TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° du dossier : N° RG 26/00006 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E3TI

JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2026

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A l’audience publique des référés tenue le sept Avril deux mil vingt six,

Nous, Sébastien MORGAN, président du tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE, assisté de Dominique GRANDREMY, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DU PALAIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SELARL BQD AVOCATS, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

ET :

Madame [K] [G] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 3], ROYAUME-UNI

non comparante

A notre audience du 24 Mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [G] épouse [M] est propriétaire des lots n° 39, 44 et 89 au sein de la copropriété du Palais situé [Adresse 3] à Epernay (51) dont la gestion a été confié à la SARL CGS en tant que syndic de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2025, le syndic de copropriété CGS a mis en demeure Madame [K] [G] épouse [M] de procéder au règlement des charges de copropriété s’élevant à la somme de 3114,14 euros.

Déplorant la persistance de la dette et l’absence de régularisation, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, a fait assigner par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026 Madame [K] [G] épouse [M] devant le président du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon procédure accélérée au fond sur le fondement des articles 481-1 du code de procédure civile, 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite les mesures suivantes :

— Constater le vote par assemblées générales des 12 mars 2018, 11 mars 2019, 16 mars 2020, 20 mai 2021, 7 février 2022, 6 mars 2023, 22 mai 2024 et 13 mars 2025,

— Constater l’expiration du délai légal de 30 jours à compter de l’ultime mise en demeure du 3 juin 2025 et donc la déchéance du terme,

En conséquence,

— Condamner Madame [K] [W] [M] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE DU PALAIS, la somme de 3568,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ainsi qu’aux charges votées et à échoir,

— Condamner Madame [K] [W] [M] née [G] au paiement de l’ensemble des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE DU PALAIS, frais exclusivement imputables à ce dernier, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat soit la somme de 84 euros,

— Condamner Madame [K] [W] [M] née [G] au paiement de la somme de 1700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner Madame [K] [W] [M] née [G] au paiement de la somme de 1500 euros sur 1e fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais fait valoir au visa des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que les charges de copropriété sont exigibles de plein droit.

Il explique que Madame [K] [G] épouse [M] est irrégulière dans le paiement de ses charges depuis 2018, qu’elle a déjà fait l’objet d’une procédure devant le tribunal d’instance de Châlons-en-Champagne, que pour la présente procédure, elle a été relancée par courrier à plusieurs reprises et qu’une mise en demeure lui a été envoyée le 3 juin 2025 aux fins de recouvrement de la totalité due, en vain.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 à laquelle elle a été retenue.

Représenté par son Conseil, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, Madame [K] [G] épouse [M] n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

La présente décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété: « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que Madame [K] [G] épouse [M] est copropriétaire des lots n° 39, 44 et 89 au sein de la copropriété du Palais situé [Adresse 3] à Epernay (51) dont la gestion a été confié à la SARL CGS en tant que syndic de copropriété.

Il est établi que les charges de copropriété n’ont pas été réglées par Madame [K] [G] épouse [M] malgré plusieurs rappels ainsi qu’une mise en demeure délivrée le 3 juin 2025 par le biais du Conseil du syndic de copropriété avec notification des décomptes de charges.

Par ailleurs, au vu des pièces produites (relances du 5 août 2024 et du 23 avril 2025, rappel mémoire du 20 novembre 2024, mises en demeure du 7 février 2025 et du 3 juin 2025, courriers contentieux du 28 mai 2025 et du 8 octobre 2025, des convocations et des procès-verbaux d’assemblées générales depuis 2018), il y a lieu de retenir que les conditions de l’article susvisé sont réunies fondant le demandeur à la procédure à voir ordonner la condamnation du débiteur de la créance en paiement.

En outre, au vu du décompte produit par le demandeur à la procédure arrêtée au 24 mars 2026, le montant de sa créance de charges de copropriété exigible, certaine et liquide s’élève à la somme de 3426,91 euros (pièce 35).

Enfin, les provisions sur charges et cotisations au fonds de travaux de l’exercice en cours à savoir pour la période comprise entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2026 sont devenues exigibles de sorte que Madame [K] [G] épouse [M] est redevable, à ce titre, de la somme de 315,63 euros au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestre (pièce 4).

Par conséquent, Madame [K] [G] épouse [M] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais la somme totale de 3742,54 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais engagés

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment de la facture de Maître [Z], au titre de la mise en demeure envoyée le 3 juin 2025 à Madame [K] [G] épouse [M], que le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais s’est acquitté de la somme de 84 euros (pièce 33), de sorte que Madame [K] [G] épouse [M] sera condamnée à reverser cette somme syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais.

Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées au dossier que Madame [K] [G] épouse [M] n’a pas réglé les provisions sur charges et cotisations au fonds de travaux appelées à leur échéance, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique subi du fait de l’absence de règlement de ces sommes.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais sera débouté de la demande d’indemnité formulée à ce titre.

Sur les mesures accessoires :

Selon l’article 696 dudit Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Madame [K] [G] épouse [M] est condamnée aux dépens de l’instance.

En outre, l’équité commande de condamner Madame [K] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais une indemnité de 500 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement rendu selon procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [K] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais à Epernay (51), représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, la somme de 3742,54 euros au titre des charges de copropriété restant dues et au titre des charges approuvées, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Madame [K] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais à Epernay (51), représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, la somme de 84 euros au titre des frais de la mise en demeure envoyée le 3 juin 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais à Epernay (51), représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, de sa demande d’indemnité au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [K] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du Palais à Epernay (51), représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [G] épouse [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Sébastien MORGAN, président et Dominique GRANDREMY, greffier.

Dominique GRANDREMY Sébastien MORGAN