Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02808 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WH

S.A. LE FOYER REMOIS

C/

[U] [I]

[P] [Z]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 novembre 2015, la S.A. LE FOYER RÉMOIS a donné à bail à Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (rdc) à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 352,90 euros, outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. LE FOYER RÉMOIS leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2024.

Le 18 juillet 2025, Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 31 juillet 2025 par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La S.A. LE FOYER RÉMOIS a ensuite fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d’Huissier de Justice du 13 octobre 2025 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Y] condamner solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 4.240,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation de condamner solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts ; de condamner solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de tous les actes et formalités qui s’en suivent au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

Lors de cette audience, la S.A. LE FOYER REMOIS, représentée par son Conseil, sollicite la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail pour une durée de deux ans, renonçant ainsi à sa demande d’expulsion. Elle précise, en outre, que la décision de la Commission de surendettement a permis l’effacement de la dette locative.

Convoqué par acte de Commissaire de Justice signifié le 13 octobre 2025 à domicile, Monsieur [U] [I] ne comparait pas, n’est pas représenté et ne fait parvenir aucune pièce.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 13 octobre 2025 à personne, Madame [P] [Z] comparait en personne à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. LE FOYER RÉMOIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2015 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.139,65 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

II- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, une procédure de surendettement a été ouverte au profit des locataire et un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne par courrier du 31 juillet 2025.

La dette de loyers et charges à la date du rétablissement personnel en date du 31 juillet 2025, soit la somme de 3.817,47 euros, est donc effacée.

En outre, le paiement des loyers et des charges a repris depuis le 12 septembre 2025 suite à un paiement par carte bancaire d’une valeur de 460 euros, de sorte que le paiement des loyers et charges a repris au jour de l’audience, les conditions du texte susvisé étant remplies.

En application de l’article susvisé, il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement du 31 juillet 2025, soit jusqu’au 31 juillet 2027.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants qui devront être réglés à bonne date.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Le non-respect de l’obligation de payer les loyers et les charges courants à bonne date entraînera ainsi l’engagement de la procédure d’expulsion, ainsi que le paiement par le défendeur d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charge comprise jusqu’à son départ effectif. Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation compte tenu de son caractère indemnitaire. La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles comme précisé au dispositif.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.A. LE FOYER RÉMOIS ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi des locataires.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité et la situation de surendettement des débiteurs entraînant un effacement de leurs dettes ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les prétentions de la S.A. LE FOYER RÉMOIS en ce sens sont rejetées.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. LE FOYER RÉMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2015 entre la S.A. LE FOYER RÉMOIS et Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) à [Localité 4], sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONSTATE l’effacement de la dette locative, soit la somme de 3.817,47 euros, suite à la décision de rétablissement personnel en date du 31 juillet 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à compter de la date de prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 31 juillet 2025 par la commission de surendettement des particuliers de la Marne, jusqu’au 31 juillet 2027 ;

DIT que si à cette date, les loyers et charges ont été intégralement payés pendant toute la période de deux ans, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera immédiatement résilié et que Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] devront libérer les lieux et restituer les clés dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la S.A. LE FOYER RÉMOIS pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE, le cas échéant, la S.A. LE FOYER RÉMOIS à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des expulsés ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement à hauteur de 427,85 euros ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] à payer cette indemnité d’occupation à LA S.A. LE FOYER RÉMOIS jusqu’à la libération effective du logement, chaque indemnité d’occupation portant intérêt au taux légal à compter de sa date d’échéance ;

PRECISE que si Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] venaient à être déchus du bénéfice de la procédure de surendettement, la créance serait due dans son intégralité à la S.A. LE FOYER RÉMOIS, qui pourra également dans cette hypothèse se prévaloir des effets de la clauses résolutoire ;

DEBOUTE la S.A. LE FOYER RÉMOIS de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [P] [Z] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la S.A. LE FOYER REMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,