1 CCC DOSSIER + 1CCC et 1 CCFE Me [Localité 7]

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 04 DECEMBRE 2025

Syndic. de copro. « LE VICTOR HUGO »

c/

[N] [I], [V] [T]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01440 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QNFK

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 22 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. « LE VICTOR HUGO »

C/o son syndic, Cabinet [P],

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Renaud BROC, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [N] [I]

né le 18 Juin 1979 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [T]

[Adresse 4],

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 22 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 Décembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [N] [I] est propriétaire, au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 8], d’un appartement avec jardin (lot n°13), donné en location à Monsieur [V] [T].

Suivant actes de commissaire de justice en date des 10 et 15 septembre 2025, le [Adresse 11] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet [P], Gestion Immobilière [D] Petit, a fait assigner Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans à l’effet de voir, au visa des articles 13 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 835 du code de procédure civile :

— juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » recevable et fondé dans ses demandes,

— condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] à :

débarrasser les objets encombrant le jardin privatif notamment : les fours encastrables, du matériel de construction et de rénovation, trois cuvettes WC, divers éléments de menuiserie extérieure, un karcher, divers éléments de plomberie, notamment un WC, tailler et à entretenir les plantations, sous astreinte de 150 € par jour de retard, précédé d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,- condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires expose que, par lettre RAR en date du 27 mai 2025, il a mis en demeure les requis d’entretenir le jardin privatif encombré d’objets divers et que ce courrier est resté vain. Il rappelle que le règlement de copropriété fait obligation aux copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive et particulières des jardins privatifs de les maintenir en parfait état d’entretien et plus généralement de s’abstenir de porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble , que ce règlement est opposable tant aux copropriétaires qu’à leurs locataires, que le bailleur est responsable des violations du règlement de copropriété par son locataire et que la situation actuelle du jardin litigieux constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

L’affaire a été évoquée à l’audience de référé du 22 octobre 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires demandeur, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignés à sa dernière adresse connue par procès-verbal de recherches infructueuses selon les termes de l’article 659 du code de procédure civile et par remise de l’acte à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] n’ont pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation liée à un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La caractérisation d’un trouble manifestement illicite ne nécessite pas que soit démontrée une quelconque urgence.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Aux termes de l’article 9 alinéa 1 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 18 de la même loi, « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique [décret en Conseil d’État] prévu à l’article 47 ci-dessous:

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci […] ».

Il sera enfin rappelé que le copropriétaire bailleur a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété ; à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété.

En l’espèce, outre la fiche de lot établissant que Monsieur [N] [I] est propriétaire du lot n°13 et le contrat de syndic en cours au titre duquel la SARL Cabinet [P], Gestion Immobilière [D] Petit, intervient pour son compte, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un procès-verbal de constat en date du 7 juillet 2025 constatant l’état d’encombrement particulièrement important du jardin de l’appartement loué à Monsieur [V] [T] par divers encombrants (fours encastrables, matériels divers de construction ou de rénovation, trois cuvettes de WC, éléments de menuiseries extérieures outre divers objets hétéroclites), ainsi que l’état de la végétation n’ayant fait l’objet d’aucun entretien récent ;

— des extraits du règlement de copropriété publié le 7 novembre 1967 :

attribuant au lot n°13, constitué d’un studio en rez-de-chaussée, la jouissance exclusive et particulière d’une jardinet d’une superficie d’environ 27 m² stipulant que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive et particulière de terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien et que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive et particulière de jardins privatifs devront également les maintenir en parfait état d’entretien et les aménager de façon à respecter l’harmonie de l’ensemble immobilier, les plantations ne devant en aucun cas gêner la vue des copropriétaires des étages supérieurs ;- les courriers RAR adressés par son conseil le 27 mai 2025 (respectivement revenus avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et « plis avisé et non réclamé »), mettant en demeure les requis d’entretenir leur jardin privatif et de les débarrasser des divers encombrants qui y sont entreposés, mises en demeure qui sont restées vaines ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat dressé le 7 juillet 2025.

Il est ainsi établi, avec l’évidence requise en référé, que le jardin de l’appartement loué par Monsieur [N] [I] à Monsieur [V] [T], présente une occupation particulièrement importante par divers encombrants (cuvettes WC, appareils électro-ménagers, matériels divers de construction, etc.), que sa végétation n’est pas entretenue et qu’il porte ainsi atteinte à l’harmonie de l’immeuble en copropriété et à son caractère résidentiel.

Le syndicat des copropriétaires caractérise ainsi suffisamment l’existence d’un trouble manifestement illicite, ses mises en demeure adressées au propriétaire et au locataire de l’appartement, leur rappelant leurs obligations résultant du règlement de copropriété, étant restées vaines.

Dès lors que ce trouble perdure manifestement depuis plusieurs mois et qu’il n’y a pas été remédié en dépit de tentatives pour tenter de parvenir à un règlement amiable du litige, il y aura lieu d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte, selon les modalités détaillées au dispositif, sans qu’il y ait lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de cette astreinte.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a exposés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] seront en conséquence condamnés in solidum lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] in solidum :

à débarrasser les objets encombrant le jardin privatif et notamment les fours encastrables, matériels de construction et de rénovation, les trois cuvettes WC, divers éléments de menuiserie extérieure, un karcher, divers éléments de plomberie, tels qu’apparaissant sur les photographies annexées au procès-verbal de constat en date du 7 juillet 2025, à tailler et à entretenir les plantations, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, précédé d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Dit que cette astreinte courra pendant quatre mois, passé lequel délai il pourra être à nouveau statué sur une éventuelle astreinte ;

Condamne Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] in solidum aux entiers dépens ;

Condamne Monsieur [N] [I] et Monsieur [V] [T] in solidum à payer au [Adresse 11] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet [P], Gestion Immobilière [D] Petit, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés