ce problème d’écoulement des eaux, la SCI EDM et la SARL EDM NEGOCE ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Suivant une ordonnance de référés rendue le 4 mars 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [A] ès qualités d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 15 janvier 2024.

Se prévalant du rapport de l’expert judiciaire, par acte d’assignation du 25 juin 2024, la SCI EDM et la SARL EDM NEGOCE ont fait assigner Mme [R] [K] et M. [W] [K] devant le Tribunal Judiciaire de CASTRES aux fins de les voir notamment condamner à faire réaliser à leurs frais les travaux de remise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SCI EDM et la SARL EDM NEGOCE formulent les demandes suivantes au visa de l’article 1240 du code civil :

CONDAMNER les époux [K] à faire réaliser à leurs frais, les travaux suivant le devis établi par la société [L] CONSTRUCTIONS en date du 14 décembre 2023 sous astreinte de 300 € par jour de retard qui commencera à courir dans le délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER les époux [K] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, fixés selon l’Ordonnance de taxe en date du 13 mars 2024, à la somme de 3.141,86 € TTC, dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

DEBOUTER les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 26 août 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Mme [R] [K] et M. [W] [K] formulent les demandes suivantes :

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la SCI EDM et la SARL EDM NEGOCE de ses demandes ;

CONSTATER en effet qu’il est demandé à Monsieur et Madame [K] de réaliser sous astreinte des travaux de réparation sur son immeuble, alors même que selon l’expert judiciaire, les désordres proviennent également des réseaux d’évacuation non étanches de l’immeuble de la SCI EDM, pour lesquels les sociétés requérantes n’ont pas procédé aux travaux de réparation ;

DIRE et JUGER également que la SCI EDM et la SARL EDM NEGOCE ne rapportent pas la preuve d’avoir subi, depuis au moins 2021 la moindre infiltration, infiltrations que l’expert judiciaire n’a pas non plus constatées ;

DIRE et JUGER que l’imputabilité des travaux éventuels d’étanchéité du mur ne pourra être arrêtée, qu’à la condition que la propriété du mur soit déterminée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Pour l’ensemble de ces raisons,

REJETER les demandes présentées par les sociétés requérantes

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER la mise en observation de l’ouvrage, et prendre acte de l’engagement ferme de Monsieur et Madame [K], de réaliser les travaux prévus par Monsieur [A] dans son rapport, dans le cas où de nouvelles infiltrations apparaîtraient dans la cave de l’immeuble, travaux devant être réalisés conjointement avec ceux à la charge de la SCI EDM ;

REJETER la demande présentée par les sociétés requérantes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE et JUGER que les dépens seront partagés par moitié.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la responsabilité délictuelle de Monsieur et Madame [K]

En vertu de l’article 1240 du code civil, «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

Les défendeurs contestent en premier lieu la réalité du dommage.

Il apparaît à la lecture des pièces versées aux débats que les demandeurs se sont plaints de manière officielle auprès des époux [K] des infiltrations récurrentes dans leur cave à compter de juillet 2018. Monsieur et Madame [K], sans contester la réalité des dégâts des eaux, ont informé leur voisin en août 2019 qu’ils ont fait réaliser des travaux pour remédier aux désordres. Il a ainsi été installé une pompe vide cave et une protection imperméable dans le local technique de leur bassin.

Les demandeurs ont déploré la persistance des désordres malgré la réalisation des travaux et une expertise judiciaire a été organisée dans ce contexte.

L’expert judiciaire en présence des parties a visité la cave les 2 et 27 juin 2022 et constaté tant de manière visuelle qu’olfactive la présence d’humidité dans le local. Le Cabinet ASSAINISSEMENT 81 qui a procédé à un passage caméra a constaté les infiltrations et a illustré le phénomène par la prise de clichés photographiques. La réalité des infiltrations n’a au demeurant pas fait l’objet de débat au cours des opérations d’expertise et il n’est pas démontré que les défendeurs aient interpellé à ce sujet l’expert lors d’un dire.

Il convient en conséquence de conclure que la réalité du dommage est démontrée et que la cave présente un excès d’humidité imputable à des infiltrations. Le fait que les travaux d’ores et déjà réalisés par les époux [K] aient pu diminuer la fréquence et/ou l’ampleur des infiltrations ne permet pas d’exclure la matérialité des désordres étant relevé que l’expert a souligné le caractère insuffisant desdits travaux.

Les défendeurs contestent en second lieu les causes du dommage.

L’expert judiciaire, au regard des conclusions du cabinet ASSAINISSEMENT 81, a identifié deux causes aux désordres, l’une trouvant son siège dans la propriété des époux [K] et l’autre dans celle de la SCI EDM. Il a pour sa part clairement mis en avant en premier le problème d’étanchéité du mur séparant les deux propriétés. Il a ainsi relevé que le drain n’a pas été mis sur une cunette au pied de la fondation, que l’étanchéité du mur n’est pas assurée par un revêtement type delta MS et que le regard dans lequel se trouve la pompe de relevage n’est pas étanche. Il a précisé en outre que le réseau dans la cour des époux [K] est en mauvais état avec de nombreuses fissures, racines. Il a souligné que les travaux réalisés récemment par les époux [K] ne sont pas conformes, l’eau pouvant s’infiltrer au niveau de la pompe de relevage.

L’expert judiciaire n’a nullement envisagé comme cause des désordres l’encombrement du chéneau extérieur collectant les eaux pluviales de la toiture de l’immeuble appartenant à la SCI EDM, comme évoqué dans l’attestation de Monsieur [C] dressée après l’expertise et de ce fait non soumise à l’expert.

Si l’entretien d’un mur mitoyen est en principe à la charge des deux propriétaires, il en va différemment si la nécessité des travaux résulte de la négligence, du fait ou de la faute d’un des copropriétaires. L’expert a en l’espèce conclu sans ambiguïté que le problème d’étanchéité du mur est consécutif à la réalisation de la piscine et de la jardinière. Seuls Monsieur et Madame [K] doivent être déclarés responsables de ce désordre et la question de la propriété du mur et son éventuelle mitoyenneté est indifférente à la solution du litige comme souligné à juste titre par l’expert.

La SCI EDM est également tenue de son côté d’assurer l’étanchéité du réseau dans sa cave. Cependant, Monsieur [A] a bien précisé dans son rapport que ces travaux doivent être effectués après ceux à la charge des époux [K], le terme « ensuite » page 10 de son rapport ne prêtant pas à controverse. Les époux [K] ne peuvent en conséquence exiger la réalisation des travaux par la SCI EDM avant d’entreprendre ceux mis à leur charge.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [R] [K] et M. [W] [K] doivent être déclarés responsables pour partie des désordres d’infiltrations.

Les demandes présentées par Mme [R] [K] et M. [W] [K] tendant à une mise en observation de l’ouvrage seront rejetées.

Sur la réparation du dommage

S’agissant des travaux réparatoires aux fins de mettre un terme aux désordres subis par les demanderesses pour la part incombant aux époux [K], l’expert a décrit ainsi les travaux nécessaires :

— Déposer la terre de la partie contre le mur et réaliser une étanchéité sur mur de façade avec drain, cunette étanchéité et protection d’étanchéité.

— Faire un regard étanche pour la pompe de relevage.

— Changement du réseau incriminé sous la terrasse de M. [K].

La société [L] a fourni un devis à hauteur de la somme de 20.200 euros TTC qui répond aux exigences posées par l’expert et qui a été entériné par ce dernier.

Mme [R] [K] et M. [W] [K] seront en conséquence condamnés à faire réaliser à leurs frais, les travaux suivant le devis établi par la société [L] CONSTRUCTIONS en date du 14 décembre 2023 sous astreinte provisoire d’un montant de 300 euros par jour de retard pendant trois mois faute d’exécution des travaux prescrits dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, Mme [R] [K] et M. [W] [K] seront condamnés aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e ALRAN Avocat en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’expertise judiciaire a présenté un intérêt pour les deux parties en permettant d’identifier les travaux nécessaires tant à la charge de la SCI EDM que des époux [K].

Il convient dans ces conditions de dire que les frais d’expertise judiciaire ( 3141,86 euros TTC) seront partagés par moitié et chacune des parties condamnée à en supporter sa part.

Pour le même motif, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI EDM et de la SARL EDM NEGOCE les frais exposés et non compris dans les dépens. La demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne Mme [R] [K] et M. [W] [K] à faire réaliser à leurs frais, les travaux d’étanchéité suivant le devis C1151 établi par la société [L] CONSTRUCTIONS en date du 14 décembre 2023 sous astreinte provisoire d’un montant de 300 euros par jour de retard pendant trois mois faute d’exécution des travaux prescrits dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement.

Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires.

Rejette les demandes présentées en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Mme [R] [K] et M. [W] [K] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e ALRAN Avocat en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne chacune des parties à payer la moitié des frais d’expertise (3141,86 euros TTC).

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Juge