MINUTE N° : 26/65

JUGEMENT DU : 15 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00454 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DBXO

NAC : 28A

AFFAIRE : [S] [F] épouse [L], [A] [F] épouse [M], [B] [F], [E] [F], [W] [F], [K] [F], [V] [F], [U] [F] épouse [I] C/ [Q] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Monsieur BOYER,

Débats tenus à l’audience publique du 12 Mars 2026 devant Madame Delphine LABORDE, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [S] [F] épouse [L]

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Mme [A] [F] épouse [M]

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

M. [B] [F]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Mme [E] [F]

née le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

M. [W] [F]

né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

M. [K] [F]

né le [Date naissance 5] 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

M. [V] [F]

né le [Date naissance 6] 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Mme [U] [F] épouse [I]

née le [Date naissance 7] 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Eric PALAFFRE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

DEFENDEUR

M. [Q] [F]

né le [Date naissance 8] 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 28 novembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 15 Mai 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [C] née le [Date naissance 9] 1929 à [Localité 3] (81) et Monsieur [P] [F] né le [Date naissance 4] 1925 à [Localité 4] (81) se sont mariés le [Date mariage 1] 1948 sous le régime de la communauté légale des acquêts.

De leur union sont nés 9 enfants :

Madame [S] [F] épouse [L]

Madame [A] [F] épouse [M]

Monsieur [B] [F]

Madame [E] [J]

Monsieur [W] [F]

Monsieur [K] [F]

Monsieur [V] [F]

Madame [U] [F] épouse [R]

Monsieur [Q] [F]

Madame [Y] [C] est décédée le [Date décès 1] 2014.

Suivant acte reçu le 23 juillet 2016 par Me [Z], notaire à [Localité 2], Monsieur [P] [F] a été déclaré attributaire de l’universalité des biens meubles et immeubles composant la succession de son épouse en exécution de l’acte de donation universelle entre époux reçu par Me [T], notaire à [Localité 5].

Monsieur [P] [F] est décédé le [Date décès 2] 2018.

Les parties n’ont pas réussi à parvenir à un règlement amiable de la succession.

Par acte du 12 avril 2022, Madame, [S] [F] épouse [L], Madame [A] [F] épouse [M], Monsieur [B] [F], Madame [E] [J], Monsieur [W] [F], Monsieur [K] [F], Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] épouse [I] ont assigné Monsieur [Q] [F] devant le Tribunal Judiciaire de CASTRES aux fins de voir ordonner le partage judiciaire de l’indivision [F].

Par jugement du 16 décembre 2022, le Tribunal Judiciaire de CASTRES a :

— Ordonné le partage judiciaire de la succession de [P] [F] décédé le [Date décès 2] 2018 à [Localité 6],

— Désigné, pour procéder au partage, Maître [G] [H] [O] Notaire à [Localité 7],

Avant dire droit,

— Commis en qualité d’expert, [D] [N] avec pour mission de : Déterminer et évaluer la masse active et passive de la succession de Monsieur [P] [F], évaluer le bien immobilier situé au [Adresse 10] à [Localité 1] cadastré B [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation, évaluer le bien immobilier situé à [Adresse 10] à [Localité 1] cadastré Z [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à l’époque de sa vente le 1er février 2017,

— Rejeté la demande de rapport par Monsieur [Q] [F] de la somme de 25.000 euros au titre du chariot élévateur télescopique ;

— Dit que le chariot élévateur télescopique fait partie de la masse active de la succession,

— Réservé les autres demandes,

— Ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage,

— Dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

— Rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

L’expertise de Mme [N] a été déposée le 16 octobre 2023.

Le 14 mars 2025, Me [X]. Notaire commis a établi un procès-verbal de dire et annexé un projet d’état liquidatif.

Le Juge commis a établi un rapport en date du 2 juin 2025 aux termes duquel il a constaté qu’un point de désaccord subsiste entre les indivisaires concernant le principe et le montant de la donation indirecte consentie à Monsieur [Q] [F] lors de la vente du bien immobilier en date du 1er février 2017

Le dossier a été rappelé à la mise en état du 4 juillet 2025.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 25 avril 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Madame [S] [F] épouse [L], Madame [A] [F] épouse [M], Monsieur [B] [F], Madame [E] [J], Monsieur [W] [F], Monsieur [K] [F], Monsieur [V] [F], Madame [U] [F] épouse [I] formulent les demandes suivantes :

1 – Plaise au Tribunal d’homologuer L’expertise de Mme [N] et l’état liquidatif reçu par Me [X] le 14 mars 2025 et donner mandat à Me [X] de procéder aux opérations d’enregistrement dudit état liquidatif,

2 – condamner Monsieur [Q] [F] à payer à chacun de ses 8 frères et sœurs la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3 – Ordonner que les dépens (en ce compris les frais d’expertise) soient employés en frais privilégiés de partage.

Les consorts [F] ont fait valoir s’agissant de l’achat du bien immobilier du 1er février 2017 que M [Q] [F] a versé à son père uniquement la somme de 36.000 euros sur les 72.000 euros convenue et que le reste, a minima la somme de 21.550,29 euros, a été financé par le père au titre des travaux de toiture. Ils soulignent qu’au regard de la valeur du bien lors de l’achat, à savoir 98.000 euros, cet acte masque une donation indirecte et déguisée.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 novembre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Monsieur [Q] [F] formule les demandes suivantes :

A TITRE PRINCIPAL

Écarter purement et simplement des débats le projet d’état liquidatif établi par Maître [X] ;

Désigner un autre notaire pour procéder au partage et établir un projet ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Dire et juger que la vente de la maison située à [Localité 2] [Adresse 10], cadastrée sections ZS [Cadastre 4], ZS [Cadastre 5], ZS [Cadastre 6], pour la somme de 72.000,00 €, effectuée aux termes d’un acte établie le 1er février 2017 en l’étude de Maître [JY] [Z] notaire à [Localité 2], ne constitue pas une donation déguisée ;

Débouter en conséquence les consorts [F] de leur demande de rapport formulée à l’encontre de Monsieur [Q] [F], à la suite de cette vente ;

Fixer la valeur du terrain donné à Monsieur [Q] [F] en avancement d’hoirie, selon donation du 10 mai 1983, à la somme maximale de 80.000 € ;

Fixer en conséquence la valeur de rapport à la somme de 80.000 € ;

Débouter les consorts [F] de leurs autres demandes, notamment celles présentées sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Dire et juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Monsieur [Q] [F] fait valoir que le Notaire a requalifié l’acte de vente de l’immeuble situé La Ramière en un acte de donation déguisée alors que le tribunal dans son jugement rendu le 16 décembre 2022 s’était réservé cette demande. Il soutient que le Notaire a organisé une réunion pour la signature de l’état liquidatif alors que les parties s’étaient mises d’accord pour demander l’avis au magistrat.

Au fond, Monsieur [Q] [F] estime que l’évaluation de Madame [N] est erronée en ce qu’elle ne tient pas suffisamment en compte le mauvais état de la maison et son emplacement. Il souligne par ailleurs qu’il a bien réalisé les travaux de toiture en paiement d’une partie du prix de vente comme indiqué dans l’acte authentique. Il estime que la demande de rapport constitue une contestation de l’acte notarié en lui même obligeant les consorts [F] à contester l’acte par la procédure d’inscription de faux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande tendant à écarter l’état liquidatif dressé par Maître [X] et à désigner un autre notaire pour procéder au partage et établir un projet

L’article 1368 CPC dispose que dans un délai d’un an suivant sa désignation, le notaire dresse un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.

En vertu de l’article 1373 CPC, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif.

Il apparaît en l’espèce que Me [X] Notaire commis a parfaitement rempli ses obligations en dressant en premier lieu un projet d’état liquidatif, en convoquant dans un second temps les parties aux fins de signature et, après avoir constaté leur non- comparution, en adressant finalement au Juge commis un procès verbal de dire et le projet d’état liquidatif.

Il entre dans les attributions du Notaire commis de dresser un acte liquidatif dans les meilleurs délais, que les parties s’entendent ou pas. Il est ainsi tout à fait en mesure de qualifier un acte de vente en donation indirecte sans avoir à recueillir préalablement «l’avis du juge » et ce même si les parties lui ont fait part de cette volonté.

Dans son jugement en date du 16 décembre 2022, le tribunal a ouvert les opérations de partage et liquidation et par jugement avant dire droit désigné un expert. La juridiction ne s’est pas prononcée sur un certain nombre de demandes présentées par les parties, concernant notamment les demandes de rapport et les évaluations des biens immobiliers précisant que l’expertise permettra de déterminer la valeur du bien au jour de la vente et ainsi d’apprécier si les conditions de la donation indirecte sont remplies.

Le tribunal a ainsi dans son dispositif réservé les demandes.

Si le tribunal ne s’est pas prononcé sur certaines demandes, en en réservant certaines, il ne s’est pas pour autant attribué la compétence pour statuer in fine sur ces demandes alors même que le tribunal qui a ouvert un partage judiciaire peut aux termes de la procédure ne pas être saisi si les parties acceptent de signer l’état liquidatif.

Il n’y a pas lieu dans ces conditions d’écarter l’état liquidatif dressé par Maître [X] et de désigner un autre notaire pour procéder au partage et établir un projet.

Les demandes présentées à ce titre seront rejetées.

Sur la demande d’homologation du projet d’état liquidatif dressé par Me [X]

En application des dispositions des articles 1374 et 1375 du code de procédure civile, le tribunal ne tranche que les points de désaccord subsistants tels qu’ils ressortent du rapport du juge commis et toute autre demande encourt l’irrecevabilité à moins que son fondement ne soit né ou révélé que postérieurement à l’établissement du présent rapport.

Bien que le rapport du juge commis a exclusivement visé comme point de désaccord le principe et le montant de la donation indirecte consentie à Monsieur [Q] [F] lors de la vente du bien immobilier en date du 1er février 2017, les parties ont abordé d’autres points dans leurs demandes sans que l’irrecevabilité ne soit soulevée.

Il convient en conséquence de les examiner successivement.

1. Sur le montant du rapport dû par Monsieur [Q] [F] au titre du terrain reçu en donation le 10 mai 1983 sur la commune de [Localité 1] cadastré B [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3]

L’experte a évalué ce terrain à la somme de 90.000 euros après avoir expliqué sa méthode et procédé à une comparaison avec d’autres terrains constructibles identiques.

Elle a conclu de la manière suivante :

« Le terrain objet de l’étude est d’une superficie de plus de 4 000 m².

Comme le terrain est à évaluer en tant que donation en avance d’hoirie, nous attachons à ce terrain un droit de construire portant sur les superficies de terrains vendus ou à la vente, annoncés sur les études de marché soit entre 1 000 et 2 000 m².

Le terrain objet de l’étude présente aussi des avantages : en retrait par rapport à la route et sur [Localité 1] avec une grande superficie. Mais, il ne représente qu’une superficie constructible, d’environ 1 500 m² et les routes voisines sont passantes.

A travers les études de marché, nous relevons que le prix d’un terrain sur [Localité 1] se situe entre 87 500 € et 99 800 €. »

Dans un dire adressé après la transmission du pré rapport, le Conseil de Monsieur [Q] [F] a fait état de la présence sur le terrain d’une desserte d’adduction d’eau pour les riverains. Madame [N] a souligné en réponse que cet élément n’avait pas été abordé lors de la visite sur site et que la preuve de ce fait n’est pas rapportée. L’experte a en outre précisé que l’intéressé a construit sur ce terrain une maison et dépendances. Elle a en conséquence maintenu son évaluation.

Dans le cadre de la présente instance, le défendeur ne fournit aucune pièce permettant d’établir la réalité de la desserte d’adduction d’eau et d’évaluer la moins-value en résultant.

Le terrain doit en conséquence être évalué à la somme de 90.000 euros et le projet d’état liquidatif qui a repris cette évaluation doit être approuvé.

2 Sur le montant du rapport dû par Mr [Q] [F] au titre d’un achat à son père consistant en un immeuble comprenant maison d’habitation + dépendances + terrain en date du 1er février 2017 situé commune de [Localité 1] cadastrée Z [Cadastre 4],[Cadastre 5], [Cadastre 6]

Lors de la signature de l’acte le 1er février 2017, le prix de vente de la maison a été évalué à la somme de 72.000 euros.

Madame [N] a estimé que le bien immobilier doit être évalué en 2017 à la somme de 98.000 euros.

Le notaire commis a estimé pour sa part que seule la somme de 36.000 euros a été effectivement payée par Monsieur [Q] [F] et que la vente s’analyse en réalité en une donation indirecte à hauteur de la différence soit 98.000 -36.000 = 62.000 euros.

Il convient de reprendre ces deux points.

* Sur l’évaluation du bien immobilier lors de la vente

L’experte a évalué le bien à la somme de 210.000 euros ( soit un prix au m2 de 1783 euros pour 119 m2) en prenant pour référence parmi divers biens immobiliers un bien correspondant en termes de style, de surface et de superficie de terrain.

Elle a souligné que des travaux sont à refaire (rafraîchissement des revêtements, travaux contre l’humidité, réfection de la salle de bains…) et a chiffré ces travaux à la somme de 70.000 euros ce qui correspond à une somme de 600 euros / m2 en rappelant que la construction à neuf en 2017 supposait une somme de 1500 euros /m2. Il convient de déduire de la somme de 210.000 euros la somme de 71.400 euros (600 X 119) ramenée à 70.000 euros.

Elle a enfin appliqué une pondération de 30 % pour tenir compte de la médiocrité de l’emplacement. Madame [N] a relevé à ce titre que le bien, malgré les nuisances sonores et la proximité du rond point, présente des atouts (présence d’annexes et d’un garage, superficie du terrain) et que le marché sur [Localité 1] était déjà dynamique en 2017.

Madame [N] a dès lors retenu une valeur de 98.000 euros (210.000 – 70.000 =140.000 X 0,70).

Madame [N] a parfaitement justifié le mode de calcul retenu et a pris en compte tant les points forts que les inconvénients du bien immobilier. Monsieur [Q] [F] demande de retenir une somme de 700 euros /m2 pour les travaux de remise en état et une pondération de 40 % sans fournir d’éléments pertinents permettant de remettre en cause les appréciations de Madame [N] experte judiciaire.

Il sera retenu en conséquence une valeur en 2017 du bien immobilier de 98.000 euros.

* Sur les modalités de paiement de la vente

Aux termes d’un acte établie le 1er février 2017 en l’étude de Maître [JY] [Z] notaire à [Localité 2], Monsieur [P] [F] a vendu à Monsieur [Q] [F] une maison située à [Localité 2] [Adresse 10], cadastrée sections ZS [Cadastre 4], ZS [Cadastre 5], ZS [Cadastre 6], pour la somme de 72.000,00 €.

Selon les mentions de l’acte, le prix de vente a été réglé comptant à hauteur de la somme de 36.000,00 €, et par compensation à hauteur de la somme de 36.000,00 €, en règlement de travaux de toiture et divers travaux d’entretien prétendument effectués par Monsieur [Q] [F] pour le compte de son père Monsieur [P] [F].

L’acte étant libellé de la manière suivante :

« Le vendeur déclare avoir fait appel à l’acquéreur à l’effet de refaire la toiture et de procéder à divers autres travaux d’entretien du bien immobilier ci-après désigné lui appartenant. Il reconnaît que l’acquéreur a procédé à ces travaux.

Par la suite, le vendeur se trouve devoir à l’acquéreur la somme de 36.000,00 €, au titre de la réfection de la toiture, et des travaux d’entretien réalisés par ce dernier dans le bien immobilier appartenant au vendeur. ( …) ».

Force est de constater que les mentions portées sur l’acte de vente ont été contredites par les pièces versées aux débats. Il apparaît en effet que de nombreuses factures notamment de réfection de la toiture et d’isolation ont été produites, lesdites factures étant au nom de Monsieur [P] [F], outre les chèques correspondants émis par ce dernier, le tout pour un montant total de 21.550,29 euros. Il résulte de ces pièces que Monsieur [Q] [F] n’a pas comme prétendu dans l’acte de vente effectué les travaux de toiture et d’isolation mais que ces travaux ont été réalisés par des artisans et que le coût des prestations et de la main d’oeuvre a été financé par Monsieur [P] [F].

Si l’article 1371 du code civil dispose que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux, la valeur probante n’est limitée qu’aux opérations « accomplies » ou « constatées » par l’officier d’état civil.

Monsieur [P] [F] a en l’espèce rapporté au Notaire que son fils a procédé aux travaux de réfection de la toiture et d’entretien du bien immobilier. L’existence de cette déclaration faite par le comparant devant l’officier d’état civil et mentionnée dans l’acte l’acte, telle qu’elle a été rapportée par lui, fait foi jusqu’à inscription de faux. En revanche, le Notaire n’est pas garant de l’exactitude ou de la sincérité desdites déclarations. Or, il s’avère en l’espèce que la preuve que l’acquéreur n’a pas réalisé les travaux visés dans l’acte de vente a été rapportée par les consorts [F] .

Ainsi, au regard de ces deux éléments, il apparaît que Monsieur [P] [F] a vendu son bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur vénale et qu’il a en outre limité le montant des sommes effectivement payées en tenant compte d’une compensation fictive de créance. Monsieur [Q] [F] n’a ainsi réglé que la somme de 36.000 euros pour acquérir un bien évalué à 98.000 euros.

Cet acte onéreux déséquilibré doit, comme retenu par le Notaire commis, s’analyser comme une donation indirecte de sorte que Monsieur [Q] [F] est tenu du rapport pour la différence soit la somme de 62.000 euros (98.000 -36.000).

3. Sur le rapport du coût du chariot téléscopique

L’expertise n’a pas permis de savoir qui est possession du charriot télescopique ni sa valeur.

Il y a lieu en conséquence d’écarter ce bien du partage.

* * *

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’homologuer le projet d’état liquidatif dressé par Me [X] et annexé au procès-verbal de dires du 14 mars 2025.

Sur les mesures de fin de jugement

Par accord des parties, les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire seront passés en frais privilégiés de partage.

Les demandeurs ont été contraints d’engager des frais dans la présente instance et ont été confrontés à la position intransigeante de Monsieur [Q] [F], lequel a même sollicité sans raison le changement de Notaire.

Monsieur [Q] [F] sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 1200€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Homologue l’état liquidatif dressé par Me [X] Notaire joint au procès-verbal de dires du 14 mars 2025 et annexé au présent jugement ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne Monsieur [Q] [F] à payer aux demandeurs la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire seront passés en frais privilégiés de partage.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente