TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00270 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4CB

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat CHAMBERY ALPES HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [N] demeurant [Adresse 3], comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 2 décembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 décembre 2023, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT, ci-après SEML CRISTAL HABITAT, a donné à bail à Monsieur [S] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 240,88 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 66,68 euros.

La SEML CRISTAL HABITAT a fait signifier un commandement de payer en date du 8 juillet 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 et sollicite:

— constater que le commandement de payer délivré le 8 juillet 2025 est demeuré infructueux

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 9 septembre 2025,

— d’ordonner à Monsieur [S] [N] de quitter le logement dès la signification de la décision,

— dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Monsieur [S] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 2214,17 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, la SEML CRISTAL HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 2481,66 euros. Le demandeur déclare que le locataire a effectué depuis la délivrance de l’assignation un versement de 250 euros le 10 novembre 2025 et de 50 euros le 12 novembre 2025. Il ajoute que le loyer est de 239,71 euros. Le demandeur indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [N] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 150 euros en plus du loyer courant. Il reconnaît devoir la somme et souhaite rester dans les lieux. Le locataire déclare percevoir un revenu mensuel de 1058 euros. Il indique ne plus percevoir d’APL, ne pas avoir d’enfants et n’avoir ni dettes, ni crédits.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. La bail étant postérieur à l’entrée en vigueur de la loi et le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En revanche, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 20 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 8 juillet 2025, pour la somme en principal de 2050,30 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [S] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, il a réglé 250 euros en date du 10 novembre 2025, et 50 euros le 12 novembre 2025 ce qui correspond, au total, à un versement d’une somme supérieure au loyer. En outre, Monsieur [S] [N] perçoit des revenus mensuels de 1058 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [S] [N] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEML CRISTAL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [N] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2193,59 euros incluant le loyer du mois d’octobre 2025 et le règlement de 300 euros intervenu au cours de ce mois.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2023 entre d’une part la SEML CRISTAL HABITAT et d’autre part Monsieur [S] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [N] à payer à La SEML CRISTAL HABITAT la somme provisionnelle de 2193,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [S] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 100 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SEML CRISTAL HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [S] [N] soit condamné à verser à La SEML CRISTAL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION