TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00046 – N° Portalis DBXS-W-B7J-INUL

DEMANDERESSE

S.A. SDH CONSTRUCTEUR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante, valablement représentée par Mme [D] [C], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 27 Mars 2025

Jugement prononcé le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. SDH CONSTRUCTEUR a donné à bail à M. [O] [N] et M. [P] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 7] [Localité 1] par contrat du 23 mai 2018, pour un loyer mensuel initial hors charge de 429,57 euros. M. [O] [N] est décédé au cours de l’année 2018.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance non justifiée, la S.A. SDH CONSTRUCTEUR a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires du bail le 15 novembre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 17 janvier 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires pour impayé et défaut de justification d’une assurance, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [P] [N] au paiement :

* de la somme de 1309,93 euros arrêtée au 15 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 21 mars 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. SDH CONSTRUCTEUR a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 942,29 euros au 27 mars 2025, hors frais de procédure s’élevant à 207,98 euros.

M. [P] [N] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont il ne conteste ni le principe ni le montant. Il a proposé de verser 50 à 80 euros par mois en plus de son loyer courant. Il a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant qu’il était valablement assuré à la date du commandement.

La S.A. SDH CONSTRUCTEUR a accepté que des délais de paiement soient accordés à raison de 80 euros par mois.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [P] [N].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A. SDH CONSTRUCTEUR justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7g de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mai 2018 contient des clauses résolutoires conformes aux textes susvisés et un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant ces clauses a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 1080,99 euros.

M. [P] [N] rapporte la preuve qu’il était valablement assuré pour le logement pris en location pour la période du 11 octobre 2024 au 30 septembre 2025, soit pendant le délai du commandement, de telle sorte que la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’a pas pu produire effet.

En revanche, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

M. [P] [N] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A. SDH CONSTRUCTEUR produit un décompte démontrant que M. [P] [N] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 942,29 euros au 27 mars 2025.

M. [P] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [P] [N] sera dès lors condamné à verser à la S.A. SDH CONSTRUCTEUR la somme de 942,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Les parties se sont entendues à l’audience pour accorder des délais de paiement à M. [P] [N] et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, afin de lui laisser une chance d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du logement.

Au regard de ces éléments et de l’accord du bailleur, un délai sera accordé à M. [P] [N] pour régler la dette locative. Il sera tenu de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 80 euros sur une durée de dix-neuf mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [N], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [P] [N] à payer à la S.A. SDH CONSTRUCTEUR la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 janvier 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Suspend les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— Condamne M. [P] [N] à payer à la S.A. SDH CONSTRUCTEUR la somme de 942,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024,

— Accorde à M. [P] [N] la faculté de se libérer de la dette par dix-neuf versements mensuels dont dix-huit de 80 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de M. [P] [N] et de tous les occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* M. [P] [N] sera tenu au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 28 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne M. [P] [N] à verser à la S.A. SDH CONSTRUCTEUR la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [P] [N] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,