Minute n°

AFFAIRE N° RG 24/02127 – N° Portalis DBY7-W-B7I-EQ6D

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 1]

C/

S.C.I. [D]

JUGEMENT DU 22 Mai 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

3 ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

DEFENDEUR

S.C.I. [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jacques LEGAY, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 10 Février 2026

JUGEMENT :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 22 Mai 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Page sur

RAPPEL DES FAITS

Selon acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires Châlons Les Châlonnais de la résidence sise [Adresse 3] / [Adresse 4] à Châlons-en-Champagne, représenté par son syndic, la société VK Châlons-en-Champagne exerçant sous l’enseigne DAMONTE IMMOBILIER a fait assigner la SCI [D] devant la troisième chambre du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de la voir condamner notamment à lui payer les sommes dues au titre des charges de copropriété.

L’affaire a fait l’objet de six renvois à la demande des parties. Elle a été retenue à l’audience du 10 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 9 128,31 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 13 janvier 2026 outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé de ses moyens.

La SCI [D], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses écritures auxquelles elle se réfère que le syndicat soit débouté de l’ensemble de ses demandes. Il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En outre, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le syndic produit le contrat. Il n’est pas contesté par la SCI [D] qu’elle est bien propriétaire dans la résidence susmentionnée. Le syndic sera par conséquent déclaré recevable en son action.

Pour apporter la preuve de l’exigibilité de sa créance, le syndic produit :

Un relevé du compte de la société défenderesse du 1er janvier 2023 au 16 octobre 2023 laissant apparaître un montant débiteur de 4 584,43 euros couvrant la période du 1er janvier 2023 au 16 octobre 2023 ; Un relevé du compte de la société bailleresse du 1er janvier 2024 ay 13 janvier 2026 dont le solde débiteur s’élève à 9 128,31 euros. Au 1er janvier 2024, le solde débiteur s’élevait à 4 277,20 euros.Il produit en outre :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ; Le procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2025approuvant les comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ; L’appel des fonds du 3 janvier 2024 au 17 décembre 2025.Il résulte de ces éléments que contrairement à ce qu’indique la SCI [D], le syndicat de copropriétaire apporte bien la preuve qu’au 1er janvier 2024, la société était débitrice de la somme de 4.277,20 euros puisque au 17 octobre 2023, le solde débiteur s’élevait à un montant plus important. Or, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation de paiement doit en justifier. La société défenderesse ne produit aucun élément à ce sujet. Par conséquent, aucun paiement n’a eu lieu entre le 17 octobre 2023 et le 31 décembre 2023 de même qu’aucun appel de fonds puisque le montant a diminué.

Il y a en outre lieu de relever que la demande du syndicat peut prospérer, peu importe que les courriers de relances n’aient pas été envoyés à la bonne adresse ou adressés à la bonne personne.

Dès lors, la société sera condamnée à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 9 128,31 euros au titre des charge de copropriété impayées.

Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts et les demandes accessoires

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de la SCI [D] à son obligation de payer les charges de copropriété causent un préjudice au syndicat de copropriétaires puisqu’ils fragilisent nécessairement son équilibre financier. Elle sera donc condamnée à lui payer la somme de 350 euros à ce titre.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile la SCI [D] sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable le syndicat des copropriétaires [Localité 1] de la résidence sise [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société VK [Localité 3] exerçant sous l’enseigne DAMONTE IMMOBILIER en son action ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires Châlons Les Chalonnais de la résidence sise [Adresse 3] / [Adresse 4] à Châlons-en-Champagne, représenté par son syndic, la société VK [Localité 3], la somme de 9 128,31 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires Châlons Les Chalonnais de la résidence sise [Adresse 3] / [Adresse 4] à Châlons-en-Champagne, représenté par son syndic, la société VK [Localité 3], la somme de 350 euros en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE la SCI [D] aux dépens ;

DEBOUTE SCI [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires Châlons Les Chalonnais de la résidence sise [Adresse 3] / [Adresse 4] à Châlons-en-Champagne, représenté par son syndic, la société VK [Localité 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

La greffière La présidente