Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/01042 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SG5

S.A.R.L. HEFA

C/

[B] [T], [Z] [V] épouse [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. HEFA

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas NAVEILHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [T]

né le 04 Février 1987 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Absent

Madame [Z] [V] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2019, Monsieur [E] [X] a donné à bail à Monsieur [B] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte du 2 novembre 2019, Madame [Z] [V] épouse [J] s’est portée caution solidaire des obligations nées dudit bail.

Par acte notarié du 19 février 2021, Monsieur [X] a vendu à la SARL HEFA le bien, objet du litige.

Par acte de Commissaire de justice du 10 mars 2025, la SARL HEFA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7236,10 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été signifié à la caution le 18 mars 2025.

Par acte de Commissaire de justice du 15 mai 2025, la SARL HEFA a assigné Monsieur [T] et Madame [J] devant juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 août 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 8132,30 euros à titre provisionnel, avec intérêts de droit à compter du 10 mars 2025, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025.

A l’audience du 26 septembre 2025, la SARL HEFA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6824,25 euros hors dépens au 24 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales.

En défense, ni Monsieur [B] [T] ni Madame [Z] [J], lesquels ont comparu à l’audience du 8 août 2025, ne comparaissent à l’audience du 26 septembre 2025.

Les défendeurs n’ont pas répondu aux convocations des services sociaux de la Préfecture de la Gironde.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les défendeurs ayant comparu lors de l’audience précédente, la présente décision sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 mai 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

La demanderesse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 mars 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois à compter du commandement.

La SARL HEFA a fait signifier à Monsieur [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 7236,10 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 mars 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] n’ayant pas dans le délai légal à compter de la délivrance du commandement du 10 mars 2025, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 11 mai 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demanderesse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 11 mai 2025.

Les conditions d’octroi de délais prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies en l’espèce, aucune reprise du loyer courant n’ayant été constatée.

Dès lors, Monsieur [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 11 mai 2025, ce qui constitue pour la SARL HEFA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion us défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SARL HEFA produit un décompte, actualisé au 24 juillet 2025, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6864,25 euros à la date du 24 juillet 2025, hors dépens, terme de juillet 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Monsieur [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 6864,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 11 mai 2025– échéance du mois de juillet 2025 incluse. Il sera en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (868,05 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la caution

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il est établi que Madame [Z] [J] a consenti par acte du 2 novembre 2019, produit aux débats, la caution des obligations nées du contrat du 6 novembre 2019, et que cet acte est recevable en sa forme.

Madame [Z] [J], es qualité de caution, sera en conséquence condamnée solidairement avec Monsieur [T] au paiement des sommes, objets de la présente ordonnance.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge solidaire de Monsieur [T] et de Madame [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Les défendeurs seront condamnés à régler une indemnité à ce titre d’un montant de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la SARL HEFA à la date du 11 mai 2025,

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 3] à [Localité 9],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (868,05 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [V] épouse [J] à payer à la SARL HEFA somme de 6864,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, à la date du 24 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [V] épouse [J] à payer à la SARL HEFA à compter du 1er août 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [V] épouse [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [V] épouse [J] à payer à la SARL HEFA la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION