TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [G] [H]

[L] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Johanna TAHAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02472 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IIX

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société en nom collectif PRS IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [K], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02472 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IIX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2013, la société FRF PAUL HERVIEU aux droits de laquelle vient désormais la société PRS IMMO a consenti un bail d’habitation à M. [G] [H] et Mme [L] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8467,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [H] et Mme [L] [K] le 28 novembre 2024.

Par assignations du 19 février 2025, la société PRS IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [H] et Mme [L] [K] sous astreinte avec suppression du délai légal de deux mois et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Solidairement une indemnité mensuelle d’occupation de 2550,32 euros charges en sus et avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— Solidairement 11375,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l’assignation pour le suplus,

— Solidairement 198,37 euros au titre du coût du commandement de payer,

— In solidum 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 22 mai 2025, la société PRS IMMO sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé pour l’arriéré locatif à la somme de 3146,79 euros.

Mme [L] [K] sollicite si besoin est des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’elle justifie avoir envoyé un chèque du montant de l’arriéré demandé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [G] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PRS IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8467,48 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il ressort du décompte locatif que les locataires ont réglé le dernier loyer courant, il résulte également de l’historique des paiements que les revenus du foyer de M. [G] [H] et Mme [L] [K], dont ils ne justifient pas à l’audience, ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel à son échéance exacte, des échéances restant impayées plusieurs mois ou étant réglées en fin de mois. Ces impayés réguliers et ces retards ne permettent ainsi pas de prévoir un plan d’apurement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PRS IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, la demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Les défendeurs sont redevables des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

En l’espèce, la société PRS IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2025, M. [G] [H] et Mme [L] [K] lui devaient la somme de 3146,79 euros, le paiement de cette somme n’étant pas encore réceptionné lors de l’audience.

Cette somme correspond à un arriéré d’indemnités d’occupation, la dette strictement locative due lors de la résiliation du bail ayant été réglée par les paiements intervenus après cette date.

M. [G] [H] et Mme [L] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Ils seront également condamnés à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat pour l’exécution des obligations du contrat soit pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est toutefois tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des indemnités d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En cas de départ des lieux en effet de l’un des occupants, seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, restera tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [H] et Mme [L] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 qui fait l’objet d’une demande distincte en paiement de la bailleresse relève des dépens et cette demande est donc traitée avec les dépens.

Il est relevé à cet égard que son coût a d’ores et déjà été réglé par les défendeurs ainsi qu’il résulte du décompte locatif.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 décembre 2013 entre la société PRS IMMO, d’une part, et M. [G] [H] et Mme [L] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 20 janvier 2025,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [G] [H] et Mme [L] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum M. [G] [H] et Mme [L] [K] à payer à la société PRS IMMO la somme de 3146,79 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû au 1er mai 2025, terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE M. [G] [H] et Mme [L] [K] à payer à la société PRS IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un seulement des occupants, par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société PRS IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [G] [H] et Mme [L] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 novembre 2024 et celui des assignations du 19 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge