Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01837 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYQB

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice FONCIA LCA

C/

[C] [R] veuve [K]

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

3 ème CHAMBRE

DEMANDEURS:

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice FONCIA LCA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [C] [R] veuve [K]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [R] est usufruitière des lots 1,10,12,13,14,15,17,19,20 situés à l’adresse [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré section BI n°[Cadastre 5].

Selon acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner madame [R] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne afin de la voir condamner à lui payer la somme de 5.377,61 euros augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 février 2025, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts outre 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 8] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [R] régulièrement assignée à personne n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 8] justifie que Madame [C] [K] est bien usufruitière des lots 1,10,12,13,14,15,17,19,20 situés à l’adresse [Adresse 1] à [Localité 7] tel qu’il ressort du relevé de propriété produit par le demandeur (pièce n°1).

Il justifie en outre de sa qualité à agir en produisant le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2024 selon lequel la société Foncia a été désignée en qualité de syndic pour la période allant du 22 avril 2024 au 31 décembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges . »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

À défaut de clause de solidarité, la répartition des charges de l’immeuble entre l’usufruitier et le nu-propriétaire doit s’effectuer selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, en procédant à une ventilation des charges entre eux.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

A l’audience, le SDC de l’immeuble [Adresse 8] actualise le montant de sa créance à hauteur de 6 674,59 euros en produisant un décompte actualisé de sa créance mais ne justifie pas avoir communiqué ladite pièce à la partie défenderesse conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de retenir le montant sollicité dans l’assignation.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 8] produit :

Le procès-verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et le budget prévisionnel du 01 avril 2023 au 31 mars 2024 ;- Le procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et le budget prévisionnel du 01 avril 2024 au 31 mars 2025 ;

— L’appel des fonds du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025 ainsi que le bilan annuel des charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ;

— Deux mises en demeure d’août 2024 restées vaines ;

— Un commandement de payer pour un montant en principal de 5 573,32 euros ;

— Un décompte du solde débiteur de madame [R] du 1er juillet 2020 au 16 avril 2025 dont il ressort que certaines opérations sont relatives à des « fonds travaux »

Le SDC de l’immeuble [Adresse 8] justifie par conséquent des charges de copropriétés échues et impayées sur la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 soit la somme de 5 027,61 (solde débiteur au 1er avril 2025) – 3 603,77 (solde débiteur au 31 mars 2021) = 1 423,84 euros.

A cette somme, il convient de retirer les frais de relance après mise en demeure du 2 décembre 2024 de 30 euros que le SDC de l’immeuble [Adresse 8] ne justifie pas avoir envoyé ainsi que les sommes de 350 et 158,45 euros relatives à la constitution du dossier transmis à l’huissier et à la sommation de payer qui ne s’analyse pas en des frais de recouvrement soit la somme de 885,39 euros.

Toutefois, le SDC de l’immeuble [Adresse 8] n’avance aucune clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitière et n’apporte aucun élément sur la nature des charges réclamées.

Il n’apporte par conséquent pas la preuve de sa créance et sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Il sera en outre condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice Foncia LCA de sa demande tendant à condamner madame [C] [R] veuve [K] à lui payer la somme de 5 377,61 euros ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice Foncia LCA de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice Foncia LCA aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice Foncia LCA de sa demande fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé au jour, mois et an susdits ;

La greffière, La Présidente,