TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 Septembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00159 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZLH

DEMANDEUR :

Madame [H] [V] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne-Lise MAINTENANT, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant et représenté par Madame [K] [P], sa belle-mère, munie d’un pouvoir de représentation ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 15 juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 septembre 2016, Monsieur et Madame [J] ont donné à bail à Madame [H] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 500,00 euros, outre les charges.

Monsieur [F] [W] est devenu propriétaire du bien.

Par exploit du 19 juin 2025, Madame [H] [E] a fait assigner en référé Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry et sollicite :

— de constater les troubles manifestement illicites causés par Monsieur [W] à la jouissance paisible, à la sécurité et à la salubrité du logement loué par Madame [H] [E] en vertu bail d’habitation en date du 12 septembre 2016,

— Enjoindre Monsieur [W] d’avoir à cesser tout comportement de nature à empêcher la jouissance paisible par Madame [E] des lieux qui lui sont donnés à bail et plus spécifiquement de :

*procéder aux travaux de réparation et d’isolation nécessaires dans la salle de bain dans un délai de 8 jours à compte de l’ordonnance sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

*procéder au nettoyage et au rangement complet des parties communes pour se conformer à son obligation d’entretien de l’immeuble donné à bail et de sécurisation des lieux, dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

*restituer et permettre l’accès de Madame [E] à la pièce de stockage située à l’arrière de l’entrée commune (hachurée en vert sur le plan annexé au bail du 12 septembre 2016 et de l’engagement du 11 juillet 2023) dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— faire installer un compteur électrique et un compteur d’eau individuels distincts pour le logement qu’il occupe et rénove au sein de la maison d’habitation, dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

*produire tout justificatif relatif aux charges d’eau et d’ordures ménagères depuis le 28 juillet 2023, dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Condamner Monsieur [W] à lui payer :

*la somme de 2200 euros au titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

*la somme de 2000 euros au titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral,

*la somme de 500 euros au titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel,

*la somme de 1368,06 euros au titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice financier, au titre des charges en électricité du mois d’août 2023 au mois de décembre 2024,

*outre la moitié des charges d’eau, d’électricité et d’ordure ménagères depuis le 28 juillet 2023,

— Rappeler l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner Monsieur [W] à payer à Maître MAINTENANT la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 15 juillet 2025, Madame [H] [E], représentée par son conseil, maintient l’intégralité des demandes formées dans son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la locataire a été obligée d’assigner son propriétaire suite à des altercations entre ces derniers. Elle expose que le propriétaire a démontré sa volonté de faire partir la locataire dès le début, qu’il a débuté des travaux nuit et jour, qu’elle n’avait plus accès à son logement, qu’il l’a empêché d’utiliser des parties communes et a fait sauter des verrous. Elle précise qu’il a exercé des violences physiques à son encontre, que le contexte est compliqué. Si le bailleur lui fait grief de ne pas avoir réglé les loyers, elle indique que le logement est dans un état pitoyable, que le bailleur ne respecte pas ses obligations. Elle indique solliciter que ces comportements cessent et de réparer ce qui a été abimé et notamment de reboucher les trous, procéder au nettoyage de l’appartement, faire placer un compteur électrique et la production de documents qui justifient l’existence d’un compteur électrique au nom de la locataire.

De son côté, Monsieur [F] [W], assisté par Madame [P], comparaît. Il sollicite le débouté des demandes de la partie adverse.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [W] indique que la locataire s’est opposée à la vente du bien immobilier, estimant que le bien lui revenait de droit et que les problèmes ont commencé à ce moment là. Il fait valoir qu’il ne peut pas faire des travaux la nuit puisqu’il travaille en qualité de boulanger et estime qu’il s’agit de propos mensongers. Il expose que les relations se sont vite dégradées et que les loyers n’ont pas été payés. Il précise que les compteurs électriques ont bien été installés, tel que le démontrent les factures qu’il produit, il précise que les parties communes sont correctes et que la CAF a émis un rapport de logement décent. Il déclare être harcelé continuellement par la locataire et que ce qui lui est reproché n’a pas lieu d’être et souhaite que la locataire paie ses loyers.

La possibilité d’utiliser la passerelle en cas de contestation sérieuse a été mise dans les débats.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS :

Selon les articles 848 et 849 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au terme de l’article 1104 du code civil “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son alinéa 3 que le bailleur est obligé :

“a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. ”

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son alinéa 3 que le locataire est notamment obligé :

” c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. ”

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, sur la demande de travaux dans la salle de bain, aucun élément ne démontre la présence de problèmes dans la salle de bain, ni que la locataire en a fait part au propriétaire qui se serait abstenu d’intervenir. Elle produit une photo, non datée, d’un trou dans un plafond dont rien ne permet de déterminer qu’il s’agit bien de sa salle de bain, ni même de son logement.

Sur la demande relative au débarrassage des parties communes, Madame [E] produit diverses photos sur lesquelles il apparaît que l’entrée du bien qu’elle indique être celui dont elle est locataire est encombrée de divers matériaux pour effectuer des travaux. Les photos permettent de constater un encombrement important bien que le passage ne semble pas complètement entravé par les matériaux stockés. Des photos d’escaliers sur lesquels sont présents des gravats sont également produites. S’agissant de toutes les photos, il ne peut être certifié qu’elles correspondent au logement loué à Madame [E] et en l’absence de toute date aucun élément ne peut permettre de déterminer la durée de ce stockage et le moment auquel il est intervenu. S’il ressort des dépôts de main courantes et de la plainte pour violence déposée par Madame [E] que les relations sont manifestement tendues entre locataire et bailleur, de telles pièces, correspondant aux déclarations d’une seule des parties, ne peuvent à elles seules suffire à engager la responsabilité de Monsieur [W].

Sur la demande relative au compteur électrique, si Madame [E] produit une photo d’un unique compteur électrique, il apparaît que Monsieur [W] produit des photos de deux compteurs électriques, lesquels ne sont manifestement pas positionnés au même endroit. Aucun élément ne permet de déterminer si l’une ou l’autre de ces photos représente l’un des compteurs du domicile si bien qu’il n’est pas justifié que Monsieur [W] n’a pas mis à disposition de sa locataire un compteur à son nom. La production des factures d’électricité par Madame [E] ne permet pas de connaître d’une évolution particulièrement importante de sa consommation depuis l’arrivée de Monsieur [W] à la fin de l’été 2023. En effet, s’il apparaît que les factures d’électricité de la locataire sont élevées, aucun élément antérieur à octobre 2023 n’est produit pour justifier d’une hausse de la consommation. Monsieur [W] produit une facture d’électricité à son nom à l’adresse du bien, permettant au contraire de supposer qu’un compteur à son nom est ouvert.

Dans ces conditions, il existe une véritable incertitude sur l’existence des troubles évoqués par Madame [E] et sur leur imputabilité à son bailleur Monsieur [W].

Il résulte de ce qui précède qu’il existe une contestation sérieuse sur l’existence des troubles et sur l’éventuelle responsabilité du bailleur.

L’article 849-1 du Code de procédure civile dispose que si l’urgence le justifie, le juge, saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine du tribunal.

Au regard de la possibilité de passerelle évoquée à l’audience, et de l’urgence caractérisée par l’existence d’éventuels troubles de jouissance, il convient de renvoyer l’entier examen de cette affaire à la juridiction du fond, qui sera évoquée à l’audience du 02 décembre 2025 à 14h00.

Les dépens et demandes relatives au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés dans cette attente.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse dans le litige opposant Madame [H] [E] à Monsieur [F] [W] ;

NOUS DÉCLARONS incompétent, en qualité de juge des référés, pour connaître des demandes formées par Madame [H] [E] dans le cadre du présent litige ;

ORDONNONS le renvoi de l’affaire à la juridiction du fond en vertu de l’article 849-1 du Code de procédure civile ;

INVITONS en conséquence les parties à se présenter à l’audience civile de ce tribunal du mardi 2 décembre 2025 à 14 heures ;

RESERVONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE de CHAMBERY, le 26 septembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION