Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [O]

1 Boulevard du Rond Point

Chateau numéro 9

44270 MACHECOUL

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/03058 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NJIW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [P] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 juillet 2020 à effet au 29 juillet 2020, HABITAT 44 a donné à bail à [P] [O] un logement lui appartenant sis, 1 boulevard du Rond-Point, groupe Château, 2ème étage – 44270 MACHECOUL-SAINT-MEME, moyennant un loyer mensuel initial de 328,85 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 103,77 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2022, HABITAT 44 a fait commandement à [P] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.990,08 € arrêté au 1er février 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.262,70 € arrêtée au 19 septembre 2024, jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [P] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 483,13 €, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Dire et juger que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.825,38 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 novembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [P] [O] a comparu et a expliqué qu’il devait percevoir prochainement la somme de 5.000 € par la vente d’un terrain à sa sœur. Il déclare également avoir à nouveau adressé un dossier de surendettement le 15 octobre 2024.

En présence de l’ensemble des parties, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 16 février 2022 et la commission en a accusé réception le 18 février 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 19 septembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 19 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 9 février 2022, HABITAT 44 a fait commandement à [P] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.990,08 € arrêté au 1er février 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2022.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [O].

Sur la dette locative et la procédure de surendettement

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé au 19 novembre 2024 et versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.825,38 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 novembre 2024.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Dès lors que HABITAT 44 ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Le bailleur ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Il convient ainsi de déduire du montant de la dette de déduire la somme de 480,36 € de supplément de loyer social (SLS) débités les 31 janvier 2022 (240,18 €) et 28 février 2022 (240,18 €) ainsi que la somme demandée concernant l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 15,24 € (7,62 x 2, les 31 janvier et 31 mars 2022), ainsi que la somme de 25 € correspondant à l’envoi du dossier d’enquête, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

La dette est donc de 4.304,78 € au 19 novembre 2024.

Par jugement du 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection de Nantes a condamné [P] [O] à payer à HABITAT 44 la somme de 4.149,05 € au 19 juillet 2022, échéance au 30 juin 2022 incluse, suspendu l’exigibilité de la dette jusqu’au 20 janvier 2025 en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 et constaté qu’aucune nouvelle dette locative n’a été contractée par le locataire à l’égard du bailleur depuis les mesures de réaménagement de la dette imposée par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique le 19 décembre 2022 et que [P] [O] avait commencé à apurer la dette locative préexistante.

A l’audience, le débiteur déclare avoir envoyé son dossier de demande de surendettement à la Banque de France le 15 octobre 2024 mais ne justifie d’aucun accusé-réception. Par ailleurs, la dette a continué d’augmenter après le 19 juillet 2022 et aucun versement n’a eu lieu depuis mai 2024.

Par le jugement du 6 avril 2023, HABITAT 44 dispose d’un titre exécutoire pour sa créance locative au 18 juillet 2022 à hauteur de 4.149,05 €.

Cette même dette, dont l’exigibilité est suspendue par ce même jugement, a continué à augmenter pour atteindre la somme de 4.304,78 € au 19 novembre 2024.

Il convient de constater que le montant de la dette au 19 novembre 2024 est supérieur au montant de la dette au 18 juillet 2022. Il convient de condamner le débiteur à la somme de 155,73 €. Le jugement du 6 avril 2023 fixe les conditions de paiement et de suspension d’exigibilité de la dette.

[P] [O] sera condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 489,25 € outre revalorisation.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [O] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens et Habitat 44 sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 juillet 2020 entre HABITAT 44 et [P] [O], concernant le logement sis 1 boulevard du Rond-Point, groupe Château, 2ème étage – 44270 MACHECOUL-SAINT-MEME ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 avril 2022 ;

DIT que [P] [O] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 1 boulevard du Rond-Point, groupe Château, 2ème étage – 44270 MACHECOUL-SAINT-MEME, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [O] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [P] [O] à payer à HABITAT 44 la somme de 155,24 € ;

CONDAMNE [P] [O] à payer à HABITAT 44, à compter du 20 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 489,25 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [P] [O] aux entiers dépensde l’instance ;

DEBOUTE HABITAT 44 de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY