TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e ZEITOUN (B1039)

M^e BALHAWAN (218)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/09686

N° Portalis 352J-W-B7H-C2FTR

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. H&A (RCS de PARIS n°880 510 573)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SELEURL RENAUD ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B1039

DÉFENDEURS

S.A.S. PIZZA HOTBOX (RCS de PARIS n°905 257 614)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Zayan BALHAWAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #218

Monsieur [I] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

Décision du 26 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/09686 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FTR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Sandrine BREARD, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 février 2026, délibéré prorogé au 18 février 2026, puis au 26 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 12 octobre 2021, la SCI H&A a donné à bail commercial à la société PIZZA HOTBOX, pour une durée de neuf ans, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], correspondant aux lots n°14, 8 et 10 de l’état descriptif de division, à usage exclusif de pizzeria et restauration froide sous l’enseigne PIZZA HOTBOX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé initialement à la somme de 1.500 euros en principal, payable à terme échu.

Le bail stipule que le preneur a été informé de ce que le local n’était pas équipé du conduit d’extraction exigé par la mairie de [Localité 4], et il s’est expressément engagé « à faire son affaire personnelle de l’équipement du local pour extraire les fumées de cuisson et (…) à installer un four à pizza aux normes pouvant absorber les fumées (…) avec des films adéquats pour son activité ». Il a également accepté de faire son affaire personnelle, à ces frais, de tous les travaux nécessaires à l’exercice de son activité dans les locaux, notamment de mises aux normes et imposés par les dispositions législatives, règlementaires ou ordonnés par l’administration, ainsi qu’à obtenir les autorisations nécessaires, administratives ou de la copropriété.

M. [V], dirigeant et associé majoritaire de la société PIZZA HOTBOX, est intervenu à l’acte notarié pour se porter caution solidaire de la société locataire, dans la limite d’un montant de 162.000 euros.

Lui reprochant d’avoir entrepris des travaux affectant les parties communes sans autorisation, notamment en modifiant la façade de l’immeuble consécutivement au changement de devanture et d’enseigne opéré, ainsi que d’avoir fait poser des grilles d’extraction sur ladite façade, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, a fait assigner la société PIZZA HOTBOX et sa bailleresse, la SCI H&A, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le 15 avril 2022 aux fins principalement de les voir condamner in solidum à :

— remettre la façade de l’immeuble en l’état antérieur, à déposer l’enseigne et les grilles d’extraction y installées, mais aussi à remettre en état l’intérieur du lot n°14, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— lui verser une somme de 15.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par la copropriété.

Par ordonnance de référé en date du 24 octobre 2022, la société PIZZA HOTBOX et la SCI H&A ont été condamnées in solidum à remettre, à leurs frais, la façade de l’immeuble dans l’état où elle se trouvait avant les travaux réalisés sur la devanture du local du rez-de-chaussée, à procéder à la suppression des éléments d’enseigne et des grilles d’extraction installées en façade, sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et durant quatre mois, ainsi qu’à verser une somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice subi par la copropriété, outre un montant de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 20 mai 2022.

Par acte du 24 novembre 2022, la SCI H&A a alors fait signifier à la société PIZZA HOTBOX une sommation d’avoir :

— dans le délai de huit jours, à reconstituer le dépôt de garantie consécutivement à l’imputation sur celui-ci de la somme de 5.000 euros allouée par le juge des référés au syndicat des copropriétaires au titre de la provision et de l’article 700 du code de procédure civile,

— dans le délai d’un mois, à procéder aux travaux de remise en état imposés par l’ordonnance de référé,

— dans le délai de huit jours, à confirmer son accord pour mettre en œuvre lesdits travaux et à communiquer rapidement à la bailleresse ainsi qu’à la copropriété « le descriptif complet des travaux envisagés dans cette perspective, de manière à vous assurer préalablement de leur parfait accord ».

La société PIZZA HOTBOX n’a pas déféré à cette sommation et a cessé de payer ses loyers.

La SCI H&A lui a consécutivement fait signifier, le 09 janvier 2023, un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail tendant à obtenir le paiement de la somme de 4.538,92 euros en principal.

Suivant acte du 16 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une saisie attribution sur le compte bancaire de la SCI H&A pour un montant total de 6.505,68 euros en exécution de l’ordonnance du 24 octobre 2022.

C’est dans ce contexte que la SCI H&A a saisi ce tribunal à l’encontre de la société PIZZA HOTBOX et de M. [V], ès qualités de caution, respectivement par actes des 20 et 26 juillet 2023 aux fins essentiellement de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail ou, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, avec les mêmes conséquences en termes d’expulsion de la société PIZZA HOTBOX des lieux loués et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur libération, mais aussi de les voir condamner au paiement de la somme de 16.555,12 euros correspondant à l’arriéré locatif, outre 10% au titre de la pénalité de retard contractuelle et différentes sommes à titre de dommages intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025 la SCI H&A demande au tribunal de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 12 octobre 2021 et portant sur les locaux sis [Adresse 2],

A titre subsidiaire

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI H & A et la société PIZZA HOTBOX,

En tout état de cause :

PRONONCER l’expulsion immédiate de la SOCIÉTÉ PIZZA HOTBOX dudit lieu qu’elle occupe sans droit ni titre (depuis le 9 février 2023) ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

CONDAMNER solidairement la SOCIÉTÉ PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 57.851 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) à majorer de plein droit conformément à l’article 11 du Bail, d’une somme de 5.785,10 euros (10%), outre des intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points,

CONDAMNER solidairement la SOCIÉTÉ PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale aux loyers et charges TTC, à compter de la date de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ou le cas échéant, de la date d’effet de la résiliation judiciaire, si celle-ci devait être différente, jusqu’au départ définitif des lieux par la remise des clés, soit à concurrence de 2.620,67 euros HT soit 3.144,80 euros TTC et Charges comprises par MOIS,

CONDAMNER solidairement à titre de dommages et intérêts, la SOCIÉTÉ PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 6.505,68 €, en garantie de leurs engagements respectifs résultant du bail authentique, somme à parfaire de toutes condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI H&A, notamment, dans le cadre des actions que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] entend engager à son encontre au titre de liquidation d’astreintes,

DIRE que le dépôt de garantie d’un montant de 9.000 € restera acquis à la SCI H & A,

DIRE qu’un état des lieux devra être établi contradictoirement entre le Preneur et le bailleur et à défaut ou en cas de résistance, dire que la SCI H & A pourra procéder à cet état des lieux de sortie avec l’assistance d’un Commissaire de Justice, aux frais de la SOCIÉTÉ PIZZA HOTBOX et de Monsieur [I] [V],

ORDONNER la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions législatives et/ ou réglementaires applicables en la matière, en tant que de besoin dans le local loué ou dans un garde-meuble aux frais avancés de la SOCIÉTÉ PIZZA HOTBOX et de Monsieur [I] [V],

ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir,

CONDAMNER solidairement la SOCIÉTÉ PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de l’intégralité des dépens, en ce compris ceux de la Sommation du 24/11/22 et du Commandement de payer du 9/1/23.

Selon dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la société PIZZA HOTBOX demande au tribunal de :

1. DECLARER la société PIZZA HOTBOX recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

2. REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

À titre reconventionnel après avoir constaté les graves manquements du bailleur concernant l’obligation de délivrance

1. PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial consenti par acte authentique en date du 12 octobre 2021,

2. CONDAMNER la SCI H&A à réparer le préjudice subi par la société PIZZA HOTBOX, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. L’indemnisation devra couvrir les pertes financières subies, telles que :

Restitution des loyers payés depuis le début de l’activité, en guise de dommages-intérêts : 30 000 €,Pertes de chiffre d’affaires pour l’année 2023 : 39 244,89 €,Pertes globales sur les années 2022 et 2023 : 49 000 € (20 000 € pour 2022 et 29 000 € pour 2023),Frais de déménagement et de recherche d’un nouveau local : 10 000 €,Restitution du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail : 9 000 €,Remboursement des dépenses engagées pour l’aménagement du local en vue de l’exploitation de l’activité commerciale : 80 251,72 €

À titre subsidiaire

1. ACCORDER à la société PIZZA HOTBOX des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette locative,

2. SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial, si celle-ci devait être considérée acquise,

3. DEBOUTER la SCI H&A de ses demandes de condamnation de la société PIZZA HOTBOX au paiement d’une indemnité de 10 % des sommes réclamées, d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges, ainsi que de la conservation du dépôt de garantie de 9 000 €, en raison du caractère manifestement excessif de ces demandes, conformément à l’article 1231-5 du Code civil, et ramener ces montants à de justes proportions,

4. DEBOUTER la SCI H&A de ses demandes de condamnation et d’appel en garantie de Monsieur [I] [V], pour tout préjudice lié à la procédure ou au contentieux avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2],

En tout état de cause, il est demandé au Tribunal de :

1. CONDAMNER la SCI H&A au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

2. CONDAMNER la SCI H&A aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions

M. [I] [V], assigné par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « déclarer bien fondée » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la société PIZZA HOTBOX, qui n’est pas contestée.

Enfin, alors que M. [V] n’a pas constitué avocat, le tribunal relève qu’aucune des parties ne justifie lui avoir fait signifier ses conclusions, conformément aux dispositions des articles 14 et suivants du code de procédure civile relatives au principe du contradictoire. Leurs conclusions lui sont donc inopposables. A son égard, le tribunal reste saisi dans les termes du dispositif de l’acte introductif d’instance ainsi libellé :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 12 octobre 2021, et portant sur des locaux sis [Adresse 2],

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI H&A et la société PIZZA HOTBOX,

En tout état de cause,

PRONONCER l’expulsion immédiate de la société PIZZA HOTBOX dudit lieu qu’elle occupe sans droit ni titre (à compter du 9 février 2023) ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ceux en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

CONDAMNER solidairement la société PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 16 555,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse) à majorer de plein droit conformément à l’article 11 du bail, d’une somme de 1655,51 euros (10%), outre les intérêts de retard auto légale majoré de cinq point,

CONDAMNER solidairement la société PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au loyer et charge TCC, à compter de la date de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ou le cas échéant de la date d’effet de la résiliation judiciaire, si celle-ci devait être différente, jusqu’au départ effectif des lieux par la remise des clefs, soit à concurrence de 2956,06 euros TTC et charges comprises par mois,

CONDAMNER solidairement la société PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 6505,68 euros, en garantie de leurs engagements respectifs résultant du bail authentique, sommes à parfaire de toutes condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI H&A, notamment dans le cadre des actions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] entend engager à son encontre au titre de liquidation d’astreinte,

DIRE que le dépôt de garantie d’un montant de 9000 €, restera acquis à la SCI H&A afin de réparer les premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres,

DIRE qu’un état des lieux devra être établi contradictoirement entre le preneur et le bailleur et à défaut ou en cas de résistance dire que la SCI H&A pourra procéder à cet état des lieux de sortie avec l’assistance d’un commissaire de justice, aux frais de la société PIZZA HOTBOX et de Monsieur [I] [V],

ORDONNER la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires applicables en la matière en tant que de besoin dans le local loué ou dans un garde-meuble au frais avancés de la société PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V],

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER solidairement la société PIZZA HOTBOX et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement de l’intégralité des dépenses, en ce compris ceux de la sommation du 24/11/2022 et du commandement de payer du 1er janvier 2023.

I- Sur la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail et ses conséquences

A titre principal, la SCI H&A poursuit la constatation de la résiliation de plein droit du bail la liant à la société PIZZA HOTBOX, au 09 février 2023, au motif que la défenderesse n’a pas acquitté les sommes réclamées dans le commandement de payer qu’elle lui a fait signifier le 09 janvier 2023, qui reproduisait les termes de la clause résolutoire stipulée au bail, dans le délai d’un mois.

A l’exception d’inexécution invoquée par la société PIZZA HOTBOX pour se soustraire au paiement des loyers visés audit commandement en raison du manquement allégué à son obligation de délivrance, la SCI H&A oppose qu’elle n’avait pas à demander une autorisation préalable de la copropriété pour lui louer les locaux, le règlement de copropriété ne contenant aucune interdiction d’exploiter une activité de pizzeria et restauration froide dans l’immeuble. Elle conteste aussi que les locaux auraient été à usage de bureaux et qu’un changement de destination aurait été nécessaire préalablement à l’exploitation de l’activité autorisée par le bail, se référant au règlement de copropriété et à son titre de propriété qui font état d’un local commercial.

Elle soutient que l’impossibilité d’exploiter les lieux loués est imputable à la défenderesse qui n’a pas sollicité les autorisations requises pour l’installation d’une extraction dans les conditions prévues contractuellement. Elle rappelle que le preneur s’est engagé dans le bail notarié, par dérogation à l’article 1719 du code civil, à faire son affaire personnelle et, à ses frais, de tous les travaux nécessaires pour permettre l’exercice de l’activité autorisée dans les locaux loués, d’une part, à n’effectuer aucun percement de murs ou de plancher, démolition ou construction, changement de distribution ou cloisonnement et aucune intervention en façade de l’immeuble ou affectant les parties communes, sans l’autorisation préalable et par écrit du bailleur, en vue de laquelle il devait lui transmettre un dossier complet comportant les documents listés précisément dans le bail, mais aussi à ne pas installer d’enseigne extérieure dans l’autorisation préalable et écrite du bailleur et de la copropriété, d’autre part. Elle déclare qu’au mépris des engagements ainsi souscrits, la société PIZZA HOTBOX a fait réaliser des travaux qui ont affecté la façade de l’immeuble où elle a notamment implanté des grilles d’extraction, sans demander l’autorisation préalable du bailleur auquel le dossier technique prévu n’a jamais été communiqué, ni de la copropriété, ceux-ci étant directement à l’origine des condamnations prononcées à leur encontre par le juge des référés le 24 octobre 2022.

La bailleresse insiste sur le fait que la société PIZZA HOTBOX reconnaît dans ses écritures qu’une extraction pouvait être installée en toiture. Elle affirme qu’il ne lui appartenait pas de prendre l’initiative de demander au syndic de mettre un projet de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de ce chef puisque que la défenderesse ne lui a jamais transmis de projet de travaux d’implantation d’une telle installation. Elle explique aussi que seule l’assemblée générale a le pouvoir d’autoriser de tels travaux, et que la société PIZZA HOTBOX ne peut se prévaloir de l’absence d’opposition à son projet d’un membre du conseil syndical.

Elle en conclut qu’il ne peut lui être reproché aucun manquement à son obligation de délivrance, de sorte que la société PIZZA HOTBOX était redevable des loyers et accessoires dus à l’échéance contractuelle et ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour se soustraire à leur paiement et que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail doit produire effet.

La société PIZZA HOTBOX résiste à la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail au 09 février 2023 en rétorquant que l’absence de paiement des loyers et accessoires résulte du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance de locaux conformes à l’activité de restauration prévue au bail. Elle expose que l’obligation légale de délivrance perdure durant toute la durée du bail et qu’un bailleur ne peut s’en exonérer par une clause du bail transférant au preneur la charge de réaliser les travaux nécessaires à son exploitation.

En premier lieu, elle fait grief à la SCI H&A de ne pas s’être conformée au règlement de copropriété en ne sollicitant pas les autorisations requises avant de lui consentir le bail litigieux. Elle lui reproche en second lieu de lui avoir loué des locaux pour une activité commerciale de restauration relevant de la catégorie 3°de l’article R151-27 du code de l’urbanisme « commerce et activités de service », alors que lesdits locaux étaient à usage de bureaux au plan urbanistique, ce qui a conduit à une décision de rejet de sa déclaration de travaux.

La société PIZZA HOTBOX soutient, en troisième lieu, que les contraintes techniques du local ne lui ont pas permis de procéder à l’installation d’un système d’extraction conforme pourtant indispensable à l’exercice de l’activité de pizzeria prévue au bail. Elle se prévaut de l’attestation établie par l’entreprise ABD ELEC, qui a posé une hotte à charbon actif avec extraction en façade, qui lui a indiqué qu’il s’agissait de la seule solution technique possible. Elle indique qu’à la suite de la décision du juge des référés, elle ne pouvait plus exploiter son local conformément à sa destination puisqu’il lui était ordonné de déposer le seul système d’extraction possible, dont elle précise dans le même temps qu’il contrevenait à l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental, qui impose que l’air extrait des locaux soit rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre ou prise d’air. Elle demande au tribunal de tirer les conséquences du fait que la clause du bail lui transférant la charge de réaliser les travaux nécessaires à son exploitation, et notamment un dispositif d’extraction des fumées, ne pouvait avoir pour effet d’exonérer la SCI H&A de son obligation de délivrance, de sorte qu’elle était fondée à invoquer une exception d’inexécution à la bailleresse pour ses soustraire au paiement des loyers et que la résiliation du bail doit être prononcée à ses torts exclusifs.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Il est établi que la SCI H&A a fait signifier à la société PIZZA HOTBOX un commandement visant la clause résolutoire du bail, le 09 janvier 2023 pour obtenir le paiement, dans le délai d’un mois de sa délivrance, de la somme totale de 5.682,80 euros correspondant :

— à un arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2022 d’un montant de 4.538,92 euros, échéance de décembre 2022 incluse,

— à une indemnité de 10%, soit la somme de 453,89 euros en exécution de la clause pénale contractuelle,

— à un montant de 533,52 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie,

— au coût de la délivrance de l’acte par le commissaire de justice.

Aux termes du bail notarié signé le 12 octobre 2021, la société PIZZA HOTBOX s’est engagée à acquitter, à terme échu, un loyer mensuel de 1.500 euros en principal, soumis à indexation annuelle à la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (articles 5 et 7), outre une provision pour charges à valoir sur les charges, impôts et taxes listés à l’article 10 du bail objet d’une régularisation annuelle, initialement fixée à la somme de 80 euros (article 5), le tout augmenté de la TVA (article 6), et un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyer en principal, hors taxes (article 8).

L’article 11, relatif à la clause pénale, stipule qu’à défaut de paiement de tout ou partie des loyers et accessoires à leur échéance, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit, dans mise en demeure préalable, de 10%, indépendamment des intérêts, dommages et intérêts et éventuelle mise en œuvre de la clause résolutoire.

L’article 26 dudit bail prévoit par ailleurs une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement :

à son échéance d’un seul terme de loyer en principal, tel qu’il est ou tel qu’il sera révisé, des charges et accessoires, taxes, impôts et redevances,à son échéance d’un seul terme de loyer provisionnel en principal tel que fixé par le juge des loyers en cas de procédure de fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, même en cas de décision non définitive et assortie de l’exécution provisoire,du rappel de loyer dû à la suite d’une révision légale ou conventionnelle ou d’une fixation judiciaire du loyer révisé ou renouvelé, même en cas de décision non définitive et assortie de l’exécution provisoire,de l’indemnité d’occupation en cas de congé refus de renouvellement,du paiement de tous intérêts légaux, conventionnels ou d’indemnités,de la clause pénale,du réajustement des sommes versées au BAILLEUR en garantie ou au titre des loyers d’avance,des frais et honoraires du bail et de tous avenants,des frais et honoraires, droits et taxes, et autres dus, portés sur les exploits d’Huissier,des droits d’enregistrement ou de la TVA,ainsi qu’à défaut de paiement de toute somme pouvant être due au titre du Bail ou de respect ou d’exécution d’une seule des conditions ou obligations du Bail,et un (1) mois après un commandement de payer ou sommation d’avoir à respecter ou exécuter l’une des clauses ou obligations du bail demeuré infructueux, délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, le Bail pourra être résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR. Il suffira d’une simple ordonnance de référé qui constatera l’acquisition de la clause résolutoire.

(…)

A compter de la date où la clause résolutoire sera réputée acquise au BAILLEUR, ainsi qu’en cas de résiliation judiciaire du Bail aux torts du PRENEUR, l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des Locaux sera égale au loyer contractuellement en vigueur majoré de 50%, outre les charges, taxes, impôts et redevances. En cas de résiliation judiciaire ou d’expulsion, le montant du dépôt de garantie et les loyers payés d’avance demeureront acquis au BAILLEUR à titre de première indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du Code civil. »

Il n’est pas contesté que la société PIZZA HOTBOX n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, mais pour s’opposer à l’acquisition des effets de la clause résolutoire y visée, elle excipe d’une exception d’inexécution et soutient que les sommes réclamées n’étaient pas dues en raison du manquement de la SCI H&A à son obligation de délivrance.

L’article 1217 du code civil précise que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En application de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution est, par essence, liée à la réciprocité et à l’interdépendance ainsi qu’à la proportionnalité des obligations respectives.

Il est constant que l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l’activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers.

Selon l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi juridique consistant en la mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination. Elle s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir et perdure pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit donc vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail.

Les parties peuvent transférer au preneur la charge de tous les travaux de mise en conformité aux injonctions administratives, y compris de sécurité, de mise aux normes ou découlant de la vétusté qui incombent par principe au bailleur. Mais, de telles clauses, dérogatoires, sont d’interprétation stricte et ne peuvent avoir pour effet d’affranchir le bailleur du respect de son obligation de délivrance.

Par ailleurs, en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire en vertu de l’article 1728 du code civil étant réciproques, il est admis que le preneur puisse ne pas exécuter son obligation de payer le loyer si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou à celle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers.

En l’espèce, la société PIZZA HOTBOX reproche tout d’abord à la SCI H&A de ne pas s’être conformée au règlement de copropriété en ne sollicitant pas les autorisations spécifiques avant de louer son local à usage commercial, rendant celui-ci impropre à sa destination.

Ledit règlement de copropriété prévoit, s’agissant des « Droits et obligations des copropriétaires sur les parties constituant une propriété privée » que « les locaux du rez-de-chaussée sur la rue et sur la cour formant les lots n°13, 14 et 47, pourront être utilisés pour l’exercice d’une profession ou d’un commerce, à condition toutefois que l’activité commerciale ou professionnelle exercée ne soit déclarée ni insalubre, malodorante ou dangereuse. »

Le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] comporte ainsi un principe général d’autorisation d’exploitation d’une activité commerciale au sein du lot n°14 donné à bail à la société PIZZA HOTBOX. Contrairement à ce que celle-ci affirme, aucune disposition n’interdit expressément l’activité de restauration au sein de ce lot, ni n’impose d’autorisation préalable de la copropriété. La défenderesse ne peut dès lors reprocher à la SCI H&A d’avoir manqué à son obligation de délivrance pour n’avoir pas obtenu d’autorisation préalable de la copropriété avant de donner son local à bail à usage de restauration, celle-ci n’étant pas requise.

Ce moyen sera donc rejeté.

La société PIZZA HOTBOX soutient ensuite que lot n°14 de l’état descriptif de division était, au plan urbanistique, à destination de bureaux, raison pour laquelle la déclaration de travaux qu’elle a effectuée auprès des services de la direction de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 4] a été rejetée.

Dans son courrier du 28 janvier 2022, figurant en annexe à la pièce n°10 communiquée par la défenderesse, le chef du bureau accueil et service à l’usager de la Mairie indique que la demande reçue le 17 janvier précédent, soumise par la société PIZZA HOTBOX, ne peut être instruite car son dossier « ne comporte pas l’ensemble des pièces obligatoires prévues par le code de l’urbanisme et nécessaire à l’instruction de votre demande (changement de destination de locaux de commerce en bureau) ». Son dossier lui a consécutivement été retourné et elle a été invitée à procéder au « dépôt d’une nouvelle déclaration préalable comportant le formulaire CERFA de déclaration préalable et l’ensemble des pièces figurant dans la fiche BASU en annexe (…). Je vous rappelle qu’un permis de construire sera nécessaire si votre projet de changement de destination est accompagné d’une modification de l’aspect extérieur ou des structures porteuses ».

Il se déduit des termes de ce courrier que les locaux donnés à bail sont à destination de commerce, ainsi que le soutient la bailleresse qui se prévaut du règlement de copropriété, de l’acte d’acquisition et du bail notarié produits dont les stipulations sont concordantes sur ce point. La référence à une destination de bureaux tient manifestement à une erreur commise par la défenderesse lorsqu’elle a rempli sa déclaration de travaux initiale.

Au demeurant, la société PIZZA HOTBOX verse un courrier de la Mairie de [Localité 4] en date du 17 juin 2022, également en annexe à sa pièce n°10, duquel il résulte qu’elle a déposé une nouvelle déclaration préalable le 31 mars 2022, complétée le 14 juin 2022, soumise à un délai d’instruction de deux mois, dont elle n’établit pas le rejet.

Partant, ce second moyen fondé sur la destination des locaux à usage de bureaux sera également rejeté.

La société PIZZA HOTBOX invoque enfin l’impossibilité technique d’équiper les lieux loués d’un système d’extraction conforme.

Le fait que le bail indique expressément que les locaux sont dépourvus d’extraction et que le preneur en fait son affaire personnelle, tant en termes de mise en œuvre des travaux requis pour permettre l’exercice d’une activité de pizzeria et restauration froide, qu’au titre de l’obtention des autorisations juridiques et administratives, ou de la copropriété, ne suffit pas à exonérer pas la SCI H&A de son obligation de délivrance.

En effet, il est admis que les locaux loués pour une activité de restauration doivent disposer d’un système d’extraction d’air ou permettre l’installation d’un tel équipement et la bailleresse est tenue de mettre à disposition du preneur des locaux aptes techniquement à l’activité autorisée.

Il est cependant constant qu’un bailleur peut transférer sur le preneur l’obligation d’installer le système d’extraction indispensable à l’exercice de son activité dans les lieux loués, à la condition que ces travaux d’installation soient juridiquement et matériellement possibles.

La société PIZZA HOTBOX, qui avait expressément la charge de réaliser les travaux litigieux en application des articles 17 et suivants du bail notarié, n’établit pas d’impossibilité juridique et/ou matérielle de procéder à l’installation d’un système d’extraction conforme.

S’agissant de l’impossibilité juridique, elle ne justifie en effet ni de la décision de rejet qu’elle aurait reçu des services de l’urbanisme en réponse à la transmission de son projet de travaux en juin 2022, ni du refus par la bailleresse et/ou la copropriété des travaux d’installation d’un quelconque système d’extraction.

Les éléments du dossier démontrent que la société PIZZA HOTBOX n’a, en contravention des termes du bail, communiqué aucun dossier de travaux à la SCI H&A pour que cette dernière puisse le transmettre au syndic en vue de leur autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, organe souverain seul habilité à se prononcer en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. L’absence de demande d’autorisation de travaux d’extraction affectant les parties communes est du reste à l’origine de la condamnation à remettre la façade en l’état, prononcée sous astreinte par le juge des référés en raison des ouvertures pratiquées sur les parties communes par la défenderesse.

Par ailleurs, pour caractériser l’impossibilité matérielle d’installer un conduit d’extraction conforme, la société PIZZA HOTBOX se borne à produire une attestation de l’entreprise ABD ELEC. Celle-ci indique « qu’il est techniquement impossible de mettre en œuvre tout autre type d’extraction compatible avec les locaux donnés à bail et sans toucher à la façade au [Adresse 2] à [Localité 2] (société Pizza Hot Box). C’est pour cette raison que l’entreprise a installé une hotte à charbon actif en façade, le 29 octobre 2021. »

Cette attestation ne contient aucune explication, ni développement technique (référence au DTU ou autre) permettant au tribunal de retenir une impossibilité matérielle totale d’installation d’un conduit d’extraction pour permettre l’exploitation de l’activité autorisée par le bail. Elle se contente de préciser que l’extraction requiert de toucher à la façade, partie commune. Or, ainsi que précisé plus avant, la défenderesse n’a pas transmis le dossier de travaux prévu par le bail à la bailleresse aux fins d’obtenir l’autorisation de toucher aux parties communes.

De plus, la société PIZZA HOTBOX précise dans ses écritures que l’installation réalisée par cette société, qui a pratiqué des ouvertures en façade, n’était pas conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 4], mais qu’un système d’extraction pourrait être réalisé avec sortie en toiture, répondant ainsi aux exigences dudit règlement sanitaire.

La société PIZZA HOTBOX échoue donc à rapporter la preuve que les locaux loués ne peuvent être équipés d’une extraction conforme, de sorte qu’elle n’est pas fondée à reprocher à la SCI H&A un manquement à son obligation de délivrance.

Ce troisième moyen sera dès lors rejeté.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la société PIZZA HOTBOX ne peut valablement invoquer une exception d’inexécution pour justifier du non-paiement des causes du commandement visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 09 janvier 2023, ni prétendre à la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance.

L’analyse du commandement de payer querellé permet à l’inverse de constater qu’il est régulier en la forme en ce qu’il reproduit tant l’article L145-41 du code de commerce que les termes de clause résolutoire stipulée au bail, et avertit la société PIZZA HOTBOX du risque encouru à défaut de paiement des sommes y visées dans le délai d’un mois.

Le quantum des sommes dont le paiement est réclamé n’étant pas contesté, il s’en déduit que la SCI H&A est fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire à effet du 09 février 2023 à minuit.

A défaut de départ volontaire de la défenderesse, devenue occupant sans droit ni titre à compter de cette date, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait des lieux loués, dans les conditions fixées au dispositif.

Enfin, il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La SCI H&A sollicite à ce titre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme de 3.144,80 euros, correspondant aux termes du dispositif de ses conclusions, au montant du loyer contractuel, des charges et accessoires dus, augmentés de la TVA.

La défenderesse ne discute pas le quantum revendiqué, s’opposant toutefois à la demande de condamnation formée à son encontre en raison du manquement à l’obligation de délivrance, qui a été précédemment rejeté.

Par conséquent, l’occupation des locaux par la société PIZZA HOTBOX, devenu occupant sans droit ni titre à compter du 10 février 2023, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser, jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés, à une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 3.144,80 euros TTC, provision pour charges comprise.

II- Sur la demande de condamnation de la société PIZZA HOTBOX au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité contractuelle de retard

La SCI H&A demande au tribunal de condamner la société PIZZA HOTBOX à lui payer une somme de 57.851 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) outre la somme de 5.785,10 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10% prévue par l’article 11 du bail, augmentées des intérêts de retard conventionnels.

La société PIZZA HOTBOX résiste à ces demandes en invoquant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et le fait que l’indemnité forfaitaire s’analyse en une clause pénale réductible.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 2° du même code dispose quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi que rappelé plus avant, aux termes du bail notarié signé le 12 octobre 2021, la société PIZZA HOTBOX s’est engagée à acquitter, à terme échu, un loyer mensuel de 1.500 euros en principal, soumis à indexation annuelle à la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (articles 5 et 7), outre une provision à valoir sur les charges, impôts et taxes listés à l’article 10 du bail, initialement fixée à la somme de 80 euros et susceptible d’être ajusté en fonction de la régularisation prévue annuellement (article 5), le tout augmenté de la TVA (article 6).

Les termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal en application des articles 1103 et 1104 du code civil.

Il est établi et non contesté que la société PIZZA HOTBOX a cessé d’acquitter les loyers et accessoires à l’échéance contractuelle à compter du mois d’octobre 2022, suite à l’ordonnance de référé du 24 octobre 2022 qui a ordonné la remise en état de la façade de l’immeuble, arguant d’une impossibilité d’exploiter l’activité autorisée par le bail.

Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance n’ayant pas été retenu par le tribunal, la société PIZZA HOTBOX, qui a manqué à son obligation essentielle de paiement du loyer en contrepartie de la mise à disposition des locaux, est redevable de la somme de 57.851 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), le quantum de la créance invoqué n’étant pas discuté.

L’article 11 alinéas 1 et 2 du bail stipule qu’à défaut de paiement de tout ou partie des loyers et accessoires à leur échéance, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit, sans mise en demeure préalable, de 10%, indépendamment des intérêts, dommages et intérêts et de l’éventuelle mise en œuvre de la clause résolutoire, et que toute somme exigible payée en retard sera, en outre, productive d’un intérêt de retard conventionnel fixé au taux légal majoré de cinq points, qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance.

Ces stipulations s’analysent en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, selon lequel lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au demandeur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.

En l’occurrence, la sanction financière prévue, qui consiste dans le cumul d’une indemnité forfaitaire de 10% des sommes impayées et du taux d’intérêt conventionnel apparaît disproportionnée. En effet, la majoration de 10% des sommes dues par le preneur, contractuellement prévue est excessive au regard du but poursuivi par la clause consistant à obtenir leur paiement et des diligences entreprises par la demanderesse, qui ont consisté en la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail préalablement à l’introduction de la présente instance. D’autant que le préjudice de la SCI H&A en raison du retard dans la perception des loyers et accessoires dus est compensé par l’intérêt de retard.

Aussi, le tribunal modèrera justement l’indemnité de retard contractuellement prévue à la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et les intérêts de retard seront limités au taux d’intérêt légal.

En conséquence, la société PIZZA HOTBOX sera condamnée à payer à la SCI H&A :

— la somme de 57.851 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) étant précisé qu’à compter du 10 février 2023 ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal,

— la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

III – Sur la demande de condamnation de la société PIZZA HOTBOX au paiement de la somme 6.505,68 euros

La SCI H&A demande au tribunal de condamner la société PIZZA HOTBOX à lui payer une somme de 6.505,68 euros au titre des sommes versées au syndicat des copropriétaires en exécution de l’ordonnance de référé du 24 octobre 2022.

La société PIZZA HOTBOX conclut au rejet des demandes de la bailleresse, sans développer de moyen particulier sur ce point.

La SCI H&A établit que le syndicat des copropriétaires a fait pratiquer une saisie attribution sur son compte bancaire en exécution de l’ordonnance de référé du 24 octobre 2022 qui l’a condamnée in solidum avec la société PIZZA HOTBOX notamment à verser une somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice subi par la copropriété consécutivement aux travaux entrepris par la défenderesse sur la façade de l’immeuble, outre un montant de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 20 mai 2022.

Les éléments du dossier démontrent que la procédure introduite par le syndicat des copropriétaires résulte des travaux exécutés par la société PIZZA HOTBOX sur les parties communes, sans autorisation de la copropriété.

Or, le bail notarié précisait expressément que le preneur devait, préalablement à tous travaux touchant notamment aux parties communes, y compris pour la pose d’enseigne, présenter un dossier de travaux à la bailleresse comportant plans, projections avant et après travaux, devis des entreprises, assurances etc., à charge pour celle-ci de le soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires en vue de leur autorisation dès lors qu’ils affectaient les parties communes.

La SCI H&A est donc fondée, en application des articles 1231-1 et suivants du code civil à rechercher la responsabilité de la société PIZZA HOTBOX qui ne s’est pas conformée à ses engagements contractuels et à la voir condamner à l’indemniser du préjudice financier résultant pour la bailleresse du paiement imposé de la somme de 6.505,68 euros au syndicat des copropriétaires.

Partant, la société PIZZA HOTBOX sera condamnée à payer à la SCI H&A la somme de 6.505,68 euros en remboursement des sommes versées au syndicat des copropriétaires.

IV – Sur la demande de conservation du dépôt de garantie par la SCI H&A à titre de pénalité complémentaire

La SCI H&A demande au tribunal d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 9.000 euros à titre de dommages et intérêts, en exécution du bail.

La société PIZZA HOTBOX lui oppose que la clause du bail autorisant la bailleresse à conserver le dépôt de garantie constitue une clause pénale réductible.

L’article 11 alinéa 4 du bail stipule que « en cas de résiliation du bail par suite de la défaillance du PRENEUR, le dépôt de garantie demeurera acquis au BAILLEUR, à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de ses droits à tous dommages et intérêts complémentaires ».

Cette clause s’analyse une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

En l’occurrence, la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie d’un montant de 9.000 euros, correspondant à six mois de loyers hors charges et hors taxes, apparaît disproportionnée dès lors que le même article a déjà conduit à allouer à la SCI H&A, une somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire, outre les intérêts moratoires au taux légal.

La demanderesse ne caractérisant pas d’autre préjudice particulier que celui déjà compensé par ces sommes, il n’y a pas lieu de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre de pénalité complémentaire.

V- Sur la demande d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire entre les parties

La SCI H&A sollicite que le tribunal ordonne l’établissement d’un état des lieux contradictoire entre les parties et, qu’à défaut ou en cas de résistance de la société PIZZA HOTBOX, elle soit autorisée à recourir à un commissaire de justice pour l’établir, aux frais de la défenderesse.

La société PIZZA HOTBOX conclut au rejet des demandes de la bailleresse.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la demanderesse ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de ses conclusions à l’appui de ses demandes.

Celles-ci seront donc rejetées.

VI- Sur la demande de condamnation solidaire de M. [V] en sa qualité de caution

La SCI H&A sollicite que M. [V] soit condamné solidairement au paiement des sommes mises à charge de la société PIZZA HOTBOX. Elle fonde sa demande sur l’engagement de caution qu’il a souscrit à l’article 9 du bail notarié, auquel il est intervenu personnellement à cette fin.

La société PIZZA HOTBOX conclut au rejet de cette prétention.

L’article 2288 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2022 applicable au litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Lorsqu’il est reçu par un notaire, le cautionnement est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi, en application de l’article 1369 alinéa 3 du code civil.

Il résulte du bail notarié versé aux débats que M. [V] associé et dirigeant de la société PIZZA HOTBOX est intervenu à l’acte pour se porter caution solidaire de celle-ci « conformément aux articles 2288 et suivants du Code civil en faveur du créancier bénéficiaire, afin de garantir toute obligation incombant au débiteur garanti au titre du Bail et notamment le paiement de toutes sommes dues et impayées à ce titre, en particulier de tous loyers (étant précisé que le loyer sera éventuellement révisé au cours du bail et sera indexé chaque année en vertu du bail), le prix des travaux mis à la charge du débiteur garanti pendant la durée du Bail et lors de la restitution des locaux, toutes indemnités d’occupation que le débiteur garanti pourrait devoir au créancier bénéficiaire et plus largement toutes charges, intérêts, taxes, indemnités, frais et accessoires quelconques dus au titre du Bail.

Cet engagement est limité à une somme globale maximum de CENT SOIXANTE-DEUX MILLE EUROS (162.000,00 EUR), représentant 9 années de loyer hors taxes, hors charges.

(…°

La Caution renonce irrévocablement et expressément à se prévaloir du bénéfice de discussion et de division prévus par les articles 2298 à 2304 du Code civil.

(…)

Le cautionnement prend effet à compter de la date de prise d’effet du bail. ».

En vertu de l’adage « nul ne plaide par procureur », la défenderesse n’a pas qualité pour demander au tribunal de ne pas condamner son dirigeant solidairement au paiement des sommes allouées au syndicat des copropriétaires.

Toutefois, l’article 1190 du code civil dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

Aux termes de l’article 9 du bail notarié précité, M. [V] ne s’est pas expressément engagé à garantir les sommes qui pourraient être mises à la charge de la société PIZZA HOTBOX à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices occasionnés par elle, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle.

La SCI H&A sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.505,68 euros.

En application des termes clairs et précis de l’engagement de caution souscrit par M. [V], il convient d’accueillir en revanche la demande de condamnation solidaire formée à son encontre par la bailleresse au titre de toutes les autres sommes mises à la charge de la société PIZZA HOTBOX, dans la limite des sommes mentionnées dans l’assignation puisque les dernières conclusions de la SCI H&A, actualisant ses demandes, ne lui ont pas été signifiées.

M. [V] sera donc solidairement condamné avec la société PIZZA HOTBOX à payer à la SCI H&A :

— à compter du 10 février 2023 et jusqu’à la libération des locaux par remise des clés, une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 2.956,06 euros TTC, provision pour charges comprise,

— la somme de 16.555,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), étant précisé qu’à compter du 10 février 2023 ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal,

— la somme de 1.655,51 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

VII- Sur les demandes reconventionnelles formées par la société PIZZA HOTBOX

Reconventionnellement, la société PIZZA HOTBOX demande au tribunal, à titre principal, de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 12 octobre 2021 aux torts de la bailleresse qui a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination et de la condamner en conséquence à l’indemniser des préjudices couvrant les pertes financières subies : 30.000 euros au titre de la restitution des loyers payés depuis le début de l’activité, 39.244,89 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires pour l’année 2023, 20.000 euros et 29.000 pour les pertes globales sur les années 2022 et 2023, 10.000 euros correspondant aux frais de déménagement et de recherche d’un nouveau local, 80.251,72 euros en remboursement des dépenses engagées pour l’aménagement du local et 9.000 euros en restitution du dépôt de garantie.

Il résulte cependant de ce qui précède que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance n’a pas été retenu, de sorte que ces demandes reconventionnelles ne peuvent être accueillies. De surcroît, le tribunal relève que la défenderesse ne produit aucun élément pour étayer ses prétentions financières. En outre, l’article 8 du bail notarié précise que le dépôt de garantie est destiné à garantir l’entière exécution des obligations incombant à la défenderesse « au titre du Bail, et notamment du paiement du loyer, des charges, des impôts et taxes, et de tous accessoires, des réparations éventuelles en fin de Bail arrêtées amiablement ou judiciairement, du paiement de toute indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des Locaux et la remise des clés ou toutes sommes dues au titre du Bail », ce qui exclut, au vu des sommes mises à la charge de la société PIZZA HOTBOX, qu’il puisse lui être restitué, au lieu de venir en compensation avec les sommes non réglées.

A titre subsidiaire, la société PIZZA HOTBOX sollicite vingt-quatre mois de délais de paiement pour apurer sa dette locative et que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial, si le tribunal la considérait acquise, sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce.

L’article L. 145-41 du code de commerce précise que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de délais de paiement, la société PIZZA HOTBOX produit un bilan faisant état de résultats déficitaires au titre des exercices 2022 (-14.394 euros) et 2023 (-46.504 euros). Cet unique élément ne permet d’établir qu’elle serait en mesure de faire face aux échéances dues, en plus des loyers courants, si des délais lui étaient accordés.

Par conséquent, ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail seront rejetées.

VIII- Sur les mesure accessoires

La société PIZZA HOTBOX et M. [V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci comprendront le coût du commandement de payer signifié le 09 janvier 2023, utile à la solution du litige, mais pas le coût de la sommation délivrée le 24 novembre 2022, qui n’entre pas dans la liste des dépens prévue à l’article 695 du même code.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI H&A la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. Il convient de lui allouer une somme de 4.000 euros, tenant compte de la sommation précitée, que la société PIZZA HOTBOX et M. [V] seront condamnés in solidum à lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société PIZZA HOTBOX fondée sur ce même texte sera, quant à elle, rejetée.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature du présent litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE inopposables à M. [I] [V] les conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025 par la SCI H&A et le 13 janvier 2025 par la société PIZZA HOTBOX,

CONSTATE l’acquisition au 09 février 2023 à vingt-quatre heures des effets de la clause résolutoire stipulée au bail signé le 12 octobre 2021 portant les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], liant la SCI H&A et la société PIZZA HOTBOX,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société PIZZA HOTBOX et de tout occupant de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], correspondant aux lots n°14, 8 et 10 de l’état descriptif de division, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par la société PIZZA HOTBOX à la SCI H&A jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés, à la somme de de 3.144,80 euros TTC (trois mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingts centimes), provision pour charges comprise,

CONDAMNE la société PIZZA HOTBOX à payer à la SCI H&A, à compter du 10 février 2023 et jusqu’à la libération des locaux par remise des clés, une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 3.144,80 euros TTC (trois mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingts centimes), provision pour charges comprise,

CONDAMNE la société PIZZA HOTBOX à payer à la SCI H&A la somme de 57.851 euros (cinquante-sept mille huit cent cinquante et un euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) étant précisé qu’à compter du 10 février 2023 ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal,

CONDAMNE la société PIZZA HOTBOX à payer à la SCI H&A la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle,

CONDAMNE la société PIZZA HOTBOX à payer à la SCI H&A la somme de 6.505,68 euros (six mille cinq cent cinq euros et soixante-huit centimes) en indemnisation des sommes versées au syndicat des copropriétaires,

CONDAMNE M. [I] [V], solidairement avec la société PIZZA HOTBOX, en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI H&A, les sommes suivantes :

— à compter du 10 février 2023 et jusqu’à la libération des locaux par remise des clés, une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 2.956,06 euros TTC (deux mille neuf cent cinquante-six euros et six centimes), provision pour charges comprise,

— la somme de 16.555,12 euros (seize mille cinq cent cinquante-cinq euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), étant précisé qu’à compter du 10 février 2023 ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal,

— la somme de 1.655,51 euros (mille six cent cinquante-cinq euros et cinquante et un centimes) au titre de l’indemnité forfaitaire,

DEBOUTE la SCI H&A de sa demande de condamnation de M. [I] [V] au paiement de la somme de 6.505,68 euros,

DEBOUTE la SCI H&A de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité complémentaire,

DEBOUTE la SCI H&A de ses demandes tendant à voir ordonner qu’un état des lieux soit dressé contradictoirement entre les parties et, qu’à défaut ou en cas de résistance de la société PIZZA HOTBOX, elle soit autorisée à recourir à un commissaire de justice pour l’établir, aux frais de la société PIZZA HOTBOX,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI H&A, formée par la société PIZZA HOTBOX,

REJETTE les demandes d’indemnisation formées par la société PIZZA HOTBOX à l’encontre de la SCI H&A, couvrant les pertes financières subies à raison de 30.000 euros au titre de la restitution des loyers payés depuis le début de l’activité, de 39.244,89 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires pour l’année 2023, de 20.000 euros et de 29.000 pour les pertes globales sur les années 2022 et 2023, de 10.000 euros correspondant aux frais de déménagement et de recherche d’un nouveau local, de 80.251,72 euros en remboursement des dépenses engagées pour l’aménagement du local et de 9.000 euros en restitution du dépôt de garantie,

REJETTE la demande de vingt-quatre mois de délais de paiement pour apurer sa dette locative formée par la société PIZZA HOTBOX,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société PIZZA HOTBOX,

CONDAMNE in solidum la société PIZZA HOTBOX et M. [I] [V] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 09 janvier 2023, mais pas le coût de la sommation délivrée le 24 novembre 2022,

CONDAMNE in solidum la société PIZZA HOTBOX et M. [I] [V] à payer à la SCI H&A la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société PIZZA HOTBOX de condamnation de la SCI H&A à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA